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타임스헤어

Timeshare
이 글은 재산 소유의 유형에 관한 것이다. 다른 용도는 타임쉐어(동음이의)를 참조하십시오.
반스데일 홀 호텔(영국) 타임샤어 호텔. 베스트 웨스턴 호텔 지하에는 여러 개의 목재 A-프레임 샬레들이 있다.

타임쉐어(휴일 소유권이라고도 함)는 소유권이나 사용권의 양식이 분할된 재산이다. 이들 부동산은 일반적으로 여러 당사자가 해당 부동산을 사용할 권리를 갖는 리조트 콘도미니엄 단위로서, 동일한 숙박시설의 각 소유자에게 그 기간을 할당한다. 단위는 일부 소유권, 임대권 또는 "사용권"으로 매각될 수 있으며, 이 경우 후자는 해당 재산의 소유권을 주장하지 않는다. 타임쉐어 프로그램의 소유권은 다양하며, 수십 년 동안 변화해 왔다.

역사

타임샤어(timeshare)라는 용어는 1960년대 초 영국에서 생겨나 제2차 세계대전 이후 유행한 휴가제로 확대됐다.[1] 휴가용 주택 공유라고도 알려진 휴가용 주택 공유는 4계절 동안 각각 그 재산을 독점적으로 사용하는 4개의 유럽 가족이 공동으로 별장을 구입하는 것을 포함했다. 그들은 매년 계절을 순환하기 때문에 각 가정은 똑같이 황금기를 즐겼다. 공동소유에는 신뢰가 필요하고 재산관리인이 관여하지 않았기 때문에 이 개념은 관련 가족이 주로 이용했다. 하지만, 한 번에 한 시즌 동안 휴가를 보내는 가족은 거의 없기 때문에, 휴가용 집 공유 재산은 종종 장기 공실이었다.

영국의 기업가 정신은 한 걸음 더 나아가 리조트 룸을 소유권 1/50로 나누고, 매년 2주씩 수리 및 개량을 하고, 각 소유주에게 관리비를 부과하기로 했다. 유럽에서 타임헤어들이 순조롭게 운영되고, 성공적이며, 사업적인 벤처기업으로 발전하는데 거의 10년이 걸렸다.

미국의 첫 타임쉐어는 1974년 플로리다주 포트 로더데일에 본사를 둔 캐리비안 인터내셔널 코퍼레이션(CIC)에 의해 시작되었다. 그것은 소유권보다는 25년짜리 휴가 면허를 제공했다. 그 회사는 휴가 면허 소지자가 휴가 기간을 세인트에 있는 한 주와 바꿀 수 있는 두 개의 다른 리조트를 소유하고 있었다. 크로익스와 세인트에 하나. 토마스; 둘 다 미국령 버진아일랜드에 있다. 버진아일랜드의 부동산은 1973년에 타임쉐어 판매를 시작했다.

이 계약은 간단하고 간단했다. 회사인 CIC는 정해진 계절과 합의된 주수에 25년(예를 들어 1974년부터 1999년까지) 동안 "사용권 소유자"가 사용할 수 있도록 지정된 숙박시설 유형(스튜디오, 1개의 침실 또는 2개의 침실 단위)을 유지·제공하기로 약속했는데, 추가 요금은 일디엠당 15달러(야간)로 동결된 두 가지뿐이다. 그 계약 기간 동안 지불해야 할 비용 면허소지자가 다른 리조트 중 한 곳에서 시간을 사용하기로 결정하면 계약서에 교환수수료가 25달러였다. 이 계약은 면허비용과 일당 소액의 호텔요금이 25년 이상에서 1박당 100달러 이상으로 인상될 것으로 예상되는 것에 비해 면허소유자는 면허계약 기간 동안 많은 휴가비를 절약할 수 있다는 사실에 근거했다. 1974년과 1999년 사이에 미국에서 인플레이션은 1인당 현재의 비용을 52달러로 증가시켜 비용 절감 가정을 입증했다. 그 면허소지자는 어떤 특정한 해에 그들의 일주일을 선물로 임대하거나 줄 수 있었다. 단 한 가지 조항은 1diem당 15달러는 부대 점거 여부에 관계없이 매년 지급해야 한다는 것이었다. 이 "연간 요금을 지불해야 한다"는 것은 플로리다 부동산부가 타임헤어 규제에 관여하게 되면 오늘날 "유지보수료"로 알려진 것의 뿌리가 될 것이다.

