PACE 파이낸싱

PACE financing

PACE 파이낸싱(부동산 평가 클린 에너지 파이낸싱)은 미국에서 주거, 상업 및 산업재산 소유자의 에너지 효율 업그레이드, 재해 복원력 개선, 물 절약 조치 또는 재생 에너지 설비에 자금을 조달하기 위해 사용되는 수단이다.PACE 금융은 주 법률에 따라 단열재 및 공기 밀봉, 냉각 지붕, 용수 효율 제품, 내진 개조 및 허리케인 대비 조치와 같은 건물 외피 에너지 효율 개선 자금을 조달하는 데 사용될 수 있습니다.일부 주에서는 건물 소유자가 지역 에너지 코드를 초과하는 새 구조물을 건설하는 데 동의하는 한 상업용 PACE 자금 조달도 신규 건설 프로젝트의 일부에 자금을 지원할 수 있습니다.

PACE 프로그램의 비즈니스 모델은 비판을 받아왔다.사기업은 주택에 대한 선취특권을 가지고 우선 회수를 한다.또한 민간 계약자들은 주택 소유자들에게 PACE 계약에 서명할 것을 요청합니다.

에너지 효율 및 재생 에너지 업그레이드의 예로는 다락방 단열재 추가에서 주택용 프로젝트용 옥상 태양 전지판 설치, 상업용 프로젝트용 냉장고, 보일러, LED 조명 및 지붕 설치 등 다양하다.PACE 법률이 시행되고 있는 지역에서는 정부가 투자자에게 특정 채권을 제공하거나 오픈마켓 모델의 경우 민간 대부업체는 건물 소유주에게 자금 조달을 제공하여 에너지 개량을 추진합니다.대출금은 재산세 청구서에 대한 연간 평가를 통해 선택된 기간(5년에서 25년 사이)에 걸쳐 상환된다.PACE 채권은 시 금융구, 국가기관 또는 금융회사에서 발행할 수 있으며 수익금은 상업용과 주거용 부동산 모두를 개조하는 데 사용될 수 있다.PACE 프로그램의 가장 주목할 만한 특징 중 하나는 대출이 [1][2][3][4]개인이 아닌 부동산에 첨부된다는 것이다.따라서 PACE 대출은 [5]차입자에게 소구되지 않는다고 한다.

PACE는 리스 및 전력구매계약(PPA) 자금 조달에도 사용할 수 있습니다.이 구조에서 PACE 재산세 평가는 서비스 수수료의 리스 지불을 징수하기 위해 사용된다.이 접근법의 주된 이점은 사업자가 세금 인센티브를 유지하고 그 혜택을 임대료나 용역 지급액으로 부동산 소유자에게 전가하기 때문에 사업비가 더 낮아질 수 있다는 것이다.

PACE 프로그램은 주택 및 기업 소유자가 태양광 패널과 같은 녹색 이니셔티브의 초기 비용을 지불할 수 있도록 돕습니다. 이 비용은 부동산 소유자가 5-25년의 합의된 기간 동안 설정된 세율만큼 증가함으로써 상환됩니다.이것은 부동산 소유자들이 태양 전지판을 사는 동안 에너지 비용을 절약하기 시작할 수 있게 해준다.이는 일반적으로 재산세가 증가하더라도 부동산 소유주가 순이익을 얻는다는 것을 의미한다.

