링크 REIT

Link REIT
링크 리트
유형공공리츠
SEHK: 823
산업속성
설립됨2004년 홍콩에서
창시자홍콩 주택청
본부20/F, 타워 1 더 퀘이사이드[zh], 77 호이분로드, 쿤통, 구룡, 홍콩.[1]
주요인
조지 훙초이
상품들쇼핑 센터, 신규 시장, 사무실 및 주차장
수익홍콩 달러 10,744만 달러
총자산홍콩 달러 2억985만 달러
직원수
천 명이 넘는
웹사이트linkreit.com
링크부동산투자신탁
중국어 번체領展房地產投資信託基金
중국어 간체领展房地产投资信托基金

Link Real Estate Investment Trust (Chinese: 領展房地產投資信託基金, or 領展; previously known as The Link Real Estate Investment Trust (領匯房地產投資信託基金, or 領匯), managed by Link Asset Management Limited, is the first real estate investment trust in Hong Kong and currently the largest in Asia in terms of market capitalisation. 그것은 전적으로 개인 투자자와 기관 투자가들에 의해 소유된다.

링크리츠의 포트폴리오는 홍콩 내 약 900만평방피트의 소매와 사무공간을 가진 126개의 부동산과 약 600만평방피트의 소매와 사무공간을 가진 7개의 부동산으로 구성되어 있다.[5]

링크 REIT는 쿤통의 더 퀘이사이드[zh] (海濱社)에 본사를 두고 있다.[1]

역사

링크 리트는 홍콩 정부가 설립한 것으로 홍콩 주택청으로부터 151개의 소매시설[6][7](주로 공공택지 내)과 7만9천개의 주차공간을 포함한 자산을 빼돌렸다. 상장 날짜는 2005년 11월 25일로,[8] 평가액은 220억 2천만 홍콩달러(가치평가 = 2,137,454,000 x HK$10.30 = 220억 2천만 홍콩달러)이다.[9] 민영화에 따라 링크 리트는 기존 임대차 계약 조건에 묶여있지만, 더 이상 정부의 승인을 요구하지 않을 것이다. 그러나 일부 분석가들은 대부분의 부동산이 공공주택 부문에 묶여 있기 때문에 임대소득 증가와 인건비 절감의 범위가 제한될 수 있다고 우려했지만, 재무분석가들은 민영화된 회사의 매력적인 배당수익률(최대 7%)과 상업적 지향성 향상을 기대했다.

기업공모

임대료가 오를 것을 우려한 주택 임차인들의 법적 대응을 통해 2005년까지 1년간 지연됐던 더링크리츠의 IPO는 결국 18배 이상 초과 청약됐다.[10] 홍콩 인구의 7%인 약 51만 명의 홍콩 주민들이 360억 달러의 주문을 했고 기관 투자자들은 400억 달러를 지불할 준비가 되어 있었다.

IPO의 공동 글로벌 코디네이터골드만삭스, HSBC홀딩스 plc, UBS AG JPMorgan Chase & Co.가 주택청의 재무고문을 맡았다.[11]

주택공사의 링크리츠에 대한 제안은 공공주택 입주자인 Lo Siu-lan이 제안된 부동산 분할의 합법성에 이의를 제기하면서 연기되었다.[12][13] 로씨의 변호인은 "주택공단이 어려운 사람들에게 주택을 공급하는 의무를 위반했다"고 제출했다. 대신 민간 기업에 자산을 매각하는 것이었는데, 이는 소외계층에 혜택을 주기보다는 부동산 전대를 시장금리로 할 수 있다.[14] 그녀는 많은 공공주택 거주자들 사이에서 기존의 편의시설이 더 이상 공공성이 없을 것이고 링크사가 임대료를 인상하여 공공의 이익을 충분히 고려하지 않고 상점들의 가격 인상을 강요할 것이라는 우려를 나타냈다. 일부 비정부기구(NGO)들도 주택공사의 소득이 줄면 결국 공공임대료 상승으로 이어질 것이라고 우려했다. 민영화 문제에 대한 로의 사법적 검토 요청은 1심 재판부와 항소심에서 기각됐다.[14]