미국의 타임쉐어 개념은 1974~1976년 주당 3,500달러의 평균 가격에 52개의 다른 소유주에게 같은 방을 52번 팔아서 엄청난 수익을 낼 수 있기 때문에 많은 기업인들의 눈길을 끌었다. 그 직후, 플로리다 부동산 위원회가 개입하여, 플로리다 타임슬레스를 규제하고, 그들에게 간단한 소유권 거래를 수수료로 부과하는 법안을 제정했다. 이는 소유주의 휴가주말 가격 외에 관리비와 주택소유자 협회가 개시되어야 한다는 것을 의미했다. 이 수수료의 단순 소유권은 인터벌 인터내셔널이나 RCI와 같은 타임쉐어 위치 교환 회사도 생겨났기 때문에 주어진 지역의 소유주들은 다른 지역의 소유주들과 일주일을 교환할 수 있었다.

타임쉐어 계약을 취소하거나 취소하는 것은 지금까지 업계에서 가장 큰 문제로 남아있다;[citation needed] 그 어려움은 대중 오락에서 코미디의 주제였다.

입법

이 산업은 리조트가 있는 모든 국가에서 규제된다. 유럽에서는 유럽 및 국가 법률에 의해 규제된다.[2] 1994년, 유럽 연합과 채택의 결과t.에 최근 review,[3]의 대상이었다고"유럽 지침 94/47/EC 유럽 의회와 이사회 입장권의 구매자들의 계약의 특정 측면 오른쪽을 사는 데는 공동 사용용 기준으로 고정된 속성을 사용하여와 관련된 점에서 보호를", 입양된그 2009년 1월 14일 유럽지침 2008/122/EC에 관하여.[4]

멕시코에서 제정된 규제

2010년 5월 17일, 멕시코 경제성은 표준총괄국(General Director of Standards)을 통해 타임쉐어 서비스 개발자에 대한 새로운 규정과 요건을 제정하였다. 새로운 규정은 멕시코의 다양한 활동에 적용되는 일련의 공식 기준과 규제로 구성된 공식 멕시코 규범(NOM)에 요약되어 있다. 새로운 표준화 기간에는 다음과 같은 기관이 참여하였다.

NOM은 공식적으로 "NOM-029-SCFI-2010, 타임쉐어 서비스 렌더링을 위한 상업적 관행 및 정보 요구사항"이라고 불린다. 다음과 같은 기준을 정하였다.

  • 마케팅 회사들은 이 제안의 실제 목적을 명확히 밝히지 않은 채, 타임쉐어 희망자를 위한 선물과 청탁을 할 수 없다.[9]
  • 타임쉐어 계약을 해지할 수 있는 요건은 보다 실용적이고 부담이 덜해야 한다.
  • NOM은 타임쉐어 소비자의 프라이버시 권리를 인정한다. 타임쉐어 사업자가 서면 동의 없이 소비자의 개인정보를 처리하는 것은 엄격히 금지된다.
  • 구두 약속은 반드시 원래의 타임헤어 계약서에 작성되고 정립되어야 한다.
  • 타임쉐어 제공자는 타임쉐어 계약에 명시된 모든 의무와 타임쉐어 리조트의 내부 규정을 준수해야 한다.
  • 소비자에게 부과하고자 하는 요금은 회비를 포함한 타임쉐어 신청서와 모든 추가 수수료(유지보수비/교환동아리 수수료)에 대해 명확하고 명확하게 규정되어야 한다.

타임쉐어를 제공하는 모든 개인이나 기업에 새로운 규제를 적용하기 위해, 타임쉐어 서비스 제공자의 정의를 실질적으로 확장하고 명확히 하였다. 타임헤어 제공자가 NOM에서 규정한 규칙을 따르지 않을 경우 그 결과는 상당할 수 있으며, $50.00에서 $200,000까지의 금융 페널티를 포함할 수 있다.

사용방법

소유자는 다음을 수행할 수 있다.[citation needed]

  • 사용 시간 사용
  • 자신의 사용법을 임대한다.
  • 선물해줘
  • 자선단체에 기부하십시오(자선이 관련 유지 보수 지불의 부담을 받아들이도록 선택해야 함).
  • 동일한 리조트 또는 리조트 그룹 내에서 내부적으로 교환
  • 수천 개의 다른 리조트로 외부 교환
  • 전통적인 광고나 온라인 광고를 통해 판매하거나 공인중개사를 통해 판매하십시오. 타임스헤어 계약은 매각을 통한 전출을 허용하지만 좀처럼 성사되지 않는다.

최근에 대부분의 포인트 시스템에서 소유자는 다음을 선택할 수 있다.[citation needed]

  • 항공권, 호텔, 여행 패키지, 크루즈, 놀이공원 티켓과 교환할 포인트 시스템에 사용 시간 할당
  • 실제 사용 시간을 모두 임대하는 대신 실제 사용 시간을 얻지 않고 포인트의 일부를 임대하고 나머지 포인트를 사용하십시오.
  • 더 큰 단위, 더 많은 휴가 기간을 얻기 위해 내부 교환 업체 또는 다른 소유자로부터 더 많은 포인트 대여 또는 더 나은 위치
  • 한 해에서 다른 해로 포인트 저장 또는 이동

그러나 일부 개발자들은 이러한 옵션들 중 어떤 것이 각각의 속성에서 이용 가능한지 제한할 수 있다.

