홀드아웃(부동산)

Holdout (real estate)
뉴욕 메이스 헤럴드 광장 모퉁이 홀드아웃 밀리언 달러 코너

홀드아웃은 소유주가 매각을 거부하거나 개발자가 지불할 금액보다 더 많은 것을 원했기 때문에 더 큰 부동산 개발의 일부가 되지 못한 재산이다. 중국, 독일, 일본, 영국, 그 외 다른 나라들에는 많은 홀드아웃의 예가 있다.[1]

예

런던, Stepney, Mile End Road의 Wickhams 백화점, Spiegelhalter 보석상 주변에 지어졌다.

예를 들어, 뉴욕시의 메이시스 헤럴드 스퀘어에 있는 메이시 본사는 브로드웨이와 웨스트 34번가(헤럴드 스퀘어) 모퉁이에 있는 밀리언 달러 코너라는 홀드아웃 때문에 블록 전체를 커버하지 못하고 있다. 현재 메이시의 쇼핑백으로 장식된 이 건물은 1911년 당시 유례없는 금액인 100만 달러에 팔렸다는 사실에서 이름을 얻었다.

메이시스 헤럴드 광장에서 북쪽으로 1.6km 떨어진 록펠러 센터(Rockfeller Center)는 6번가 49번가와 50번가 모퉁이에 2개의 건물이 있어 약간의 차질이 빚어지고 있다. 6번가 1258번지의 주인-원래 소유주의 손자인 존 F. 맥스웰은 존 D에게 파는 것을 거절했다. 록펠러 센터 건립 당시 록펠러 주니어. 록펠러가 6번가 1240번가에서 타운하우스 매입에 성공한 반면, 장기 임대 계약을 맺은 49번가의 별종 소유주인 다니엘 헐리와 패트릭 댈리는 2억5000만 달러(2022년 43억 달러 상당)에 매수되지 않으면 집을 비워주지 않겠다고 거절했다.[2]

런던의 이스트엔드(East End of London)에 있는 스테프니에서는 1927년에 완공된 백화점 위컴스(Wickhams)의 건설이 81번에 보석상을 소유하고 운영하는 슈피겔할터(Spiegelhalter) 형제들에 의해 방해받았다. 보석 가게 주위로 가게 건물이 완성되었다.[3]

텍사스 주 휴스턴에서는 1980년대 초 루이지애나 스트리트 700번지의 건설이 독특한 보류지를 둘러싼 딜레마에 직면했다. 루이지애나 주, 캐피톨 주, 러스크 주, 스미스 스트리트 주와 접해 있는 건설 현장에는 웨스턴 유니언 컴퍼니의 통신 허브가 루이지애나 주와 캐피톨 스트리트 주 모퉁이에 서 있었다. 통신장비의 재라우팅이 재정적으로 불가능해지자 서부연합이 이전을 꺼리는 바람에 개발자 하인즈이커스는 서부연합 건물 입주자들과 협상을 벌여 서부연합 건물을 700여 루이지애나 거리의 현대식 건물 내 금고에 완전포장했다.마천루의 12층 인접 은행 건물 내 부지에 대한 내 작전 [4]말이야 이후 폐쇄된 웨스턴 유니온 건물 잔해가 재개발돼 2018년 루이지애나 스트리트 700번지에 통합됐다.[5][6]

1990년대부터 시작된 일본 나리타 국제 공항의 새로운 활주로 수용용량 건설은 상당한 지역적 항의에 부딪혔는데, 한 예로, 가족들은 원래와 이후의 활주로 건설 프로젝트가 주변에서 시작되었음에도 불구하고 이동을 거부했다.[7]