역사

1800년대 초부터 인도, 소방서, 가로등 등 공공의 이익을 위한 사업 자금을 마련하기 위해 지방채 상환에 대한 자발적 평가가 재산세에 첨부되어 왔다.PACE는 동일한 개념을 사용하지만, 민간 부문 또는 개별 건물 소유자에게 이익이 되는 프로젝트에 사용됩니다.PACE는 원래 "특별 에너지 금융 지구" 또는 "세금 고지서 태양광 및 효율성 금융"[citation needed]으로 알려져 있었습니다.이 개념은 2005년[6] 몬터레이 만 지역 에너지 계획에서 처음 구상되고[citation needed] 제안되었지만 [7]2001년 샌프란시스코 유권자들이 승인한 유사한 태양 채권 프로그램에 대한 유권자들의 승인을 받은 후 이루어졌다.이 개념은 태양광 및 고비용 에너지 효율 개조에 대한 가장 큰 장벽 중 하나인 초기 비용(선불 비용)을 극복하기 위해 설계되었습니다.집주인은 태양광 발전 시스템에 수만 달러를 들여 창문을 에너지 효율이 더 높도록 업그레이드하거나 집 전체에 단열재를 추가할 수 있다. 그러나 이러한 모든 투자는 집을 팔았을 때 회수되지 않을 것이다.PACE는 주택 소유자가 이러한 개선 사항을 "저당권"으로 설정하고 주택을 소유하고 있는 동안 얻을 수 있는 혜택에 대해서만 지불할 수 있도록 합니다.

첫 번째 PACE 프로그램은 버클리 시장의 비서실장이자 당시 리뉴얼 CEO였던 Cisco DeVries가 주도하여 캘리포니아 버클리시에 의해 구현되었습니다.자금 조달과 매튜 브라운입니다버클리 캘리포니아 대학교는 Cisco DeVries, Ann Livingston 및 Lestis Private Capital Group의 Matthew Brown이 기고한 "Guide to Energy Efficiency & Renewable Energy Financing Districts for Local Governments"를 통해 프로그램 개발을 주도했습니다.이 가이드는 미국 [8]환경보호청으로부터 버클리시에 대한 보조금을 통해 자금을 지원받았다.버클리시의 PACE 프로그램은 샌프란시스코와 소노마 [9]카운티 모두에서 시행되고 있는 시의 커뮤니티 초이스 어그리게이션 프로그램과 함께 2001년 인근 샌프란시스코 유권자들이 승인한 태양 채권 기관의 대안으로 추천되었다.DeVries는 PACE를 Bay Area의 기후 목표 달성을 지원하는 실행 가능한 수단을 제공하는 방법으로 보았다.캘리포니아는 PACE 금융에 대한 첫 번째 법안을 통과시키고 버클리 대학을 시작했습니다.2008년 [3][10]첫 기후 프로그램.그 후 31개 주와 콜롬비아 특별구에서 PACE를 가능하게 하는 법률이 통과되어 지역별로 PACE 금융 [11]프로그램을 설립할 수 있게 되었습니다.

그러나 2010년 패니매와 프레디맥이 [12][13]PACE 선취특권이 있는 주택담보대출을 거부하면서 주거용 부동산에 대한 PACE 금융은 심각한 타격을 입었다.2015년 8월, 주택도시개발부(HUD)는 에너지 개조 프로그램에 의해 창출된 선취특권이 연방주택청(FHA)이 보증하는 대출에 종속되도록 할 것이며, PACE [14]평가를 통해 주택 이전과 판매를 처리하는 방법에 대한 지침을 발행할 것이라고 발표했다.HUD는 2017년 PACE 의무가 있는 부동산은 FHA [15]금융에 적합하지 않다고 명시함으로써 정책을 명확히 했다.

혜택들

도시에 있어서, PACE는 지역 온실 가스[16] 배출을 줄이고, 건물의 에너지 효율 개선을 촉진하며, 재생 에너지원으로의 전환을 보다 저렴하게 만들고, 거주자와 기업의 에너지 비용을 절감하는 데 중요한 역할을 할 수 있다.PACE는 사채 또는 지방 채권을 통해 자금을 조달하기 때문에 시 자금에 대한 어떠한 책임도 지지 않습니다.또한 민관 파트너십을 통해 실현된 대부분의 PACE 프로그램은 민간 자본에 의존하여 자금을 조달하고 있습니다.또한 PACE는 주정부와 지방정부가 [17]지역사회에서 이러한 프로그램을 설계하고 구현할 수 있도록 지원합니다.또한 PACE 프로그램은 지역 태양광 설치업체와 재생 에너지 회사가 이 프로그램에 협력할 때 일자리 창출과 지역 경제 발전을 촉진하는 데 도움이 됩니다.또한 이 프로그램은 옵트인 프로그램이기 때문에 참여하기로 선택한 부동산 소유자만이 PACE [1][10][18]금융 비용을 부담합니다.