링크는 2005년 상장 이후 '자산향상 작업'을 진행하면서 업그레이드된 물리적 구조를 통해 재산가치를 높이고, 저가 공과점들을 고임금의 브랜드와 체인으로 교체하고, '고객서비스'를 강화하며 홍보활동을 펼치고 있다. 그 링크는 또한 그것의 관리하에 있는 많은 젖은 시장을 지배했다. 보수공사로 임대료 인상, 가격 인상, 지역 상점 손실 등이 이어지고 있다.[15][16][17]

속성 취득

링크는 재산 포트폴리오와 혼합을 다각화하기 위한 움직임으로 2010년 중반 난풍그룹으로부터 항하우에 주차시설을 갖춘 난풍센터 쇼핑몰 부분을 총 11억7000만달러에 인수했다.[18]

링크는 2010년 말 중국그룹으로부터 항하우(Hang Hau)에 주차시설을 갖춘 코리안베이 쇼핑몰 부분을 총 5억8840만[19] 달러에 인수했다.

링크사는 2014년 중반 Kerry Properties로부터 Wong Tai Sin에 주차 시설을 갖춘 The Lions Rise Mall을 총 13억 8천만 달러에 인수했다.[20]

더링크는 지난 2015년 난풍그룹과 손잡고 지난 1월 쿤통 일대 NKL 6512 땅을 총 58억6000만 달러에 매입하면서 정부 토지 경매에 첫발을 내디뎠다.[21] 그 후, 링크는 25억 달러의 대가를 받고 베이징 EC 몰을 인수했을 때 중국 본토에서 첫 두 채를 연속 매입했고, 상하이에 있는 두 채의 상업용 건물을 66억 원에 인수함으로써 시장을 놀라게 했다. 그 회사는 본토 부동산이 포트폴리오의 12.5%를 초과하지 않는 목표를 가지고 있다.[22]

2016년 2월 19일 링크의 자회사가 정부로부터 59억 1천만 홍콩달러에 몽콕에 있는 무역산업부 타워(옛 아르고일 센터 타워 II)를 매입했다.[23]

2020년 4월, 링크 리트는 블랙스톤 그룹으로부터 약 AUD683백만 달러에 시드니에 있는 마켓 스트리트 100개를 매입하였다. 시드니 CBD의 웨스트필드 몰 위 2만8385㎡의 10층짜리 오피스 타워다.[24]

부동산매매

2014년 중반 링크 REIT는 4개의 다른 구매자에게 4개의 상업용 부동산을 총 12억 4천만 달러에 팔았다. 숙박시설로는 힝틴 상업센터(램틴), 콰이힌지 쇼핑센터(콰이청), 퉁하이 코트 쇼핑센터(쇼케이완), 와콰이 쇼핑센터(포쿨람) 등이 있다.[25]

2015년 말에 그들은 다음과 같은 5개의 부동산을 매각하였다. 풍와와 에스테이트 소매 및 카 파크, 카후크 쇼핑 센터, 궈틴 쇼핑 센터, 시우온 코트 소매 및 카 파크, 틴완 쇼핑 센터.[26]

2016년 말 그들은 다시 다섯 개의 부동산을 팔았다. Sui Wo Court Commercial Centre, On Yam 쇼핑 센터, Sun Tin Wai Commercial Centre, Chung Hong Commercial Centre, Shek Wai Kak Commercial Centre.[27]

그린 본드

링크리츠는 2016년 7월 녹색전환사채를 발행해 2026년 만기 2.875%의 고정금리로 미화 5억달러를 조달했다.[28][29]

이름 변경

임차인을 퇴출시킨 부끄러운 과거를 청산해야 한다는 주장이 제기된 링크 회장이 2015년 8월 19일 법인 명의 변경을 공식 발표한다.[30][31]

비판

하층민 경제난

더 링크는 이 회사가 주택청 쇼핑센터를 인수해 개보수하고 임대료를 인상한 뒤 주택가 거주민들에게 '혈통'으로 불렸다. 이로 인해 지역 상점이 밀려나고, 가격이 상승하며, 부동산 내 체인 상점이 우위를 점하게 되었다.[32][33] 이런 추세로 홍콩의 공공택지 및 신도시에서 저소득층의 기업가정신 기회가 줄어들고 사회적 이동성을 달성할 기회가 줄어들었으며, 생활비도 증가했다.