재산법

에디트 메이스필드의 시애틀 집

미국에서는 헌법 수정 제5조에 의해 사유재산이 '정의로운 보상' 없이 정부의 압류로부터 보호되고 있다. 지방정부와 국가정부기관은 저명한 영역이라는 개념에 따라 공공의 이익을 위해 사유재산을 취득할 권리가 있지만 소유주에게 재산의 가치에 상당하는 보상을 제공해야 한다. 영국, 뉴질랜드, 아일랜드 등은 강제구입이라고 하는 비교과정이 있고, 호주와 남아프리카공화국에도 동등한 법이 있다. 켈로 대 뉴런던(2005) 사건에서 미국 대법원은 정부가 민간 개발업자에게 주는 것을 포함해 어떤 이유로든 민간 당사자들로부터 토지를 빼앗을 권리가 있다고 판결했다. 그 결정은 널리 인기가 없었고, 여러 주들이 공공사업으로 유명한 지역 발작을 제한하면서 그 관행을 금지하는 법을 제정하도록 자극했다. 그러나, 이 관습은 다른 주에서는 흔하다.[8] 이러한 노력은 일반적으로 민간 단체나 정부 기관의 토지 매입 제안에서 시작되며, 당사자들이 매입 가격을 협상할 수 없는 경우에만 중요한 문제가 된다.

저명한 영역 발작이 일어날 때 종종 재산의 가치와 토지 소유자에게 토지의 보유 가치를 완전히 보상해야 하는지에 대한 논쟁이 있다. 샌프란시스코의 네일하우스(아래 참조)의 역사적 사례로, 1870년대 후반, 장의사 니콜라스 영이 소유한 집 주변에 철도 투자자인 찰스 크로커가 독살 울타리를 만드는 일이 일어났다. 그 후, 융은 저택을 짓기 위해 자신의 작은 재산을 통합하고 있던 크로커에게 팔기를 거절했다. 시애틀 집을 개발업자에게 팔기를 거부한 에디트 메이스필드, 오리건주 포틀랜드의 저명한 영토의 힘에 도전한 랜달 애커 등이 현대적인 사례로 꼽힌다.

중화인민공화국은 부동산 개발 거품 속에서 2007년 3월 최초의 근대적 사유재산법을 통과시켰다.[9][10]

네일하우스

네일하우스
Chongqing yangjiaping 2007.jpg
우평 충칭의 네일하우스
중국어 번체釘子戶
중국어 간체钉子户

네일하우스는 발전을 위해 집을 비우기를 거부하는 사람, 혹은 집 자체를 가리키는 중국 신학파의 수치다. 개발자들이 만든 중국어 용어는 이 집들이 발췌도 망치질도 할 수 없는 못처럼 튀어나온 데서 유래했다.[11][12]

역사적 배경

중화인민공화국(PRC)에서는 공산권 시대 대부분 동안 부동산의 사적 소유가 폐지되었다. 중앙 정부는 공식적으로 모든 부동산을 소유했고, 이론적으로 누가 국익에 따라 어떤 재산이라도 통제할 수 있는 권리를 가졌는지 결정할 수 있었다. 따라서 민간인들은 정부가 떠나야 한다고 결정하면 재산을 유지할 법적 권리가 없었다(실제로 여러 가지 이유로 자격이 생겼다). 1990년대 후반부터 경제가 강화되고 자유시장이 부상하면서 민간 개발업자들은 인구밀집 도시 중심지에 쇼핑몰, 호텔 등 민간 개발업자들을 짓기 시작했는데, 이는 그 땅에 사는 주민들을 대체해야 하는 것이었다. 개발자들은 일반적으로 그들의 부동산의 개발 전 가치나 다른 곳에서 대체 주택을 구입하는 비용을 반영하여 상대적으로 낮은 보상을 거주자들에게 제공할 것이다. 주민들이 저항하거나 그들의 협상 위치를 이용하려고 한다면, 강력한 개발자들은 지역 관리들과 법원들로 하여금 주민들에게 그 땅에서 나가라고 명령하도록 설득할 수 있을 것이다. 다른 경우에는, 주민들이 무고죄로 체포되거나 깡패들을 고용하여 주민들을 겁탈하는 경우도 있다.[11][13]

