주택조합

Housing association
집주인의 협회와 혼동하지 말 것.
Royal Tunbridge Wells의 주택조합 개발

아일랜드와 영국에서 주택협회는 집이 필요한 사람들에게 저렴한 가격의 "사회적 주택"을 제공하는 민간 비영리 단체이다.예산 잉여금은 기존 주택을 유지하고 신규 주택의 재원을 조달하는 데 사용되며 이사나 [1]주주의 개인적 이익을 위해 사용될 수 없다.독립적이긴 하지만 주정부의 규제를 받으며 일반적으로 공적 자금을 받는다.그들은 현재 영국의 주요 임대주택 공급자이다.또한 많은 사람들이 집을 [2]살 여유가 없는 사람들을 돕기 위해 공유 소유 제도를 운영하고 있다.

주택조합은 광범위한 주거지를 제공하며, 일부는 가족을 위한 대규모 주거지를 관리하는 반면, 가장 작은 주택조합은 아마도 노인들을 위한 단일 주택 계획을 관리할 수 있을 것이다.영국에서 지원되는 숙소의 대부분은 정신 건강 문제나 학습 장애를 가진 사람들, 약물 오용 문제(알코올 또는 불법 약물), 이전의 노숙자, 젊은 사람들, 전직 범죄자, 망명 신청자 및 가정 폭력으로부터 도망치는 사람들을 위한 전문 프로젝트와 함께 주택 협회에 의해 제공되고 있다.

호주에서 "주택 협회"라는 용어는 규모가 더 크고 성장 지향적인 '배당되지 않는' 지역사회 주택 공급자를 가리킨다.소규모 지역 주택 공급자는 신탁, 협동조합 등을 포함할 수 있다.주 및 지역 소유 공공 주택은 호주에서 사회 주택의 약 80%를 차지한다.수년간 이러한 공공 주택 사업체는 '주택 수수료'와 '주택 신탁'을 포함하여 서로 다른 이름을 가지고 있었다.

역사

주택조합은 산업혁명의 여파로 중산층의 성장에 의해 야기된 자선 및 자발적 조직의 성장의 일부로 19세기 후반에 처음 등장했다.초기 예로는 기네스 트러스트, 피바디 트러스트, 산업계층의 주거 개선을 위한 메트로폴리탄 협회 등이 있습니다.

지난 20세기 대처 정부에 의해 도입된 의회 주택의 변화, 지방세로부터 주택을 보조하는 의회, 주택조합에 새로운 사회주택 건설을 위한 보조금을 배분하고 의회 테넌을 허용하는 규칙이 도입되면서 그 중요성이 커졌다.그들은 그들의 집을 큰 할인으로 구입한다.이것은 지방 정부의 비용 절감 이니셔티브와 지방 정부보다 주택 협회에 더 관대했던 주택 복지 제도 등과 결합되어, 많은 의회가 주택 재고를 주택 협회에 양도하게 되었다.이러한 조직들은 종종 대규모 자발적 이전 조직 또는 지역 주택 회사라고 불린다.

1985년과 1988년의 주택법은 비영리 주택조합으로의 의회 주택 이전을 촉진했다.1988년 법은 주택조합을 비공공단체로 재정의하여 민간금융에 대한 접근을 허용하였고, 이는 공공부문 차입이 심각하게 제한되었기 때문에 양도 동기가 되었다.이 새로운 주택조합들은 또한 대부분의 새로운 공공부문 주택의 공급자였다.2003년까지 사회임대주택 주식의 36.5%가 주택조합에 [3]의해 보유되었다.현재 영국에서 가장 큰 주택 협회로는 Clarion, The Gonness Partnership, PA Housing, PA Housing, Peabody 등이 있습니다.일부 주택협회는 부동산 투자 신탁과 파트너십을 맺고 있습니다.Civitas Social Housing은 최대 규모의 사회주택 부동산 투자 신탁으로 15개 주택조합과 [4]협력하고 있습니다.

법적 상태

주택조합은 다양한 형태의 법적 실체를 사용하여 구성할 수 있다.대부분은 산업사회와 예비사회이지만 신탁, 협동조합, 기업도 있다.그들은 등록된 자선단체일 수도 있고 아닐 수도 있다.

RSL(Registered Social Holder)은 영국에서는 주택공사에, 웨일즈에서는 웨일스 정부에 등록된 사회적 지주들의 기술 이름입니다.2010년부터 2012년까지, 협회들은 2008년 주택 및 재생법에 따라 지위(민간, 공공, 영리, 비영리)에 관계없이 등록 사업자로 불렸다.2012년 현재, 사회주택 등록 소유자와 민간 등록 사업자는 주택조합의 [5]대체 명칭으로 사용되고 있다.