소유주들은 소유의 성격에 따라 달라지는 정해진 기간 동안 리조트에 머물도록 선택할 수 있다. 많은 리조트에서 그들은 한 주를 빌리거나 친구들과 가족에게 선물로 줄 수 있다.

환전 타임헤어

타임쉐어 구매에 대한 대규모 매력의 근거로 이용되는 것은 소유주들이 독립적으로 혹은 거래소를 통해 일주일을 교환하는 아이디어다.[10] 미디어에서 자주 언급되는 두 개의 가장 큰 리조트는 RCI와 인터벌 인터내셔널 (II)으로, 합쳐서 7,000개 이상의 리조트를 가지고 있다. 리조트 제휴 프로그램이 있으며 회원들은 제휴 리조트와만 교류할 수 있다. 이중 제휴를 한 리조트는 드물지 않지만 대형 거래소 중 한 곳에만 리조트가 제휴하는 것이 가장 일반적이다. 타임쉐어 리조트는 어떤 거래소들이 교환을 할 수 있는지 결정한다. RCI와 II는 연간 회비를 부과하고, 요청된 회원의 교환을 찾을 때, 바 회원은 이미 교환한 주간을 임대하지 못하도록 하는 추가 수수료를 부과한다.

소유주들은 독립된 교환 회사를 통해 그들의 주나 포인트를 교환할 수도 있다. 소유주들은 소유권이 원래 계약에서 그러한 약정에 동의하는 경우, 리조트가 회사와 공식적인 제휴 계약을 맺을 필요 없이 교환할 수 있다.

환전 약속 때문에 타임쉐어는 리조트의 위치와 상관없이 파는 경우가 많다. 자주 공개되지 않는 것은 소유지점, 계절에 따라 거래권력의 차이다. 리조트가 황금 휴가 지역에 있다면, 교환을 시도하는 특정 부대에 배정되는 계절과 주에 따라 아주 잘 교환될 것이다. 그러나, 매우 바람직한 장소와 높은 계절적 시간대의 타임헤어는 세계에서 가장 비싸며, 밀도가 높은 휴가 지역의 전형적인 수요에 노출된다. 7월 중순이나 8월 중순 캘리포니아 팜스프링스의 미국 사막 공동체에 타임쉐어를 소유한 개인이 시간을 교환할 수 있는 능력이 훨씬 줄어든 것은 기온이 110°F(43°C)를 초과하는 시점에 리조트에 오는 경우가 적기 때문이다.

품종

증서된 계약과 사용권 계약

휴가 소유권의 유형에서 주요한 차이는 증서와 사용권 계약이다.

계약서상 리조트의 사용은 보통 일주일간의 증분으로 나뉘며, 분권 소유를 통해 부동산으로 매각된다. 다른 부동산과 마찬가지로, 소유자는 원하는 것은 무엇이든지 할 수 있다: 주를 사용하거나, 임대하거나, 양도하거나, 상속인에게 맡기고, 또는 다른 예비 매수자에게 그 주를 팔거나. 보통 콘도미니엄 관리비로 징수하는 부동산세도 소유자가 똑같이 부담해야 한다. 소유자는 잠재적으로 과세소득에서 부동산세와 같은 일부 재산 관련 비용을 공제할 수 있다.[11]

행위 구조가 지역 재산법에 따라 다르다는 점에서 행위 소유는 명백한 재산 소유권만큼 복잡할 수 있다. 임대차계약은 일반적이며 소유권이 자유보유자에게 되돌아간 후 일정 기간 동안 소유권을 제공한다. 때때로 임대차계약이 영구적으로 제공되지만, 많은 행위가 토지의 소유권을 전달하지 않고 단지 숙박시설의 아파트나 단위(주택)에 지나지 않는다.

사용권 계약으로 구매자는 계약에 따라 부동산을 사용할 권리를 가지지만, 어느 순간 계약이 종료되고 모든 권리는 재산 소유자에게 귀속된다. 따라서 사용권 계약은 특정 기간 동안 리조트를 이용할 수 있는 권리를 부여한다. 많은 나라에서 외국 재산 소유에 대한 심각한 제한이 있다. 따라서, 이것은 멕시코와 같은 국가에서 리조트를 개발하기 위한 일반적인 방법이다. 이용권은 동호회 회원권이나 예약제 사용권을 갖는 경우가 많은데, 예약제는 소유주의 통제가 아닌 회사가 소유하는 경우가 많기 때문에 이런 형태의 소유권에 유의해야 한다. 구매자의 계약 사용권은 통상 현재 소유자에게만 유리하고, 그 소유자가 부동산을 매각할 경우 계약 구조 및/또는 외국에서의 현행법에 따라 임대차 소유자가 운이 없을 수 있기 때문에, 지배회사의 소멸과 함께 사용권이 상실될 수 있다.