보다 최근에,[when?] PRC는 부동산의 개인 소유권을 받아들이기 시작했는데,[citation needed] 여기에는 계획적인 개발로 인해 소유주들의 토지가 더 가치 있게 될 때, 또는 심지어 팔지 않을 때, 소유주들은 돈을 벌 수 있다는 논란이 여전히 존재한다. 개발업자의 불법 토지 압류 혐의와 공무원들의 비리에 대한 국민의 불만이 터져 나왔다.[14]

2007년 3월 중국은 최초의 근대적 사유재산법을 통과시켰다.[9] 이 법은 공공의 이익에 부합하는 경우를 제외하고는 정부의 토지 반입을 금지하고 있다. 이 법은 네일하우스 소유자의 지위를 강화했지만, 민간 상업 개발을 위한 공간을 마련하는 것이 토지 취득의 자격이 있는 공익인지에 대해서는 완전히 해결하지는 못했다.[15]

예

2016년 선전 북철도역 인근 홀드아웃

중국 언론에서 주목받는 유명 네일하우스가 적지 않다. 2007년 충칭의 옛 '스낵 스트리트' 위치에 건설 중인 6층짜리 쇼핑몰 입지의 280여 가구 중 1가구가 3대째 거주하던 집을 비우는 것을 2년간 거부한 사례도 있다.[10] 개발자들은 전력과 물을 차단하고, 그들의 집 주위에서 폭 10미터(33피트)의 구덩이를 발굴했다.[11][16] 주인들은 공사장에 침입해 다시 점거한 뒤 위에 중국 국기를 게양했다. 지역 무술 챔피언인 양우는 둔차쿠스를 이용해 그들의 집으로 가는 계단을 만들었고, 그를 쫓아내려고 하는 당국자들을 물리치겠다고 위협했다.[11] 가정집 1층에 식당을 차릴 계획이었던 우핑이라는 이름의 식당 주인인 그의 아내는 홍보를 위해 인터뷰와 잦은 보도자료를 허락했다.[12] 소유주들은 350만 위안(약 45만3000달러)의 제안을 거절했지만 결국 2007년 개발업자들과 합의를 봤다.[10]

또 다른 예로, 창사에 네일하우스가 남아 있었는데, 그 주변에 쇼핑몰이 들어선 뒤에도 지금은 마당의 뜰에 자리잡고 있다.[17] 선전(Shenzhen)의 한 소유주는 10년 전 건설에 100만 위안(약 13만 달러)이 들어간 미래의 439미터(1,440피트)의 킹키 파이낸스 타워 부지에 7층짜리 건물을 팔아서 1000만 위안(약 130만~270만 달러)을 받았다. 이 주민은 퇴거 명령 이후 몇 달 동안 버텼고, 합의점에 도달한 뒤에도 괴롭힘과 강탈 시도에 시달렸다.[18] 다른 네일하우스 주인 두 명은 킹키 개발에 반대했다.[19]

또 다른 네일하우스는 저장성 원링의 새 도로 한복판에 들어선 뒤 눈에 띄었다. 이 노부부는 2001년부터 정부가 제시한 가격에 이 부동산을 팔기를 거부해 왔다.[20] 결국 집 주변에 새 기차역으로 가는 주요 2차선 도로가 건설되었다. 이 집의 사진은 인터넷에서 입소문이 났고 중국 언론에 의해 널리 보도되었다.[20] 2012년 12월 소유주들이 4만1000달러 상당의 보상 제안을 수용한 뒤 이 부동산을 철거했다.[21]

언론 보도

네일하우스는 중국 언론에서 이례적인 수준의 취재를 받았다. 충칭 사건은 당초 한 블로거에 의해 '역사상 가장 멋진 네일하우스'로 불렸으며,[16] 이후 관영신문 등 중국 전역의 주요 언론에서 사건을 포착해 국민적 반향을 불러일으켰다.[13] sina.com의 여론조사에 대한 응답자 중 85%가 개발자보다 부부를 지지했다.[10] 그러나 이후 중국 정부는 이 행사에 대한 신문 보도를 금지했다.[13][22][23] 또 다른 블로거인 야채 장수 저우수강은 독자들의 기부로 이 사건을 취재하기 위해 후난성에 있는 자신의 집에서 기차를 타고 여행을 했다. 졸라(zola)라는 필명으로 글을 쓴 저우는 참석자들과 모여든 군중들, 집에서 쫓겨났다고 주장하는 사람들을 인터뷰했다. 그는 비록 그의 사이트도 차단되었지만 대중적으로 중국 최초의 "시민 언론인"으로 언급되었다.[24] 중국판 스포츠 일러스트레이티드(Sports Illustrated)[25]를 비롯한 다른 신문들도 이 금지령을 무시했다.

