샌프란시스코의 젠트리피케이션

Gentrification of San Francisco
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사회와 정치
주택 보조금 • 임대료 통제 • 부동산 경제 • 재정립 • 주택에 대한 권리
기타

샌프란시스코의 젠트리피케이션은 부동산 이익뿐만 아니라 도시에 사는 임대업자들과 일하는 사람들 사이의 지속적인 긴장감의 원천이었다. 이러한 갈등의 결과는 도시의 오랜 노동자 계층 거주자들과 새로운 기술 노동자들의 유입 사이에 떠오르는 적대감이었다. 샌프란시스코에서 젠트리피케이션의 큰 증가는 1990년대 닷컴 붐으로 인해 지역 스타트업의 숙련된 기술 인력에 대한 강한 수요를 창출하고 실리콘밸리 사업체들이 생활수준의 상승을 이끌었기 때문이다.[1] 그 결과, 인터넷과 기술 분야의 대규모 신규 인력 유입이 미션 지구와 같은 역사적으로 가난한 이민자 이웃의 젠트리피케이션에 기여하기 시작했다.[2] 이 기간 동안 샌프란시스코는 변혁을 시작했고 결국 미국에서 살기에 가장 비싼 도시가 되었다.[3]

원인들

기술회사 및 벤처캐피털

샌프란시스코의 많은 현지인들은 젠트리피케이션의 부정적인 영향을 주변 대도시 지역에 있는 많은 기술 회사들의 탓으로 돌리고 있다. 구글 등 기업이 운영하는 민간 셔틀버스가 정류장 인근 지역의 임대료를 끌어올려 현지인들의 샌프란시스코 기술버스 시위가 이어지고 있다.[4]

임대차통제

1994년 샌프란시스코 유권자들은 1980년 이전에 지어진 4세대 이하 소형 공동주택(당시 시 임대주택 주식의 약 30%)으로 도시의 기존 임대료 관리법을 확대하는 투표안을 통과시켰다. [5]:7[6]:1[7]:12017년에서 스탠포드 대학교 경제학 연구원 레베카는 다이아몬드와 다른 사람들 이 특정한 집세 통제 법의 임대 새로 비슷한 스타일대로 집세 통제(1980년 후에 지어져)안, 이 뿐만 아니라 law'(4인 이하 부대와 함께 복합 아파트) 비해 통제에 미치는 영향을 검사한 연구를 발표했다.그 tota에 S효과.l 도시 임대 주식과 1995년부터 2012년까지의 기간 동안 도시의 전반적인 임대 가격에 관하여. [6][7][8] [9]: 1 [10]: 1 [11]

그들은 샌프란시스코의 임대관리법이 임대차단기를 가진 세입자들에게 혜택을 주었지만, 임대차 시장으로부터 연구 대상의 30%를 임대차 시장에서 제거하고(콘도나 TICs로 전환하여) 도시 전체 임대차 단위가 15% 감소하고 도시 전체 임대료가 7% 상승하는 결과를 초래했다는 것을 발견했다. [5]: 1,44 [6] [7]: 1 [8][9]

저자들은 "이러한 유형의 부동산이 고소득자의 몫이기 때문에 소유주를 대체하고 고급 신축 임대주택을 건설하는 것이 샌프란시스코의 젠트리피케이션에 기름을 부었을 것"이라고 말했다.

저자들은 또 "...임대료 인상에 대비하여 집주인에게 보험금을 지급하도록 강요하는 것은 세입자에게 큰 손실을 초래한다"고 지적했다. 사회가 임대료 인상에 대비하여 사회보험을 제공하고자 한다면, 정부보조금이나 세액공제 등의 형태로 이 보조금을 제공하는 것이 더 바람직할 것이다. 이렇게 되면 주택 공급을 줄이기 위한 집주인들의 인센티브가 없어지고 가계에 그들이 원하는 보험을 제공할 수 있을 것이다."