정주 소유권

가장 일반적인 판매 단위는 고정된 주이다. 리조트에는 1년 중 첫 번째 달력 주부터 대략 몇 주를 열거한 달력이 있을 것이다. 소유자는 단 한 주 동안 단위를 사용하는 증서를 소유할 수 있다. 예를 들어, 51주에는 일반적으로 크리스마스가 포함된다. 리조트에서 Week 26을 소유하고 있는 사람은 매년 그 주만 사용할 수 있다.

부동주 소유권

때로는 단위들이 부동주 단위로 판매되기도 하는데, 계약서에는 각 소유주가 보유하는 주 수와 소유주가 체류 기간을 선택할 수 있는 주가 명시되어 있다. 이것의 예로는 여름 동안 소유자가 한 주를 선택할 수 있는 부동한 여름 주간을 들 수 있다. 이런 상황에서는 휴일을 주제로 한 주 동안 더 큰 경쟁이 일어날 가능성이 높은 반면, 학교가 아직 개강 중일 때는 덜 경쟁할 가능성이 높다. 일부 유동성 계약은 주요 공휴일을 제외하기 때문에 고정 주 단위로 판매될 수 있다.

회전 또는 Flex-week 소유권

일부 주기는 회전 주(일반적으로 유동 주)로 판매된다. 모든 소유주에게 최고의 주 동안 기회를 주기 위한 시도로, 그 주들은 달력을 통해 앞뒤로 회전되므로, 1차 연도에는 25주, 2차 연도에는 26주, 3차 연도에는 27주를 사용할 수 있다. 이 방법은 각 소유주에게 황금연휴를 위한 공정한 기회를 주지만, 그 이름과 달리 유연하지 못하다.

포인트 프로그램

디즈니의 바캉스 클럽(DVC)은 1991년 디즈니 바캉스 클럽(Disney Basky Club, DVC)에 의해 증정된 타임샤어의 특징과 사용권이 결합된 부동산 기반 타임샤어의 변형된 형태를 개발했다. DVC 회원에게 전화하는 DVC 타임쉐어 구매자는 타임쉐어 단위의 분할되지 않은 부동산 지분을 전달하는 증서를 받는다. 각 DVC 회원의 재산 이자는 재산 이자의 크기에 비례하여 매년 휴가 포인트를 할당한다. DVC의 휴가지점 시스템은 매우 유연한 것으로 판매되며 스튜디오에서 침실 3개짜리 빌라에 이르는 다양한 숙박시설의 DVC 리조트에서 휴가를 보낼 때 다양한 증분으로 사용될 수 있다. DVC의 휴가 포인트는 비디즈니 리조트에서 전세계적으로 휴가와 교환될 수 있으며, 향후 몇 년 동안 은행을 이용하거나 대여할 수 있다.

모든 타임샤어 리조트에서 사용되어온 DVC의 증서/증서 포인트 구조는 힐튼 그랜드 바캉스 컴퍼니, 메리어트 바캉스 클럽, 홀리데이 인 클럽 바캉스, 하얏트 레지던스 클럽, 프랑스의 어코어 등 다른 대형 타임샤어 개발자들에 의해 채택되었다.

리조트 기반의 포인트 프로그램도 증서와 사용권 등으로 판매된다. 매년 포인트 프로그램은 소유권 수준과 동일한 점수를 소유자에게 부여한다. 포인트 프로그램의 소유자는 리조트 그룹 내에서 여행 준비를 하기 위해 이 포인트들을 사용할 수 있다. 많은 포인트 프로그램들이 대형 리조트 그룹과 제휴되어 목적지에 대한 많은 선택권을 제공한다. 많은 리조트 포인트 프로그램들은 전통적인 주간 체재로부터 유연성을 제공한다. WorldMark by Wyndham, Diamond Resorts International과 같은 리조트 포인트 프로그램 구성원은 리조트 그룹의 가용 재고 전체에서 요청할 수 있다.

포인트 프로그램 멤버는 종종 전체 또는 복수 주 체류를 요청할 수 있다. 해당 리조트에서 숙박하는 데 필요한 포인트 수는 포인트 차트에 따라 달라진다. 점 차트는 다음과 같은 요인을 허용한다.

  • 리조트의 인기
  • 숙박시설의 규모
  • 일수
  • 계절의 만족도

숙박시설의 종류 및 규모

타임스헤어 특성은 원룸(2인실)부터 침실 3, 4인실까지 다양한 크기의 아파트형 숙박시설이다. 이렇게 큰 단위는 대가족을 편안하게 수용할 수 있다. 일반적으로 유닛에는 식당, 식기 세척기, 텔레비전, DVD 플레이어 등이 구비된 주방이 포함된다. 부대 내에 세탁기와 건조기가 있거나 리조트 숙박시설에 접근할 수 있는 경우가 드물지 않다. 주방 면적과 편의시설은 해당 부대 규모를 반영한다.