2012년 The Link의 쇼핑 센터 내 "성가적인 식당"을 홍보하기 위한 캠페인은 소셜 미디어에서 위선적인 것으로 널리 조롱 받았다. 골든포럼과 페이스북 사용자들은 이 회사가 "처음에는 가게를 죽이고, 그 다음에 그들의 죽음으로 돈을 벌었다"고 썼으며, 이 회사가 자신들의 사유지에 체인점만을 허용했다고 비난했다.[33] 2006년 더 링크는 "링크 경영진이 주택청으로부터 운영을 인수하면서 일선 노동자들의 복지를 보호하겠다는 서약을 불명예스럽게 했다"는 노조원들의 비판적인 움직임으로 수천 명의 직원을 감원했다. 링크는 "감원 조치가 민간 관행과 일치한다"[34]고 답했다.

2015년 중반까지 NGO 링크워치(NGO Link Watch, run 22 shopping)는 회사가 운영하는 22개 쇼핑센터 내 2,075개 점포의 76%를 대형 체인이 차지하고 있다는 보고서를 발표했지만 링크의 CEO는 "우리는 소규모 사업자에게 임대된 점포의 약 60%를 계속 유지하고 있다"[22]고 주장했다.

반 링크 REIT 시위는 최근 들어 점점 더 흔해지고 있다.[35] 쿤통 Link REIT 본사는 그동안 시위와 난투극, 농성 현장으로 활동가들의 건물 출입을 금지하는 법원 명령을 받아왔다.[36][37]

시장관리

더 링크가 "청지방 현대 시장"으로 재브랜드한 청지방 시장

The Link는 실내 쇼핑 센터 외에도 2005년에 많은 지역 부동산 시장을 획득했다. 이러한 시장들은 소규모 노점과 상점들이 지역 주민들에게 제공되고 있으며, 일반적으로 신선한 고기와 야채는 물론 생필품과 가정 용품을 제공한다. 더 링크는 쇼핑센터와 마찬가지로 임대료를 올리고 일부 부동산을 개조해 식료품 가격 상승과 저소득층의 자금난으로 이어졌다.[38]

The Link가 상업적 공간에 거의 독식하는 Tin Sui Wai에서는 2015-16년 지역 주민들과 입법부 의원들로부터 Tin Yu 시장을 전통적인 쇼핑 센터로 전환할 계획이라는 이유로 비판받았다.[39] 그 시장은 주변 공공주택단지 거주자들에게 신선한 야채, 고기, 생선을 공급한다. 다음으로 가까운 시장은 걸어서 5분에서 10분 거리에 있다.

칭이 청지방의 노점상들은 임대료 인상에 항의하기 위해 2010년과 2016년에 파업에 돌입했다.[38] 후자의 파업으로 10년 사이에 임대료가 두 배로 올랐다고 보고되었다. 일부 지역 주민들은 청지방의 가격이 비싸기 때문에 대신 춘완의 관공서 시장을 방문한다고 말했다.[38] 청뚱팻 노점주들도 시장 경영이 유니차이나(시장) 매니지먼트 유한회사로 아웃소싱되는 것에 대해 반발했는데, 이는 임대료 인상으로 이어질 것을 우려한 것이다.[40]

렁킹 에스테이트의 경영진이 행상인에 대해 설정한 장벽

유니차이나 매니지먼트는 더링크 소유의 렁왕(Leung King Estate)에서도 시장을 관리하고 있다.[40] 2016년 2월 '매니저(manager)'가 인쇄된 짙은 색 재킷을 입은 남성들이 2월 2일부터 쇼핑센터 일대에서 행상인들을 향해 위협적인 행동을 했다. 2월 8일 밤, 200명 이상의 사람들이 점쟁이들과 싸우는 남자들에 대해 항의하기 위해 나타났다. 자칭 매니저와 시위대 사이에 약간의 사소한 충돌이 발생했고, 경찰의 중재가 필요했다.[41] 충돌 과정에서 시위대 2명이 체포되고 기자 1명이 다쳤다.[42]

2월 9일 밤 사측과 국민 사이에 갈등이 재발했다. 이 남성들은 경찰이 대기하고 다른 사람들이 연루되는 것을 막는 동안 시위자들을 때리는 장면이 찍혔다. 기자도 단속반에게 구타를 당했다.[43] 공공장소에서 난동을 부린 혐의로 31세 남성이 구속됐다. 그는 렁킹 에스테이트에서 일하는 한 노동자를 방해한 혐의를 받고 있다. 링크 REIT는 충돌로부터 거리를 두었으며, 매점 통제팀이 직원들 중 일부라는 사실을 부인했다.[44]