2014년 현재 샌프란시스코 전체 임대차량의 약 75%가 임대차 관리되고 있다.[8]

임팩트

물가 상승, 이민, 그리고 기술 붐은 도시의 문화적, 인구학적 변화를 이끌었다.

인구통계학

1990~2010년 샌프란시스코는 백인 2000명, 아시아인 3만2000명, 히스패닉계 1만3000명을 얻은 반면 흑인 인구는 1만8000명 줄었다.[12] 미국 커뮤니티 서베이(American Community Survey)에 따르면, 같은 기간 동안 평균 6만 명이 샌프란시스코로 이주하여 이주했다.[citation needed] 도시를 떠난 사람들은 도시로 이주한 상대방보다 교육 수준이 낮고, 소득이 낮았다. 또 35세 이하 7,500명이 연간 순이주, 36세 이상 5000명이 넘는 순이주 등도 있었다. 이러한 모든 인구 통계에 대해, 2005-2007년부터 2010-2014년까지의 변화 속도가 빨라졌다.[13] 샌프란시스코에서 이민과 인구통계학적 패턴이 빠르게 변화하고 있다.

경제학

2010~2014년 10만 달러 이상 가구 수는 평균 17%의 증가율을 보인 반면 10만 달러 미만 가구 수는 평균 -3%[citation needed]의 증가율을 보였다. 2012~2014년 건설된 모든 다층 임대주택 가운데 샌프란시스코의 신규 부동산 건설의 85%가 호화로운 주택이었다.[14]

샌프란시스코에 사는 많은 사람들은 도시에서 일하지 않는다. 더 많은 사람들이 교외에 살고 매일 샌프란시스코로 통근한다. 실리콘밸리의 높은 임대료와 다른 요인들로 인해 많은 기술직 종사자들이 실리콘밸리에서 더 가까이 살지 않고 대신 샌프란시스코에 머무르는 현상이 나타났다. 베이 지역 의회와 대도시 교통 위원회의 조사에 의하면 35개의 셔틀 서비스가 샌프란시스코 메트로폴리탄 지역 주변에서 매일 3만 4천명의 통근자를 실어 나르는 800대 이상의 버스를 운행하고 있는 것으로 나타났다.[15] 이 셔틀 중 200여 대가 샌프란시스코 카운티와 산타 클라라 카운티 사이를 독점적으로 오간다.

에베레스트

샌프란시스코의 젠트리피케이션에 대한 중요한 결과 중 하나는 도시 전역에서 목격된 퇴거 통지의 수가 증가하고 있다는 것이다. 2009년 이후 샌프란시스코에서는 매년 퇴거 건수가 증가하고 있으며 2014~2015년 임대차 이사회에 접수된 퇴거 통지는 2000건이 넘었다. 이 기간은 지난 5년간 54.7% 증가한 것이다.[16] 샌프란시스코의 주택은 평균 상장가가 100만 달러인 가운데 임대인 명부에 부합하는 중산층과 저소득층을 이끌고 있다.[17] 따라서 임대인의 수가 증가함에 따라 가장 큰 영향을 받게 된다.[18]

커뮤니티 반응

샌 프란시스코의 빠르게 바뀌는 사회 경제적 풍경, 높은 IT일자리의 유입으로 가속화된 것에 대한 보복에서 샌 프란시스코 Tenants Union,[19][20]Causa Justa 같은anti-eviction 운동:그냥, 사람들은 환경과 경제적 권리(PODER)[21]을 요구하다기 위한 그렇죠시 동맹 하다 b.다een 젠트리피케이션의 효과를 방해하기 위한 조치로서 지역 사회에 의해. 임차인의 권리 외에도 사회적, 경제적, 환경적, 문화적 대중의 우려는 기술직의 증가로 인한 젠트리피케이션의 효과를 상쇄하기 위해 포데르가 1990년대 후반에 만든 [22]단체인 '미션 배치 연합(MAC)'에서 다루어 왔다.[21]

탈피에 대한 5가지 주요 정당성은 다음과 같다.