유닛은 보통 몇 개의 유닛이 잘 것인지, 몇 개의 유닛이 개인적으로 잘 것인지에 따라 나열된다. 전통적으로, 그러나 독점적인 것은 아니다.

  • 수면 2/2는 보통 하나의 침실이나 스튜디오일 것이다.
  • 수면 6/4는 보통 침실 2개, 침대형 소파가 있는 침실이다.

(전 세계적으로 판매되며, 모든 장소에는 고유한 설명이 있음)

개인적으로 자는 것은 보통 화장실을 이용하기 위해 다른 손님의 수면 구역을 거닐지 않아도 되는 손님 수를 말한다. 타임스헤어 리조트는 한 대당 허용된 투숙객 수를 엄격히 제한하는 경향이 있다.

단위 크기는 특정 리조트의 비용과 수요에 영향을 미친다. 다른 장소에 있는 리조트를 비교하는 것은 사실이 아니다. 바람직한 위치에 있는 1인실 단위는 수요가 적은 리조트의 2인실 숙박보다 여전히 더 비싸고 수요가 높을 수 있다. 그 예로는 같은 해변에서 내륙에 위치한 리조트의 2인실 부대에 비해 바람직한 해변 휴양지의 1인실이 있을 수 있다.

판매장려금

타임쉐어는 종종 예상 구매자가 해당 부동산을 둘러볼 수 있는 인센티브를 제공한다.[original research?]

  • 할인된 요금으로 휴양지 숙박(휴양지는 타임쉐어, 판매는 목표)
  • 선물(숙박비에서 토스터기, 태블릿, 부분 환급 등)
  • 선불 티켓(리조트의 일반 구역에서 영화, 연극 또는 기타 형태의 엔터테인먼트에 이용 가능)
  • 도박 칩(대개 도박을 합법화한 타임쉐어 리조트에서)
  • 다양한 선불 활동 쿠폰(일반적으로 휴가 장소 내 또는 근처에서 사용 가능)
  • Giftcards 또는 이와 유사한 선불카드들은 리조트/장소에 머무는 비용의 일부를 상환한다.

휴가 중인 타임쉐어 잠재고객은 마케팅 회사에 체류 완료 전에 타임쉐어 투어에 동의한다는 약속을 대신하여 이러한 인센티브를 제공한다. 휴가 중인 예비 여행자들이 관광을 거부하면 숙박시설의 가격이 크게 상승하고, 아마도 숙박시설을 떠나도록 지시될 것이며, 모든 인센티브가 철회되거나 취소될 수 있다.

투어

예비 구매자(이하 전망자)는 가족을 수용할 수 있는 테이블과 의자가 많은 접대실(60년대 토지매매업계가 지정한 용어)에 앉아 있다. 가망고객에게는 관광안내자가 배정되어 있다. 이 사람은 보통 공인중개사지만, 모든 경우에 그렇지는 않다. 타임쉐어의 실제 비용은 소유권을 통한 실제 부동산 거래와 반대로 구매가 사용권이 아니라면 미국의 공인중개사만 인용할 수 있다. 타임헤어는 국제적으로 판매되기 때문에 장소마다 법이 다르다. 워밍업 기간과 약간의 커피나 스낵이 끝나면 리조트의 전망을 반기는 시상대 연사가 있을 예정이며, 타임쉐어 주인으로서 방문할 수 있는 이국적인 장소들로 그들을 현혹시키기 위해 디자인된 영화가 이어진다.

그 후 전망자들은 그 땅을 둘러보도록 초청될 것이다. 리조트의 가용 재고에 따라, 관광 가이드나 요원이 가망고객의 가족 요구에 가장 적합하다고 생각하는 숙소가 이 투어에 포함될 것이다. 관광과 그에 따른 구두 판매 프레젠테이션을 위한 환대실 복귀 후에는 전망자들에게 타임쉐어의 간략한 이력과 그것이 오늘날 휴가 산업과 어떤 관련이 있는지 알려준다. 프레젠테이션 동안 그들은 RCI, Interval International 또는 특정 리조트 자산과 관련된 어떤 교환 회사로부터 리조트 교환 책을 건네 받을 것이다. 전망자들은 관광가이드에게 그들이 타임쉐어 소유주라면 방문하고 싶은 장소를 말해달라고 요청 받을 것이다. 나머지 프레젠테이션은 예비 구매자들이 그 질문에 대한 반응을 중심으로 설계될 것이다.