불법 폐수 배출

환경보호부는 2016년 링크가 소유·관리하는 마이램 쇼핑센터의 폐수가 신문강으로 불법 방류되고 있다는 이유로 수질오염관리조례에 따라 링크리츠에 대한 고발에 착수했다.[45] 이 회사는 2016년 11월 벌금 1만5000달러를 선고받고 즉각 시정명령을 내렸다.[46]

피를 빨아먹는 지주

지역 쇼핑몰의 독점 지주로서의 역사, 논란이 많은 사업 윤리 및 이웃, 소상공인, 투자자에 대한 불친절한 대우 때문에. 이 회사는 양당 정당들이 수년간 세입자들에게 불굴의 주먹으로 이 회사를 몰아붙여 '피 끓는 지주'[47]로 잘 알려져 있다. 리처드 해리스의 의견에 따르면 링크 리트는 홍콩에서 사회경제적 문제에 부분적으로 책임이 있는 '기업 괴물'로 널리 여겨져 왔다.[48]

COVID-19 중에 설치류 문제가 잘못 관리됨

2020년 8월 링크리트의 사우 마우핑 습식 시장에서 이른 시간 동안 수십 마리의 쥐가 판매자 바깥 바닥에 깔린 신선한 돼지고기 위를 기어다니는 것이 발견되었다.[49]

정부 대응

현재 최고 경영자캐리 람은 링크 REIT를 홍콩 사회가 직면한 "세 개의 산" 중 하나로 불렀다.

링크 REIT는 정치적 스펙트럼의 양측 관리들에 의해 널리 비난 받아왔다. 친중국 DAB스타리 리 회장은 렁춘잉 전 총재가 DAB와의 회담에서 링크 리츠를 "강력하게 비판"했다고 보도했다.[50] 렁 회장은 사우스차이나모닝포스트(SCMP)와의 인터뷰에서 링크리츠의 최고 경영진에 대한 보수구조가 신탁의 행태로 이어졌는지 의문을 제기했다.[51] 그는 공공주택 상업공간의 이전 소유자로서, 홍콩 정부는 공공주택 세입자들에게 "그들의 요구를 충족시키고 필요하다면 링크 리츠 부동산에 대한 대안을 제공할 책임이 있다"고 말했다. 그는 고령의 세입자들이 그들의 무거운 쇼핑을 다른 시장으로 오고 갈 것이라고 기대할 수 없기 때문에 공공택지에서 링크 REIT 독점권은 용인될 수 없다고 말했다.[52] 그는 링크를 다시 매입할 계획은 없지만 링크가 인근 주민들에게 서비스를 제공하지 않을 경우 정부가 대안을 모색할 수 있다고 말했다.[51]

현재 최고 경영자인 캐리 람은 2016년(그녀가 수석 비서로 있는 동안) 링크 리트를 정부가 정복하려고 했던 "세 개의 산" 중 하나, 즉 홍콩 사회의 주요 분쟁 원인 중 하나라고 부른 것으로 보도되었다. 램은 정부가 회사를 상대로 잠재적인 법적 투쟁을 시작하는 것을 포함하여 이 문제를 해결하기 위한 다른 방법을 모색해야 한다고 말했다.[50]

마찬가지로 2019년 4월 앨리스의원은 자신이 쓴 '3대 산'이 지역사회를 괴롭히도록 정부에 촉구하는 법안을 입법회의로 옮겼는데, 그중 하나가 링크리츠다.[53] 다양한 다른 입법자들은 임대료 인상을 규제하기 위해 주택 조례를 개정하고, 많은 지역에서 링크 리트의 상업적 독점을 감소시키기 위해 공공 시장과 바자를 더 많이 건설하며, 거주자들에게 더 큰 쇼핑 선택권을 제공하고, 헌신적인 티를 만드는 것을 포함하여, 이 문제에 대처하기 위한 수단을 제안하는 이 개정안에 대한 움직임을 보였다.am은 Link REIT 부동산을 검사하고, 회사에 의한 토지 임대 조건 위반에 대한 시행을 실시하기 위해 토지 관리 부서 내에 있으며, Link REIT 부동산을 매입하여 정부 관리 하에 다시 배치한다.[54]

참고 항목

참조

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외부 링크