주택조합은 일반적으로 국가가 소유하거나 직접 통제하지 않는다는 점에서 민간단체로 간주된다.그러나 이러한 지위는 많은 법적 판결에 의해 도전받고 있다.2004년 영국 정부는 주택조합을 조달 목적의 공공 기관으로 간주하는 EU의 판결을 받아들였다.

그 후, 위버 대 런던의 영국 고등법원과 쿼드런트 주택 신탁[2008] EWHC 1377(행정)은 주택조합이 공공 당국이며 그 결과 특정 상황에서 [6]사법적 검토 대상이 될 수 있다고 판결했다.법원은 주택조합 부문이 저렴한 주택에 대한 정부의 목표를 충족시키기 위해 국가의 통제와 영향력에 의해 스며들었으며 RSL이 지방정부를 대신할 수 있는 매우 현실적인 의미에서 RSL과 함께 일하고 있다고 밝혔다.

주택조합의 차입금([7]2006년 약 300억 파운드)은 영국의 공공부문 차입금 요건에 기여하지 않기 때문에 이 문제는 정치적 의미가 더 넓어졌다. 영국의 공공부문 차입금 요구는 정부의 명시적인 목표이자 유럽 단일통화 가입 기준의 일부이다.

관리

주택조합의 특징은 대규모 주택조합이 보통 유급 직원을 두고 있지만, 자원봉사자 또는 비상임 구성원으로 구성된 위원회나 경영진이 조직의 업무에 대한 전반적인 책임을 진다는 것이다.이사회에는 주민, 지방 당국 및 지역사회 단체 대표, 기업인 및 정치인이 포함될 수 있다.영국 전역에 주택조합을 운영하는 3만 명이 넘는 자발적인 이사들이 있다.

자금 조달 및 규제

주택조합의 일상적인 활동은 해당 부동산에 거주하는 자가 지불한 임대료 및 서비스 요금으로 자금을 조달한다.그런 의미에서 주택조합은 상업 단체로 운영되며 대다수는 그들의 일반적인 활동에 기부금에 의존하지 않는다.

새 주택은 일반적으로 경제 보조금을 받는데, 그 출처는 협회의 근거지에 따라 달라진다.

  • 영국의 주택협회는 HCA(Homes and Communities Agency)에 의해 자금을 지원받고 규제된다. 단, 2012년 4월부터는 런던에서의 자금조달은 대런던 당국의 [8]책임이다.2008년까지 HCA의 전신은 주택공사였다.주택공사의 규제 역할은 2010년부터 독립된 기관인 세입자서비스청(TSA)으로 분할되었다가 2012년 4월부터 다시 HCA로 통합되었다.
  • 북아일랜드에서는 북아일랜드 주택이그제큐티브가 같은 역할을 수행한다.
  • 스코틀랜드에서 이 기능은 스코틀랜드 정부에 의해 충족된다.
  • 웨일즈에서는 주택조합의 규제와 자금조달은 웨일스 정부에 의해 수행된다.

새 주택에 대한 보조금(종종 '사회 주택 보조금'이라고 불린다)은 상당한 공공 투자에 해당한다.주택공사는 2008-11년 사업설명서에서 2011년까지 3년간 "적어도 80억 파운드"[9]의 투자가 될 것이라고 밝혔다.이것의 대부분은 개발 프로젝트에 사용하기 위해 주택조합에 갈 것이다.2003년 이후, 보다 큰 금전적 가치를 추구하기 위해, 주택공사의 신규 주택 건설 자금의 상당 부분이 파트너 프로그램 계약을 통해 "파트너 지위"를 달성한 80개 미만의 "개발 주택 협회"에 할당되었다.장기 대출자 옵션 대출(LOBO)은 과거 주택 협회에 의해 대출된 [10][11]적이 있다.

주택조합들은 새 집과 개량을 위해 돈을 빌린다.1988년 주택법 이후, 자본 보조금으로 충족되는 신규 주택의 비용 비율은 정부에 의해 축소되었고, 따라서 차입은 투자를 위한 주요 자금원이 되었다.그 대부분은 은행이나 건축회로부터 빌린 것이었지만, 2000년대 후반의 금융위기 이후 장기 융자를 하지 않게 되어,[12] 개발 조합이 확장 자금을 조달하기 위해서 회사채에 눈을 돌리는 일이 많아지고 있다.

