크리에이티브 파이낸싱

Creative financing

부동산에서 창조적 금융은 토지나 부동산을 사는 비전통적이거나 흔치 않은 수단이다. 창조적 금융의 목적은 일반적으로 구매자/투자자가 자신의 돈을 가능한 한 적게 사용하며, 그 밖에 활용이라고 알려져 있는 부동산을 구입하거나 자금을 조달하는 것이다. 이러한 기법을 사용하면 투자자는 자신의 "자기 돈"의 거의 또는 전혀 사용하지 않고 여러 부동산을 구입할 수 있을 것이다.

종류들

경화대출

하드 머니 대출(약칭 HML)은 하드 머니 대출자를 통해 이뤄졌다는 점을 제외하면 개인 모기지 대출과 비슷하다. 하드 머니 대출자는 사채업자 또는 그가 자신의 신용 라인을 구축한 금융기관과의 접촉에서 자금을 조달할 수 있다.

부동산 투자자에게 경성자금 대출은 부동산 투자와 재활을 목적으로 이뤄진다. 이 하드 머니 대출자도 수익률 확산을 수집하고 있을 수 있기 때문에 이 금리는 사채업자에게 직접 빌리는 것보다 약간 높다. 하드 머니 대출자는 또한 3%에서 6% 이상의 포인트를 부과할 것이다. 이 포인트들은 종종 선불로 지불되지만, 몇몇 대출자들은 이것을 대출에 넣을 수도 있다.

하드머니 대출은 개인투자자들이 이용할 수 있는 고금리 주택담보대출이다. 신용등급이 나쁘거나 파산하거나 검증 가능한 소득이 없거나 빚이 너무 많은 절박한 대출자들은 전통적인 주택담보대출의 자격을 갖추지 못할 때 종종 고액의 대출을 받는다. 하드 머니는 대출자들이 은행이나 정부 후원기업인 패니매이나 프레디맥이 정한 대출 기준을 충족하지 못할 때 최후의 수단이 된다.

개인저당금

사채(私 mortgage)는 부동산에 의해 담보되는 대출로, 전통적인 대출기관이나 금융기관, 정부기관이 아닌 사채업자가 하는 대출이다. 이러한 대출은 가장 일반적으로 단기적이고 6개월에서 3년까지 지속된다. 부동산 매입과 회생을 위해 이뤄진 자산 기반 대출이다. 대출은 자산에 기반을 두고 있기 때문에 대출 결정은 부동산의 기준에 기초하며 보통 차입자의 자격이나 신용이 아니다.

이러한 대출의 금리는 전통적인 대출보다 상당히 높으며 12%에서 18%까지 다양할 수 있으며 때로는 포인트가 필요할 수도 있다. 대출은 65%~70%의 LTV(가치 대비 대출)로 이뤄져 채무불이행 발생 시 사채업자의 재산에 대한 충분한 자본을 보전한다.

동시마감

동시 마감은 주택 판매자가 담보 대출을 받을 필요 없이 부동산에 대한 소유자의 금융을 제공할 수 있게 한다. 마감일에 부동산 소유권이 매입자에게 이전되고 새로 창출된 (소유주 자금) 담보대출은 채권 투자자에게 현금으로 동시에 매도된다.

대상자

대상거래는 매입자가 전통적인 방식으로 대출을 받지 않고도 재산에 대한 소유권을 가질 수 있는 창의적인 금융 기법이다. 거래에는 일반적으로 부동산의 매도자가 기존 금융을 그대로 두는 것이 포함된다. 이 과정은 대출을 가정하는 것과 비슷하지만, 대개 원청 대출기관의 지식 없이 이루어지며, 대출의 원래 조건 밖에서 운영되기 때문에 다르다. 이 기법은 거래 비용 없이 구매자에게 금융을 얻을 수 있는 능력을 제공하고, 신규 대출을 받기 위해 자본을 묶지 않기 때문에 유용하다. 이 기술은 또한 구매자가 힘든 대출 시작 과정을 거치지 않고 빠르게 부동산을 구입할 수 있게 해준다. 동시에, 그것은 시장에서 팔 수 없는 가정에서의 최소한의 지분으로 판매자들을 위한 창조적인 해결책을 제공한다.[1]