  1. 임대차 계약 위반 - 임대차 조례에 따라 임차인이 서명한 임대차 계약 조건을 위반하여 퇴거할 수 있다.
  2. 성가신 일 - "건물주나 세입자의 편안함, 안전 또는 즐거움"을 정기적으로 방해하는 세입자는 퇴거 대상이 된다.
  3. 소유주 입주 - 소유주들은 단지 내 단지를 분양받을 수 있으며, 거주지로 사용할 수 있는 직계존속도 부여된다.
  4. 엘리스 법 - 캘리포니아 법은 소유주가 임대료를 중단하려고 할 경우 모든 세입자를 퇴출시키는 것을 허용한다.
  5. 불법 사용 - 불법 행위를 하는 세입자를 없애기 위해 사용하는 퇴거 방법. 이러한 명분은 현재 집주인이 허가를 받지 못했기 때문에 존재하는 "불법" 단위에서 세입자들을 쫓아내기 위해 사용되고 있다.

모든 회피에 비해 위의 5가지 정당성을 가진 회피는 같은 5년 동안 82.5% 증가했다.[16] 이러한 움직임들은 또한 엘리스 법으로 인한 것과 같은 "무과실" 제거로 인한 탈출을 완화하는 데 초점을 맞추었다. 2014년 11월 부동산 투기에 세금을 부과하는 투표법이 나왔다.[23] 발의안 제1호는 선거까지 이어지는 몇 달 동안 엘리스 법 시행을 사실상 중단시켰다. 발의안이 가까스로 부결된 뒤 2014~2015년에 비해 엘리스법 위반 건수가 2배 이상 늘었다.[24]

정치

에어비앤비 등 샌프란시스코에 본사를 둔 기술기업들이 도시에 대한 관심을 높이기 위해 도시정치에 적극 참여하고 있다. 에어비앤비가 샌프란시스코 주택시장에 미치는 영향에 대해, 주택 운동가들은 도시의 단기 임대 건수를 제한하기 위해 회사의 상장 관행에 대한 제한을 요구해 왔다. 에어비앤비는 800만 달러 이상을 들여 샌프란시스코에서 임대인 수를 제한하는 단일 법안을 부결시켰다.[25] 지난 9월 에어비앤비는 샌프란시스코시를 상대로 새로운 규정에 대한 보복 소송을 시작했다.[26]

이웃별

2016년 인구조사 추정 인구가 87만887명으로 추산되는 캘리포니아에서 네 번째로 인구가 많은 도시, 미국에서 13번째로 인구가 많은 도시로서 샌프란시스코에는 다양한 기간 동안 젠트리피케이션을 경험한 여러 동네가 있다. 아래는 샌프란시스코에서 가장 고급스럽게 자리잡은 지역들 중 몇 곳이다.

차이나타운

샌프란시스코 차이나타운은 이민자와 소상공인이 많이 거주하는 지역으로 그동안 대규모 젠트리피케이션의 대상이 되어 왔다. 차이나타운의 자유로운 경관과 편리한 입지 때문에 대기업들이 몰려들고, 그 결과 이 지역의 많은 중소기업들이 먹고살지 못하고 있다. 차이나타운의 문화적 가치를 보존하고 젠트리피케이션 속도를 늦추려는 정책 시책을 통해 여러 차례 시도했다. 차이나타운자원센터는 차이나타운의 토지를 매입해 사무실을 만들려는 개발업자들을 막기 위해 노력했지만, 이전에 입주해 있던 1700여 채의 주택이 여전히 사무공간으로 전환됐다. 이에 차이나타운자원센터는 '재생'을 줄이거나 늦추기 위해 토지이용 정책의 구조적인 변화를 꾀하자는 제안을 내놓았다.[27] 나아가 차이나타운코어의 기획부는 대체수요를 위해 차이나타운코어의 주거용 건물 철거 및 개조를 금지한 1986년 리조닝 플랜을 만들었다.[28] 그러나 차이나타운 북부와 폴크 굴치 등 차이나타운의 다른 모든 지역은 이 계획에 의해 보호받지 못했다(차이나타운 코어만 있었다). 따라서, 치나타운이 아닌 지역의 많은 아시아 공동체들은 매수와 퇴거의 위협에 시달렸다. 예를 들어 차이나타운의 폴크 걸치(Polk Gulch) 인근 지역의 아시아 거주자는 1980년부터 2013년까지 3519명에서 2527명으로 줄었다. 게다가 이들 아시아계 주민의 대다수는 백인 거주자로 대체되었다.[29][30] 차이나타운의 젠트리피케이션은 정책구상이 둔화됐지만 이를 막지는 못했다.