대중문화에서

  • 드류캐리쇼(시즌 4, 에피소드 13 "A House Divided", 에피소드 14 "A House Retuneed")의 두 에피소드는 이를 줄거리로 삼았으며, 기획 쇼핑몰의 마지막 버팀목이 되었다. 여기에는 그의 집이 우발적으로 부분 철거되는 일도 포함되었다.
  • 2010년 초, 중국 국영 영화 배급사인 중국 영화 그룹사는 영화 아바타를 일찌감치 스크린에서 철수시켰다. 중국의 많은 논평가들은 대기업의 원주민 강제 이주 영화에서 네일하우스 탈옥과 묘사를 연결시켰다.[citation needed] 로스앤젤레스타임스는 이 영화가 미국의 네일하우스 현상에 대한 반감을 불러일으킬 것이라는 우려 때문이라고 보도했다.[26]
  • 더 캐슬(1997년 호주 영화)은 공항 활주로 근처에 있는 멜버른의 집을 강제구입하는 것을 꺼리는 가족을 그린다.
  • 영화 '배터리 미포함'(1987년) 마지막에는 노부부의 집이 그대로 남아 있고, 개발자는 그 주변에 자신의 초고층 건물을 짓지 않을 수 없게 된다.
  • Mirage Games가 개발한 온라인 플래시 게임인 The Big Battle: 네일하우스 대 철거팀은 2010년 중국에서 큰 인기를 끌었다.[27][28]
  • 1950년 유명한 도메인 스푸핑 만화 "노숙인 토끼"는 벅스 버니가 건설중인 고층빌딩을 위해 굴을 비우는 것을 거절하는 것을 포함한다. 이 주제는 1954년 벅스 버니 쇼트 노 파킹 헤어로 고속도로 건설을 위해 반복될 것이다.
  • 1974년 영화 허비 라이더스 어게인에서는 소방서가 130층짜리 건물을 그 지역에 세우려는 공격적인 개발자에 의해 위협받고 있는 모습을 담고 있다.
  • 픽사의 2009년 영화 '업'은 은퇴한 홀아비가 집을 뛰쳐나올 위기에 처한 모습을 담고 있다.
  • 질 모리스가 1970년에 출간한 <해리 코털-코털-코털-코 웜뱃>에서는 해리의 집이 새로운 도로로 인해 파괴되고 해리에 의해 복권되는 것을 반복하는 해리와 도로 제작자들 사이의 공모전이 전개된다. 이 교착상태는 도로 건설업자들이 도로에 꼬인 틈을 만들어 굴을 마침내 다치지 않게 함으로써 해결된다.[29]
  • 뉴콘셉트 영어책 2의 수업 '미친건 아닌가?'에서도 보류에 대한 비슷한 줄거리가 있는데, 작가가 공항의 나쁜 소음을 듣고 떠나는 이웃이 너무 많아지자 공항에서 떠나려 하지 않는 것이 특징이다.