토지신탁

토지신탁은 한 당사자(수탁자)가 다른 당사자(수혜자)의 이익을 위해 한 부동산의 소유권을 보유하는 것에 동의하는 협정이다. 토지신탁은 비영리 단체들이 보존 편의를 위해 사용하고, 기업과 투자 단체들이 대규모 토지 소유권을 모으고, 개인들이 부동산 소유권을 비밀로 유지하고, 조사를 피하고, 몇 가지 다른 혜택을 제공하기 위해 사용한다.

창조금융의 적용에 있어서는 토지신탁을 이용하여 소유자의 이름을 사적으로 유지한 채 부동산을 지배할 수 있다. 이는 대출기관이 매각예정조항을 발동하는 것을 막지는 못하지만, 창조금융을 이용해 해당 부동산을 매각한 사실을 적발하는 것을 어렵게 할 것이다.[2]

공매도

공매도에서는 매도자가 주택의 가치보다 더 많은 빚을 지고 있는데, 이는 종종 여러 가지 대금을 연체하고 압류에 가까울 수 있기 때문이다. 결과적으로, 대출 은행은 그 부동산에 대한 빚보다 더 적은 금액으로 매각하는 것에 동의할 수 있다. 은행이 주택 소유자의 담보 대출에 대한 채무보다 적게 받기로 동의하기 위해서, 매도자는 종종 그들이 이 부동산에 대한 지불을 계속 할 수 없게 만든 심각한 어려움을 보여야 한다. 매도인은 공매도 투자자에게 부동산을 매입하는 계약서, 에스크로(escrow)에 배치될 수 있는 증서, 위임장, 그리고 부동산을 완전히 통제할 수 있는 많은 다른 서류들을 줄 것이다. 그런 다음 투자자는 담보대출이 있는 은행에, 매도자가 더 이상 대금을 지불할 수 없고, 부동산에 대한 지배력을 포기해야 하며, 투자자가 부동산을 매입하기 위해서는 부동산에 대한 대출을 줄여야 한다는 사례를 제시할 것이다.

'공매도'라는 용어는 재정적인 의미에서 어떤 것을 단축하는 것과 무관하기 때문에 잘못된 명칭이다. 이러한 거래 역시 상당한 시간이 소요될 수 있기 때문에 그러한 이유로 "공매도"라고 불리지 않는다. 그러나 압류·경매 등을 거치는 기존 절차보다 절차가 짧아 아직 훨씬 오래 걸릴 것으로 보인다.

서류 서명 즉시 사실상 공매도 투자자에게 재산권을 넘겨주기 때문에 집을 빨리 팔 수 있는 방법이다. 그때부터 거래를 완료하는 것은 투자자의 몫이다. 은행이 공매도에 대한 투자자의 제안을 받아들이지 않는다면, 그 집이 어쨌든 압류로 가지 않을 것이라는 보장은 없지만, 이것은 다른 모든 것이 실패했을 때 매도자에게 "압류를 피할 수 있는 가능성"을 제공한다.[citation needed]

또한 이 기법은 다른 매입이나 부동산에 대한 다른 조치가 수행될 수 있을 만큼 충분히 오랫동안 압류를 중단시키기 위해 사용될 수 있다.

참고 항목

참조

  1. ^ http://www.allbestarticles.com/finance/investments/the-role-of-creative-financing-in-subject-to-investing.html
  2. ^ "Archived copy" (PDF). Archived from the original (PDF) on 2011-02-05. Retrieved 2012-07-06.{{cite web}}: CS1 maint: 타이틀로 보관된 사본(링크)

외부 링크