차이나타운의 젠트리피케이션에 대한 저항

차이나타운에 거주하지 않는 아시아계 미국인 차이나타운 주민과 아시아계 미국인 개인 모두 차이나타운 지역의 문화와 역사를 보존하기 위해 차이나타운 지역에서 젠트리피케이션에 항의했다.[31]

미션 구

샌프란시스코의 미션지구는 라틴계 커뮤니티가 밀집해 있으며 역사적으로 기술의 성장과 확장에 따른 젠트리피케이션의 대상이 되어왔다. 예를 들어 미션지구의 생활비와 임대료는 닷컴 버블 붐 이후 1990년대 후반부터 올랐다. 미션지구는 미션지구의 문화와 인근 지역의 고밀도, 금융지구와 실리콘밸리로 이어지는 다양한 형태의 교통 인프라 때문에 고소득 백인 기술자들이 많이 거주하는 곳으로 선정되었다. 임대료 인상과 함께 동북선교공업지구(NEMIZ)의 가치가 하락하고 기술기반 업무로 대체됐다.[32] 닷컴 붐은 미션지구의 첫 젠트리피케이션 물결로도 알려져 있다. 닷컴 거품이 꺼진 후 미션지구는 경기 회복기에 젠트리피케이션은 줄었지만 고소득 기술인력 유입이 증가하는 지역으로 남았다. 1980년 이후 미션 지구 내 라틴계 인구는 44%에서 2013년 38%로 줄었다. 이는 미션지구의 백인 거주자 수가 1980년 36%에서 2013년 43%로 증가한 것과 맞물려 있다. 나아가 고등학교 졸업장이 없는 미션지구의 주민은 1980년 41%에서 2003년 17%로 줄었고, 4년제 대학 학위 취득자는 1980년 18%에서 2003년 52%로 늘었다.[33][34]

미션지구의 젠트리피케이션 저항

샌프란시스코의 미션지구는 역사적으로 노동자 계층 지역이었다. 1960년대 초반부터 미션은 주로 스페인어가 모국어인 노동자와 저소득층에 의해 거주했으며, 그들 중 많은 이들이 최근에 이민을 왔다. 1990년대 중후반의 닷컴 붐은 미션 젠트리피케이션의 급격한 가속화를 보았다. 젠트리피케이션에 위협을 느낀 선교사 주민들은 다양한 방식으로 대응했다. 저항의 악명 높은 예로는 반자본주의 직접 행동 단체인 '미션 위피 퇴치 프로젝트'가 있는데, 이 단체는 값비싼 차량, 고급 주택, 부유한 신참들에게 음식을 제공하는 술집과 식당에 대한 파괴와 파괴 행위를 옹호하고 저질러 왔다. MYEP는 계층간 화해할 수 없는 갈등의 관점에서 젠트리피케이션의 정의를 목표로 하며 상당한 양의 언론 보도를 이끌어냈다.[35] 미션 젠트리피케이션은 또한 다양한 조직, 움직임, 예술적 표현으로부터 반응을 불러일으켰다. 선교지구의 도로와 골목길에서 젠트리피케이션의 부정적 효과를 설명하는 거리 예술을 볼 수 있다. 예를 들어 19일 코너의 거리 예술과 10마리의 바다거북을 묘사한 산카를로스는 "라티노 아트 온리"라고 말하는데, 이는 주로 라틴계 이웃이었던 지역에 백인들이 유입되는 것뿐만 아니라 젠트리피케이션으로부터도 오는 불만을 나타낸다.[36] 미션지구는 샌프란시스코 시위의 핵심이기도 하다. 샌프란시스코의 기술 버스 시위는 기술 붐으로 인한 젠트리피케이션과 변위와 임대주택 가격 상승에 맞서기 위해 미션 지구에서 일어났다.