가이드가 허가되면, 잠재 고객은 잠재 구매자의 요구에 가장 잘 맞는 것으로 보이는 특정 단위의 소매 가격을 제시받을 것이다. 여행 가이드가 허가받은 에이전트가 아닌 경우, 이제 허가받은 에이전트가 개입하여 가격을 제시한다. 만약 잠재 고객이 "아니오" 또는 "생각해 보고 싶다"고 대답한다면, 잠재 고객에게는 새로운 구매 동기가 주어질 것이다. 이 인센티브는 보통 오늘만 유효할 할인된 가격이 될 것이다(좋은 오늘만 유효하지 않은 진술이며, 타임쉐어 산업 개시 첫날부터 판매 마감 장치로 사용되어 왔다). 만약 다시 "아니오" 즉 "생각해 보고 싶다"라고 답한다면, 판매 대리점은 가망고객에게 가망이 없어지기 전에 관리자 중 한 명과 얘기해 달라고 요청할 것이다. 투어가 실제로 막 시작됐다는 것을 전도가 깨닫는 것은 바로 이 순간이다.[12]

이제 영업부장, 부소장 또는 프로젝트 책임자를 테이블로 불러들일 것이다. 이 절차를 "T.O"라 한다. 또는 턴오버맨이 보통 더 적은 비용이 드는 유닛이나 다른 소유주로부터 유닛 트레이드의 형태로 인센티브를 찾도록 한다. 이 전술은 리조트가 이미 양도된 부동산을 재판매하는 데 관심이 없기 때문에 일반적으로 판매 책략으로 사용된다. 자동차 판매 산업과 비슷하게, 매니저와 판매원은 투어를 위한 전망이 도착하기 훨씬 전에, 잠재 고객에게 제공될 최저 가격이 얼마인지 미리 알고 있다. 한 가지 인센티브가 잠재 고객을 구매로 이동시키지 않는다면, 다른 인센티브는 곧 뒤따를 것이다. 잠재 고객이 구매를 하거나, 보통 매우 예의 바른 영업팀에게 아니라고 확신시키거나, 테이블에서 일어나 건물을 빠져나갈 때까지.

타임쉐어 계약 취소

타임쉐어 판매는 종종 고압적이고 빠르게 움직이는 일이다. 판매 발표의 흥분에 사로잡혀 계약을 맺는 사람도 있는데, 나중에야 자신이 실수를 했을지도 모른다는 사실을 깨닫게 된다.

미국 연방무역위원회는 3일 안에 일부 유형의 구매를 위약금 없이 취소할 수 있는 '냉장 기간'을 의무화한다.[13] 게다가, 거의 모든 미국의 주들은 타임쉐어 계약의 취소를 구체적으로 규정하는 법을 가지고 있다. 플로리다에서는, 새로운 타임쉐어 소유자가 10일 이내에 구매를 취소할 수 있다.[14] 법률은 국가 외 구매자가 거주지 주의 해제 기간 또는 타임쉐어 구매가 이루어진 주의 해제 기간을 적용받는지에 대해 관할구역별로 다르다(예: 플로리다의 경우, 10일간의 해제 기간이 모든 구매자에게 적용됨). 따라서 텍사스에서 5일만 체류할 수 있는 텍사스 구매자는 다음과 같은 조건을 충족해야 한다.그는 플로리다 법령에 의해 할당된 10일간의 기간을 모두 포함했다.

구매자가 취소권을 포기하는 대가로 타임쉐어 가격을 낮추는 구실로 '취소 면제'에 서명하도록 하는 것(또는 매각이 취소될 경우 구매 가격의 10%를 손실하는 등 위약금을 지급하는 것)도 일반적인 관행이다. 그러나 이러한 포기는 멕시코나 미국 어디에서도 법적으로 집행할 수 없다.[15] 만약 최근 타임쉐어 구매자가 타임쉐어 계약을 취소하거나 취소하고 싶다면, 취소하고자 하는 의도는 서면으로 또는 직접 할당된 기간 내에 이루어져야 한다. 전화 한 통으로는 충분하지 않을 것이다.

최근 몇 년간 타임쉐어 취소 산업은 타임쉐어 취소라는 하나의 간단한 서비스를 제공하는 회사들에 의해 형성되었다. 하지만 이들 기업 중 일부는 사기 혐의가 짙다.[16][17]

취소사유

단순히 컴퓨터 검색을 통해 타임쉐어 재판매 시장에서 기존 소유자로부터 동일한 제품을 구매자가 리조트 개발업체로부터 지불한 금액보다 훨씬 적은 금액에 구입할 수 있었을 가능성이 높다. 많은 경우, 정확하거나 유사한 숙박시설을 구입한 경우, 불우한 타임쉐어 소유주에 의해 행복하게 이전될 것이다. 신규 매입자는 보통 최소한의 부동산 양도비만 내고 관리비 인수에 동의하는데, 이는 기존 소유주가 전매업체에 수천 달러를 주고 전매비를 흡수하지 않고는 타임쉐어 구매자를 찾을 수 없기 때문이다. 이런 변칙적인 이유는 새 타임샤어 비용에서 사자가 차지하는 몫이 판매수수료와 마케팅 오버헤드여서 타임샤어 소유주가 회수할 수 없기 때문이다.

