1단계 환경 현장 평가

미국에서 환경 현장 평가는 잠재적 또는 현존하는 환경오염 부채를 식별하는 부동산 보유를 위해 작성된 보고서다. 흔히 ESA라고 불리는 분석은 일반적으로 기초 토지와 재산의 물리적 개선을 모두 다룬다. 오염된 현장의 비율은 "갈색 밭"이다. 심한 경우 브라운필드 사이트는 미국 환경보호청의 슈퍼펀드 프로그램의 대상이 되는 국가 우선순위 목록에 추가될 수 있다.

토양, 공기, 지하수 및/또는 건물 재료의 실제 샘플링은 일반적으로 1단계 ESA 동안 수행되지 않는다. 1단계 ESA는 일반적으로 환경 실사 과정의 첫 단계로 간주된다. 1단계 현장 평가 수행에 대한 표준은 미국^[1] EPA에 의해 공포되었으며 표준 E1527-13의 ASTM에 부분적으로 기초한다.^[2]

현장이 오염되었다고 간주되는 경우, 위험 물질 및/또는 석유 탄화수소에 대한 화학적 분석을 포함하는 보다 자세한 조사인 ASTM 시험 E1903을 2단계 환경 현장 평가를 수행할 수 있다.^[3]

배경

1970년대 초에 미국의 특정 부동산 구매자들은 이전의 독성 화학 물질 사용이나 처분으로 인한 위험도가 높았던 상업용 부동산의 소유 위험을 평가하기 위해 현재의 1단계 ESA와 유사한 연구를 수행했다. 이러한 연구는 재개발이나 토지 용도 변경을 위해 해당 부동산을 고려하고 있다면 정화 비용의 성격을 이해하기 위한 준비를 여러 번 하고 있었다.

미국에서는 1980년대에 부동산 소유주의 책임과 관련된 법적 결정 이후 이러한 유형의 연구에 대한 수요가 급격히 증가했다. 미국 법원은 1980년 포괄적 환경대응, 보상 및 책임법(CERCLA)을 해석하여 이전 소유자가 오염을 야기했더라도 위험물질 잔류물의 교정조치에 대해 구매자, 임대자 또는 대여자가 책임을 질 수 있다고 주장해 왔다. 1단계 환경현장 평가의 성과 법원의 논리에 따라, '영원한 토지 소유권 방어'로 알려진 안전한 항구를 만든다.

1998년 제1단계 ESA의 수행의 필요성은 1998년 슈퍼펀드 정리 가속화법을 통과시키는 의회 조치에 의해 강조되었다.^[4] 이 법은 상업용 부동산을 구입하는 자가 ASTM E1527: 환경 현장 평가를 위한 표준 실천요강: 1단계 환경 현장 평가 프로세스.

가장 최근의 표준은 "모든 적절한 문의에 대한 기준 및 관행" 40 연방규정, 섹션 312는^[1] 부동산의 환경평가를 위한 '모든 적절한 문의'(AAI)를 실시하기 위한 ASTM 표준인 ASTM E1527-13에서 비중 있게 도출한 것이다. ASTM E1527 표준에 관한 이전의 지침은 ASTM E1527-97, ASTM E1527-00 및 ASTM E1527-05이었다.

주거용 부동산 구입자는 단지 현장 점검과 소유권 조사 체인만 하면 된다.

트리거링 동작

1단계 연구가 수행되어야 하는 다양한 이유가 존재하며, 가장 일반적인 이유는 다음과 같다.^[5]

• 이전에 소유권이 없었던 개인 또는 법인에 의한 부동산 구입.
• 새로운 대출자가 부동산에 대한 대출을 고려 중.
• 파트너십 바이아웃 또는 주된 소유권 재분배.
• 공공기관에 용도변경 또는 기타 임의의 토지이용허가 신청
• 재산의 독성 이력을 이해하고자 하는 기존 재산 소유자의 욕구.
• 현장의 독성 상태를 의심하는 규제 기관에 의한 강제 행위.
• 재산분할

범위

토지에 대한 정밀 조사에는 잠재적 토양오염, 지하수 수질, 지표수 수질, 생물학적 유해물질 흡수 관련 문제 등이 포함된다. 현장 조사에는 구조물 내 화학적 잔류물의 정의, 건축자재가 함유된 석면의 가능성 확인, 현장에서 저장 또는 사용되는 유해물질 재고, 곰팡이와 곰팡이의 평가, 기타 실내 공기질 매개변수의 평가가 포함될 수 있다.^[6]

활용되는 정밀한 프로토콜에 따라, 1단계 연구의 범위에는 여러 가지 변화가 있다. 여기에 나열된 작업은 거의 모든 1단계 ESA에 공통적이다.^[7]