대만권 젠트리피케이션

실리콘밸리의 기술적 성장은 또한 더 넓은 베이 지역의 젠트리피케이션으로 이어졌다. 여기에는 히스패닉계 미국인과 아프리카계 미국인이 비용 상승에 직면해 움직이기 시작한 이스트팔로 알토도 포함된다. 실리콘밸리의 기술부문이 번창하고 대불황에서 빠르게 회복되면서 인기직종의 취업시장이 급상승하는 반면 다른직종은 감소하고 있다.[33] 버링가메, 마운틴뷰, 산호세, 산타클라라 등도 실리콘밸리의 성장에 영향을 받고 있는데, 이 지역은 일정한 경계선이 없고 중앙해안을 따라 계속 증식하고 있기 때문이다.[37]

1990년대 북오클랜드의 주택소유자와 임대인의 절반 가까이를 아프리카계 미국인이 차지했으나 2011년까지 이 숫자는 [38]거의 30% 감소했다. 아프리카계 미국인이 베이 지역 도시 인구의 대다수를 대표하지만 사회경제적 지위가 낮고 재정적인 부(富)[39]가 적어 이탈하고 젠트리피할 가능성이 높다.[citation needed] 사실 젠트리피케이션과 유색인종이 쫓겨나 주거 억제에 직면하는 민감성 사이에는 강한 상관관계가 있다.[40] 예를 들어 1900년대 후반에는 웨스트오클랜드가 국제적 규모의 흑인 문화생활의 중심지였으나 2010년에는 아프리카계 미국인의 28%만이 오클랜드 전체 인구를 구성했다.[41]

베이 지역의 젠트리피케이션 파도

제1차 웨이브(1950년대-1990년대): 젠트리피케이션의 제1의 물결은 기술 개화와 사회의 급속한 현대화 시대에 일어났다.[42] 이 담론은 샌프란시스코가 급속한 일자리 증가와 주택시장 역학구조의 변화를 가져온 기술개발의 중심지로 떠오르면서 표면화됐다.[43] 베이 지역 유색인종 커뮤니티에서는 새로운 백만장자가 등장하기 시작했으며, 이로 인해 토지 소유주들이 탈옥과 임대료 대폭 인상 과정에 참여할 수 있는 기회가 주어졌다.[44] 이 기간 동안 오클랜드의 무장애 퇴거 건수는 3배로 늘어난 반면 임대료는 100% 이상 증가했다는 수많은 보도가 나왔다.[41]

제2의 물결(2000-2015): 당시 베이 지역의 주택시장 역학관계의 전환은 단순히 주택위기를 초래한 것이 아니라 제2의 물결로도 알려진 젠트리피케이션의 격화를 초래했다.[42] 이 시기는 젠트리피케이션의 효과와 싸우기 위해 주민들의 약탈적 대출을 대폭 늘린 것이 특징이다. 그러나 제시된 대출금의 상당수는 소득 검증가능성을 포함하지 않아 많은 주택이 압류되어 베이 지역에 거주하는 천명의 주택소유자와 세입자에게 영향을 주었다.[45]

제3파(2015- 전류): 베이 지역은 현재 기술 산업의 확대와 민간 사업 개발자들의 투자로 인한 젠트리피케이션의 새로운 물결에 직면해 있다.[37] 장기적인 지역사회를 대체하기 위해 모든 곳에서 새로운 사업이 열리고, 베이 지역 전역의 세입자들이 끊임없이 이주하게 된다. 이 시기는 퇴거의 증가, 불평등 증가와 빈곤율 악화에 기여하는 전출률로 특징지어진다.[46]

참고 항목

참조

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