참고 항목

참조

  1. ^ Craze, Kirsten (9 November 2015). "The real estate deals where money could not buy happiness". Home. news.com.au. Retrieved 11 August 2016.
  2. ^ Okrent, Daniel (2003). Great Fortune: The Epic of Rockefeller Center. London: Penguin Book. pp. 93–94. ISBN 978-0-142-00177-6.
  3. ^ "Wickhams Department Store, Mile End Road, East London, UK". Rick Edmondson's Unfinished Buildings. Retrieved 3 June 2012.
  4. ^ Emma Hurt (November 11, 2014). "Think You Know Houston's Skyscrapers? Think Again". Houstonia (magazine). Retrieved November 17, 2019.
  5. ^ "Bank of America Center to bring hidden building to light". Houston Chronicle. December 26, 2017. Retrieved November 17, 2019.
  6. ^ "A CURTAIN CALL FOR THE HIDDEN WESTERN UNION BUILDING BEFORE BANK OF AMERICA CENTER DIGESTS IT?". swamplot. August 15, 2018. Retrieved November 17, 2019.
  7. ^ David Ernest Apter; Nagayo Sawa (1984). Against the State: Politics and Social Protest in Japan. Harvard University Press. ISBN 978-0-674-00921-9.
  8. ^ "Public Power, Private Gain". Institute of Justice. June 2003. Retrieved 2 June 2011.
  9. ^ a b Wu Zhong (14 May 2007). "China's rough ideological transition". Asia Times. Archived from the original on 16 March 2007. Retrieved 12 November 2007.CS1 maint: 잘못된 URL(링크)
  10. ^ a b c d "Nail house in Chongqing demolished". China Daily. 3 April 2007. Retrieved 13 November 2007.
  11. ^ a b c d Kent Ewing (31 March 2007). "The coolest nail house in history". Asia Times. Archived from the original on 22 April 2007. Retrieved 12 November 2007.CS1 maint: 잘못된 URL(링크)
  12. ^ a b Clifford Coonan (31 March 2007). "A Chinese man's home is his castle: kung fu master keeps bailiffs at bay in the siege of Chongqing". The Independent. London. Archived from the original on April 6, 2007. Retrieved 13 November 2007.
  13. ^ a b c French, Howard W. (26 March 2007). "In China, Fight Over Development Creates a Star". New York Times. Retrieved 13 November 2007.
  14. ^ "Woman defies Chinese developers". BBC. 23 March 2007.
  15. ^ Zhang Rui (23 March 2007). "First Test Case for Newly Approved Property Law?". China.org. Retrieved 13 November 2007.
  16. ^ a b Jeremy Goldkorn (22 March 2007). "Property rights: the coolest nail house in history". Danwei. Retrieved 12 November 2007.
  17. ^ "Day In Pictures". San Francisco Chronicle. 13 November 2007. Archived from the original on 25 May 2011. Retrieved 13 November 2007.
  18. ^ "Nail house owner receives millions of yuan in compensation". China Daily. 30 September 2007. Retrieved 13 November 2007.
  19. ^ Catherine Jiang (2 November 2007). "Chinese homeowners nail down their rights". Asia Times. Archived from the original on 22 November 2008. Retrieved 13 November 2007.CS1 maint: 잘못된 URL(링크)
  20. ^ a b "'Nail House' Couple Refuses to Move". South China Morning Post. November 23, 2012.
  21. ^ "China home marooned in middle of road is bulldozed". BBC News. 1 December 2012.
  22. ^ Xiao Qiang (24 March 2007). "Chinese Government Forbids Media Reporting of The "Nailhouse" Story". China Digital Times. Retrieved 13 November 2007.[데드링크]
  23. ^ Geoffrey York (26 March 2007). "Nail house tests China's new property rights law". Scripps News. Retrieved 13 November 2007.
  24. ^ "Interview with "citizen reporter" Zhou Shuguang, aka Zola". Interfax. 22 June 2007. Retrieved 13 November 2007.
  25. ^ Jonathan Ansfield (12 June 2009). "Sports Illustrated Nods At The Nailhouse". Retrieved 13 November 2007.
  26. ^ Tartaglione, Nancy (19 January 2010). "China Film Group Pulling 'Avatar' From 2-D Screens Earlier Than Expected". Hollywood.com. Archived from the original on 2010-03-23.
  27. ^ "Chinese hooked on 'nail house' forced relocation game". The Guardian, Beijing. 18 September 2010.
  28. ^ "Plight of China's 'nail houses' reflected in online game". The Independent. UK. 21 September 2010.
  29. ^ http://www.worldcat.org/title/harry-the-hairy-nosed-wombat/oclc/15795537

추가 읽기

외부 링크