• 현재 상태(화학물질 유출 잔류물, 식물의 다이백 등)를 보기 위한 현장 방문 성과; 유해 물질 또는 석유 제품 사용(지상 또는 지하 저장 탱크, 산의 저장 등) 및 가능한 환경적으로 위험한 현장 이력을 평가한다.
• 대상특성에 따른 인접특성 위험도 평가
• ASTM 1528 및 AAI 표준에 의해 지정된 거리까지의 연방, 주, 지역 및 부족 기록 검토(데이터베이스에 따라 1/8에서 1마일 범위)
• 재산 이력에 관한 지식인(과거 소유자, 현재 소유자, 주요 사이트 관리자, 현재 임차인, 이웃)의 인터뷰.
• 시 또는 군 계획 파일을 검토하여 이전 토지 사용 및 허가 여부를 확인하십시오.
• 수질 및 토양오염 문제와 관련하여 감독하는 공공기관(주상수반, 소방서, 군 보건부 등)과 함께 파일 검색을 실시한다.
• 주변의 역사적 항공 사진을 조사한다.
• 현재의 USGS 지도를 검토하여 배수 패턴과 지형을 면밀히 조사한다.
• 환경 보호 및/또는 활동 및 토지 이용 제한(AULs)에 대한 제목 체인을 검사하십시오.

대부분의 경우 공공 파일 검색, 역사 연구, 제목 체인 검사 등은 그러한 활동을 전문으로 하는 정보 서비스에 아웃소싱된다. 1단계 환경 현장 평가에서 비범위 항목은 육안 검사 또는 기록 검토 검색을 포함할 수 있다.

• 건축자재(ACBM) 함유 석면
• 납 기반 페인트
• 식수 납
• 곰팡이
• 라돈
• 습지
• 멸종위기에 처한 종
• 수은 중독
• 이물질 흐름
• 지진 위험
• 증기 침입
• 신흥 오염 물질

비범위 항목에 대한 관찰은 보고서 사용자가 요청할 경우 "찾아낸 것"으로 보고할 수 있지만, 이러한 항목은 인정된 환경조건에 해당하지 않는다.

작성자

화학, 대기물리학, 지질학, 미생물학, 심지어 식물학의 기술이 자주 요구되기 때문에 종종 1단계 연구의 모든 요소를 종합할 때 다학제 접근법이 취해진다. 작성자들 중 다수는 이러한 다양한 학문들을 통합하는 훈련을 받은 환경과학자들이다. 예를 들어 캘리포니아 주는 예산 삭감으로 인해 이 REA 인증 프로그램을 삭제한 2012년 7월까지 "캘리포니아주 등록 환경 평가자 등급 I 또는 등급 II"라는 제목의 등록이 있었다.^[8]

ASTM E 1527-13에 따라 1단계 ESA를 수행할 수 있는 자격을 갖춘 파라미터가 설정되었다. 환경 전문가란 다음을 수행하는 사람을 말한다.^[9]

1. 현재 전문 기술자 또는 전문 지질학자의 면허 또는 3년 동등한 상근 경험을 가진 주 또는 미국 영토에서 등록한 경우
2. 공학 또는 과학 분야의 공인된 고등 교육 기관에서 받은 바칼로레아 이상의 학위 및 5년 상당 상근 경력
3. 상근 경력 10년에 상당하다

하나 이상의 자격을 충족하지 못한 사람은 그러한 활동을 종료할 때 환경 전문가의 정의를 충족하는 사람의 감독 또는 책임 하에 있는 경우 1단계 ESA의 수행을 지원할 수 있다.^{[citation needed]}

대부분의 현장 평가는 토지의 소유자 또는 잠재적 매입자와는 무관한 민간 기업이 수행한다.^{[citation needed]}

예

미국 내에는 현재까지 분석된 사이트들이 무수히 많지만, 다음 목록은 주제 문제의 예시 역할을 할 것이다.

• 알래스카 주노의 오크 베이 미국 우편 시설
• 에소 캐나다 주식회사 캐나다 온타리오 주 오웬 사운드 전 벌크 연료 시설
• 캘리포니아 브리즈번 다킨 빌딩
• 캘리포니아 엘크 그로브 이스트 엘크 그로브 특별계획
• 뉴욕 스테이튼 아일랜드의 매리너스 마시 파크
• 인디애나 웨인 카운티 리치몬드 주립병원 농장 산업단지
• 시드니 강철 플랜트 랜드, 시드니, 노바스코샤
• Weyerhauser Technology Center, Federal Way, Washington

국제 컨텍스트

일본에서는 2003년 토양오염대책법이 통과되면서 1단계 연구를 보다 일상적으로 진행하려는 움직임이 활발하다. 캐나다에서 적어도 하나의 관할권(온타리오)은 현재 일부 유형의 산업재산을 이전하기 전에 1단계를 완료해야 한다. 유럽 일부 지역은 1990년대에 선별된 부동산에 대해 1단계 연구를 실시하기 시작했지만, 미국의 거의 모든 주요 부동산 거래에 대한 포괄적인 관심이 여전히 부족하다.