PACE는 개인과 기업이 에너지 효율 또는 재생 에너지 설치에 가장 일반적인 장벽인 초기 비용을 연기할 수 있도록 지원합니다.PACE 대출은 합의된 기간 동안 부동산 소유자의 재산세에 대한 추가 평가에 의해 지불되며, 에너지 비용은 동시에 낮아져 PACE 소비자에게 순이익을 제공한다.또, 태양광 패널이나 PACE 대출이 부동산에 부속되어 있기 때문에, 소비자는 다음 [1][2][10][18]소유자에게 부과된 재산세를 통해 지불을 남겨둔 채 부동산을 매각할 수 있다.

주택용 PACE 자금 조달에 대한 우려

PACE 타입의 프로그램은, 프로그램이 적절히 설계 및 관리되고 있지 않은 경우, 몇개의 문제가 있습니다.자금조달은 부동산에 머물도록 설계되어 있기 때문에 적격성은 주로 소득과 FICO 점수보다는 부동산 정보에 기초한다.주택 소유자의 지불 능력은 현재 주로 주택담보대출과 재산세 납부 내역과 최근 파산이 없다는 조건에 기초하고 있다.가장 중요한 것은 주택 소유자는 주택 소유자에게 자금 조달이 적절한지에 대한 평가 없이 주택 개선에 대한 자금 조달이 이루어지지만, 현재 캘리포니아에서 검토되고 있는 상원 법안 242는 PACE 제공자가 소득 [19][20][21]검토를 실시하도록 요구할 것이다.PACE 금융은 대출 대신 세금 평가로 구성되기 때문에 PACE 프로그램은 전통적으로 대출자가 제공해야 [20]하는 금융 비용에 대한 동일한 공시를 주택 소유자에게 제공할 필요가 없었다.2016년 9월, Jerry Brown 캘리포니아 주지사는 AB2693을 법안으로 통과시켰다. 이 법안에 따르면 PACE 프로그램은 담보 수준 공시를 제공하고 일부 공급자는 주택 소유자와 라이브 녹음 통화를 실시하여 자금 조달 조건과 의무를 확인해야 한다.[22]경우에 따라서는 자금조달 비용에 대한 이러한 공시를 평가하지 않고 주택소유자는 자금조달이 적절한지 여부를 파악하려고 할 때 PACE 프로그램 제공자가 그들에게 말하는 것에 의존한다.집주인들은 PACE 계약자들이 프로그램 [23]판매의 일환으로 자금 조달 비용에 대해 거짓말을 하고 있다고 불평했다.이러한 문제들은 주택 소유자들이 갑자기 그들이 상환할 수 있는 것보다 훨씬 더 많은 재산세를 내야 하는 상황을 만든다; 이것은 은퇴하거나 고정된 수입에 있는 장애인 주택 소유자들에게 특히 해당된다.PACE의 설계자인 Cisco DeVries와 Matthew Brown은 이러한 주장을 "분리된 사고"라고 부인합니다.

PACE 프로그램의 금리는 보통 기존의 주택담보대출보다 3~4%[24] 높고, 관리수수료는 5%에 [19][20]가깝고, 총액은 4000달러가 넘지만, 신용한도를 묶지 않고 신용카드나 헬로케이션과 같은 많은 대출옵션과 비교해도 손색이 없다.

많은 구매자와 판매자가 PACE 세금 사정 때문에 주택 판매에 어려움을 겪고 있다.PACE 평가는 보통 타이틀 리포트에 표시되지만, 일부 구매자는 판매 후에 평가를 알게 되고,[25] 이로 인해 예상치 못한 금액을 지불하지 않을 수 없게 될 수 있습니다.경우에 따라서는 [26][27][28]PACE 세금 평가를 보상하기 위해 판매자가 PACE 평가를 상환하거나 판매 가격을 낮추기로 합의했습니다.신규 구매자가 나머지 지급액을 인수할 수 없는 경우, PACE 금융은 기존 대출 상품과 더 유사한 위치에 놓이게 됩니다.