새 주인이 취소하고 싶어할 수 있는 또 다른 이유는 판매 프레젠테이션으로 인한 흥분의 침체에 따른 구매자의 후회 때문이다. 정확히 무엇을 구입했는지, 어떻게 작동하는지 알 수 없다는 것을 깨달았거나, 소유유지수수료를 지불하기로 한 약속의 무제한 기간을 깨달았을 수도 있고, 판매과정 중 시간이 부족해 타임쉐어 판매회사에 대해 너무 아는 것이 없다는 것을 관찰했을 수도 있다.[18]

재판매시장

시장가치

타임쉐어 단위의 재판매 가치는 타임쉐어 시스템과 특성에 따라 다르다. 특정 타임쉐어 시스템의 특정 단위가 시간이 지남에 따라 가치로 평가되는 것은 가능하지만, 이것은 다소 드문 일이다. 대부분의 타임샤어 시스템의 대부분의 부동산은 구입 후 원래 가격의 일부분만 가치가 있으며, 종종 전혀 가치가 없다.

재판매에 심각한 제약을 받는 행위들은 일반적으로 무료로 제공된다. 예를 들어, 홀리데이 인 클럽 바캉스 대부분의 숙박업소를 재판매할 때, 새로운 소유자는 더 이상 할당된 포인트 값을 사용하여 HICV 리조트에 예약을 할 수 없다. 홈리조트로만 한정돼 있고 예약 시간도 짧다.

재판매 제한이 없는 행위는 위치, 계절, 단위 크기 또는 할당된 포인트 값에 따라 일부 재판매 가치를 포함할 수 있다. 예를 들어, 스키 시즌 동안 산악 리조트의 대형 유닛과 인기 있는 여행지의 대형 펜트하우스 유닛은 어느 정도 재판매 가치를 갖게 될 것이다. 마찬가지로, 타임헤어 포화 상태에 있는 목적지의 소규모 단위 또는 각 시스템의 제시된 포인트 가치에 비해 비싼 유지보수 수수료가 부과되는 단위는 재판매 가치가 전혀 없을 것이다.

재판매 제한이 심한 타임쉐어 시스템 목록

1차거부권

대부분의 타임쉐어 회사들은 대부분의 부동산에 대해 첫 번째 거절권을 가지고 있다. 그럴 경우 각 소유자는 개발자에게 구매계약서를 제출하고 포기를 요청해야 한다. 개발자는 대상 부동산을 매입하기 위해 ROFR를 행사하기로 결정할 수 있으며, 따라서 원래 매입자에 대한 매각을 거부할 수 있다.[citation needed] 구매자가 직계 가족 구성원인 경우 거래는 일반적으로 ROFR에서 면제된다.

재판매는 원래 비용의 일부에 불과하지만 개발자들은 종종 ROFR을 행사하기를 꺼린다.[19] 많은 지명수배된 행위들이 끊임없이 변화한다. 개발자가 ROFR를 행사하면 소유자가 되어 리조트의 HOA에 동일한 유지보수 수수료와 재산세를 납부해야 하기 때문에 매각 준비가 된 재고와 유지보수 비용 사이의 균형을 잘 유지해야 한다.

재판매 시 첫 번째 거절권이 있는 타임쉐어 시스템 목록

비판

미국 연방 무역 위원회는 소비자들에게 타임쉐어 가격 및 기타 관련 정보를 제공한다.[20] 유니버설 리스 프로그램(ULP)으로도 알려져 있는 타임쉐어는 법에 따른 유가증권으로 간주된다.

많은 타임스헤어 소유주들은 연간 유지 관리비(재산세 포함)가 너무 비싸다고 불평한다.[21]

타임샤어 개발자들은 장기적으로 호텔에 머무르는 것에 비해 가격이 타임샤어 소유주에게 더 낮을 것으로 예상된다고 주장한다. 그러나 호텔 투숙객에게는 월별 휴가 담보대출금, 선불비, 일정 확정, 유지비, 사전 설정된 휴가 장소 등이 없다. 많은 소유주들은 또한 타임샤이어 비용 증가와 그에 수반되는 유지비와 환전 수수료가 같은 지역의 호텔 요금보다 더 빨리 오르고 있다고 불평한다.[22][23]

타임쉐어 판매원이 중고차 판매원과 비교한 결과 업계의 평판이 크게 훼손된 것은 예비 구매자에게 "오늘 구매하라"[24]는 판매 압박 때문이다. "내가 제시한 할인 가격은 오늘 사셔야 좋은 것"이라는 게 업계 표준의 첫 리조트 방문 때 매각을 마감하겠다는 투구다. 많은 사람들은 그들이 마침내 여행을 떠나기 전에 처리해야 했던 영업 사원들의 집중 포화로 지쳐버린 것을 불평하며 타임쉐어 투어를 떠났다. 토산업에서 토(TO), 즉 턴오버맨(turn over)이라는 말이 생겨났고, 타임쉐어 산업으로 빠르게 진화했다. 원래 투어 가이드나 세일즈맨이 예상 구매자에게 피치와 가격을 주면 'TO'를 보내 가격을 떨어뜨리고 계약금을 확보한다.