영국에서 오염된 토지 규제는 1995년 환경법에 명시되어 있다. 잉글랜드와 웨일스의 환경청은 일련의 지침을 작성했다; CLEA는 토지 오염의 평가에 대한 표준화된 접근법을 만들었다. 계획 애플리케이션을 지원하기 위해 1단계 데스크톱 연구가 필요한 경우가 많다.^[10] 영국에서 이 보고서들은 반드시 "경쟁력 있는 사람"에 의해 수집되어야 한다.

기타 환경 현장 평가 유형

제1단계 환경 현장 평가와 이름 또는 세부적인 정도가 다소 유사한 몇 가지 보고서 유형이 있다.

2단계 환경 현장 평가는 토양, 지하수 또는 건축자재의 원래 표본을 수집하여 각종 오염물질의 정량값을 분석하는 "침입적" 조사다.^[11] 이 조사는 일반적으로 1단계 ESA가 현장 오염 가능성을 결정할 때 수행된다. 가장 자주 실험되는 물질은 석유 탄화수소, 중금속, 살충제, 용제, 석면, 곰팡이 등이다.

3단계 환경 현장 평가는 현장의 교정조치와 관련된 조사다. 3단계 조사는 2단계 평가에서 작성된 권고사항에 기초하여 오염의 물리적 범위를 기술하는 것을 목표로 한다. 3단계 조사에는 집중적인 시험, 샘플링 및 모니터링, "운명과 운송" 연구 및 기타 모델링, 교정조치 및 교정 계획을 위한 타당성 조사 설계가 포함될 수 있다. 이 연구는 일반적으로 대체 정화 방법, 비용 및 물류에 대한 평가를 포함한다. 관련 보고서에는 현장 정리를 수행하기 위해 취한 조치와 잔류 오염물질에 대한 사후 모니터링이 상세하게 설명되어 있다.

제한된 1단계 환경 현장 평가는 잘린 1단계 ESA로, 일반적으로 현장 방문이나 특정 파일 검색과 같은 하나 이상의 작업 부문이 누락된다. 현장 방문 구성요소가 삭제되면 스터디를 트랜잭션 화면이라고 부르기도 한다.

환경평가는 유해물질 책임의 대상과는 거의 관계가 없으며, 오히려 토지 개발행위의 환경적 영향을 파악하고 생물다양성, 환경소음, 수질오염, 대기오염 등을 포함한 광범위한 매개변수 집합을 분석하는 환경영향성명세서에 대한 연구예약이다.충분한, 지질학적 위험, 시각적 영향, 공공 안전 문제 및 위험 물질 문제.

SBA 1단계 환경 현장 평가 방법 미국 중소기업청의 504 고정 자산 금융 프로그램을 통해 구입한 모든 부동산은 일반 부동산 거래보다 구체적이고 종종 더 높은 실사 요건을 요구한다. 실사 요건은 해당 부동산의 이전 사업용도와 관련된 NAICS 코드에 따라 결정된다. 1단계 조사가 필요한 58개의 특정 NAICS 코드가 있다. 여기에는 장례식장, 세탁소 및 주유소가 포함되지만 이에 국한되지는 않는다. 또한 SBA는 2단계 환경 현장 평가를 5년 이상 운영 중인 모든 주유소에 대해 수행하도록 요구한다. 이러한 평가를 수행하기 위한 추가 원가는 대여금에서 요청된 금액에 포함될 수 없으며 차입자에게 유의적인 원가를 더한다.

Freddie Mac/Fannie Mae Phase I Environmental Site Assessment[2]는 Freddie Mac 또는 Fannie Mae를 통해 대출금을 조달할 때 필요한 두 가지 유형의 Phase I ESA이다. 일의 주체 ASTME1527-05 표준에 다음을 포함한 특정 요구 사항:%속성 검사의 능력, 라돈 시험에 대한 요구 사항, 석면과 납을 주성분으로 한 도료 시험과 operations-and-maintenance(O&, M)장소에서 위험을 관리하는, 납에 의해 마시는 물, 그리고 곰팡인 상세한 계획 기초한다.페ction. 콘도의 경우, Fannie Mae는 초기 언더라이징 분석 결과 환경 문제가 있을 때마다 1단계 ESA를 요구한다.^[12]

HUD 1단계 환경 부지 평가 미국 주택도시개발부는 또한 잠재적 구매자에게 FHA 보험 대출을 제공하고자 하는 건설 중인 모든 콘도에 대해 1단계 ESA를 요구한다.^[12]

참고 항목

• 환경 교정조치
• 환경과학자
• 환경관리평가원

참조