일부 주택 소유자들은 첫 번째 평가에서 요구되는 일시불과 에스크로 [29]증가에 대해 보고된 월별 비용과 큰 차이가 있다고 보고했다.

PACE의 문제는 PACE 자금조달의 조세특권이 다른 선취특권자보다 우선하고,[30][31] 선취특권자에게 통지되거나 이의신청의 기회가 주어지지 않는다는 것이다.상업용 PACE는 이러한 부동산에 대한 우선권 보유자에게 사전에 통지되기 때문에 문제가 적다.Fannie Mae와 Freddie Mac은 기존 PACE 기반 세금 [32][33]평가로 부동산에 대한 대출 매입 또는 인수를 거부했지만, 2016년 중반 VA는 PACE [34]의무로 부동산 금융을 관리하는 방법에 대한 지침을 발표했다.PACE 의무를 부담하는 부동산은 연방주택청(FHA)의 보험 자금 [15]조달 대상이 아닙니다.

금융증권화

PACE 평가와 관련된 채권은 패키징 및 증권화할 수 있습니다.모기지 업계에서 개발된 증권화는 모기지와 같은 일련의 자산을 모아 투자자에게 이를 뒷받침하는 어음을 판매하는 방식으로 작용한다.이러한 채권은 환경에 긍정적인 영향을 미치는 자산 개선을 위한 것이기 때문에 일부 PACE 프로바이더는 채권을 그린 인증을 받았습니다.PACE 본드는 그린본드 시장에서 유일하게 유효하다고 평가된 제품들이 [35][36][37]설치되자마자 탄소배출량을 줄이고 있기 때문이다.

PACE 법률이 있는 장소

PACE는 미국 인구의 80% 이상을 커버하는 37개 주와 콜롬비아 특별구에서 활성화되어 있습니다.

갱신된 PACE 파이낸스 위치 정보가 포함된 원본 지도
주 상황
알래스카 C-PACE 사용 가능 - 현재 프로그램 없음
아칸소 주 지역에 따라 이용 가능
캘리포니아 지역에 따라 이용 가능
콜로라도 이용할 수 있는
코네티컷. 이용할 수 있는
컬럼비아 특별구 이용할 수 있는
플로리다 이용할 수 있는
조지아 주 개발 중
하와이 보류중
일리노이 주 개발 중
켄터키 주 개발 중
루이지애나 주 개발 중
메인 주 일부 지역에서 이용 가능
메릴랜드 주 이용할 수 있는
매사추세츠 주 개발 중
미시간 주 이용할 수 있는
미네소타 주 이용할 수 있는
미주리 주
네브래스카 오마하 및 링컨에서 이용 가능
네바다 주 라스베이거스와 리노에서 개발 중
뉴햄프셔 주 개발 중인 C-Pace
뉴저지 사용 가능하지만 현재 프로그램은 없습니다.
뉴멕시코 개발 중
뉴욕 이용할 수 있는
노스캐롤라이나 사용 가능하지만 현재 프로그램은 없습니다.
오하이오 주 이용할 수 있는
오클라호마 주 사용 가능하지만 현재 프로그램은 없습니다.
오리건 주 개발 중
펜실베이니아 주 일부 지역에서 이용 가능
로드아일랜드 이용할 수 있는
텍사스 이용할 수 있는
유타 주 개발 중
버지니아 주 이용할 수 있는
워싱턴 이용할 수 있는
위스콘신 주 이용할 수 있는
와이오밍 주 사용 가능하지만 현재 프로그램은 없습니다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ a b c "PACENation: Property Assessed Clean Energy". PACENation.
  2. ^ a b PACE(프로퍼티 평가 클린 에너지) 파이낸스
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