개발자의 협조 없이 타임헤어를 빠져나가는 것은 쉽지 않고, 종종 전문가의 도움을 필요로 한다. 이 전문가는 시장 양쪽에서 일하는 브로커일 수도 있고, 계약을 소송할 수 있는 변호사일 수도 있다. 일부 타임샤어 퇴장전문가들은 합법적이지만, 같은 하드셀링 전술을 적용하는 평판이 나쁜 기업들도 있다. 소유주들은 일반적으로 타임쉐어가 성공적으로 재판매될 때 상당한 손실을 입는다.[25]

참고 항목

참조

  1. ^ Hapimage's Halcyon Days Archived 2010-03-31 Wayback Machine Development(2002-07) 2008-01-18년 검색
  2. ^ "European Consumer Centres Network". European Commission - European Commission. Archived from the original on 19 May 2015. Retrieved 7 May 2018.
  3. ^ "Revision of the Timeshare Directive". Ec.europa.eu. Archived from the original on 2010-03-10. Retrieved 2010-07-27.
  4. ^ http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2009:033:0010:0030:EN:PDF
  5. ^ "AMDETUR - Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos". www.amdetur.org.mx. Archived from the original on 11 January 2013. Retrieved 7 May 2018.
  6. ^ Turismo, Fondo Nacional del Fomento al. "FONATUR-Bienvenido al Fondo Nacional de Fomento al Turismo". www.fonatur.gob.mx. Archived from the original on 24 March 2018. Retrieved 7 May 2018.
  7. ^ DGI. "Procuraduría Federal del Consumidor". www.profeco.gob.mx. Archived from the original on 24 October 2017. Retrieved 7 May 2018.
  8. ^ "Secretary of Tourism". sectur.gob.mx. Archived from the original on 14 January 2013. Retrieved 7 May 2018.
  9. ^ "Timeshare Salespeople - Who is in on the scam?". www.timesharescam.com. Archived from the original on 14 October 2016. Retrieved 7 May 2018.
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  11. ^ "Taxes on Vacation Homes". Smartmoney.com. Archived from the original on 2010-07-10. Retrieved 2010-07-27.
  12. ^ Frazier, Jason. "How to Survive a Timeshare Presentation". Travel Junkies. Archived from the original on 2014-02-02. Retrieved 1 February 2021.
  13. ^ "Overview of the federal Cooling Off Rule in the U.S." Archived from the original on 2014-10-12.
  14. ^ http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0700-0799/0721/Sections/0721.10.html 2015-10-09년 플로리다 웨이백 머신 법령 721.10에 보관.
  15. ^ "No cancellation waiver is legal". Archived from the original on 2014-10-17.
  16. ^ "Former Employee of Timeshare Consulting Firm Admits Fraud Conspiracy and Unemployment Fraud". FBI. Federal Bureau of Investigation. 11 April 2013. Archived from the original on 16 December 2017. Retrieved 15 December 2017.
  17. ^ Brinkman, Paul (14 June 2017). "Westgate accuses Tea Party leader of timeshare cancellation fraud". Orlando Sentinel. Archived from the original on 16 December 2017. Retrieved 15 December 2017.
  18. ^ "Valid Reasons for Canceling a Timeshare Contract". Archived from the original on 2014-10-20.
  19. ^ "Home Page - ROFR Experiences". rofr.net. Retrieved 2021-11-21.
  20. ^ "Time and Time Again: Buying and Selling Timeshares and Vacation Plans" (PDF). Archived (PDF) from the original on 2010-05-27. Retrieved 2010-07-27.
  21. ^ 사라 맥스, "타임스쉐어 트랩": 수수료로 좌절된 타임쉐어 소유주들은 휴가용 부동산을 기부, 매각 또는 기부하기 위해 고군분투하고 있다." 2002년 3월 21일 CNNMoney의 웨이백머신에 2008-12-05년 보관되었다.
  22. ^ "A Fresh Look at the Math: Buying a Timeshare vs Staying at a Hotel". Hotel-online.com. 17 June 2007. Archived from the original on 24 October 2010. Retrieved 2010-07-27.
  23. ^ "Time-Share". Lendingtree. 2007-08-06. Archived from the original on 2010-07-19. Retrieved 2010-07-27.
  24. ^ "Toughest_8_Sales_Pitches_CBS_News". CBS News. Archived from the original on 2013-03-09.
  25. ^ Elliott, Christopher (December 26, 2018). "Trapped in a timeshare? Here's how to escape". USA Today. Retrieved 2012-09-25.