HCA는 2011-15년 자금조달 라운드에 대해 "적당한 임대료"라는 새로운 정부 정책을 구현했다. 즉, 사전 자본 보조금이 덜 필요하도록 협회들이 임대료를 시장 임대료의 최대 80%까지 책정하도록 요구했다.2013년 9월, 런던 자치구 그룹은 이 [13]정책에 이의를 제기하기 위한 사법 검토를 시작했다.

집주인의 의무

집주인의 의무는 지주 및 세입자법 1985를 포함한 여러 법률에 명시되어 있으며, 이는 1961년 이후에 체결된 임차권에 적용된다.요약하면, 제11조는 집주인이 다음 사항을 규정한다.

  • 배수구, 홈통 및 외부 파이프를 포함하여 주거의 구조 및 외부를 보수한다.
  • 물, 가스 및 전기 공급 및 위생(대야, 싱크대, 목욕탕 및 위생 편의시설 포함)을 위한 주거 내 설치물을 보수 및 적절한 작업질서로 유지하고, 물, 가스 또는 전기 공급을 위한 기타 설비, 부속품 및 기구를 사용하지 않는다.공간 난방 및 난방 용수를 위한 주거 내 설치.

임차인이 임차한 부동산을 수리하는 것을 거부하면 임차인은 필요한 작업을 하도록 요구하고 보상을 요구할 수 있다.

업계 단체

영국에서 활동하는 주택조합을 대표하는 4개의 산업단체가 있으며, 각 기관은 각 국가를 대상으로 한다.다음과 같은 것이 있습니다.

NHF(옛 전미주택협회연합)는 2003년 초 영국 전역에 약 180만 가구를 소유 또는 관리하고 있는 약 1,400개의 비영리 주택 조직을 회원국으로 두고 있다고 주장했다.

2000년대 들어서는 일부 대형 단체들이 정부 기관에 로비를 하는 등의 목적으로 지역 단체를 결성하기도 했다.런던의 가장 큰 협회들의[15] G15 그룹은 이스트 [16]앵글리아에서 이스트 세븐이 그 뒤를 이었다.

「 」를 참조해 주세요.

레퍼런스

  1. ^ Malpass, Peter (2000). Housing Associations and Housing Policy: A Historical Perspective. New York: Macmillan Press. ISBN 0-333-65558-3.
  2. ^ "Housing Associations in England – implications for Northern Ireland" (PDF). 2016.
  3. ^ Hal Pawson, Cathy Fancie (10 September 2003). The evolution of stock transfer housing associations (Report). Joseph Rowntree Foundation. ISBN 1-86134-545-3. Retrieved 3 March 2017.
  4. ^ "REIT moves into Scotland using housing association only registered in England". Inside Housing. 20 May 2019. Archived from the original on 9 July 2021. Retrieved 20 May 2019.
  5. ^ "Housing association homes". GOV.UK. Retrieved 19 December 2012.
  6. ^ "Local Government: Divisional Court decides RSL is a public authority" (PDF). Pinsentmasons.com. Archived from the original (PDF) on 24 September 2015. Retrieved 9 July 2015.
  7. ^ "The Tenant Services Authority and the Housing Corporation". www.housingcorp.gov.uk. Archived from the original on 2 June 2011. Retrieved 2 February 2022.
  8. ^ "Affordable Housing Capital Funding Guide 2014–15". Homes and Communities Agency. Archived from the original on 18 October 2014. Retrieved 9 July 2015.
  9. ^ "The National Affordable Housing Programme 2008–11" (PDF). Housing Corporation. Archived from the original (PDF) on 1 October 2012. Retrieved 1 October 2012.
  10. ^ "LOBOs explained". Inside Housing. 9 January 2009. Archived from the original on 11 July 2015.
  11. ^ Mayhew, Freddy (6 July 2015). "Spotlight on Newham Council over high interest 'LOBO' loans". Newham Recorder.
  12. ^ Hollander, Gavriel (11 November 2011). "End of the line for long-term lending". Inside Housing. Archived from the original on 4 August 2012. Retrieved 19 January 2012.
  13. ^ Sharman, Laura (23 September 2013). "London boroughs call for judicial review of affordable rents policy". LocalGov.co.uk. Archived from the original on 17 October 2015.
  14. ^ "NIFHA » The Northern Ireland Housing Associations' Charitable Trust (NIHACT)". www.nifha.org. Retrieved 8 June 2017.
  15. ^ Dowler, Crispin. "Model is broken say mega-associations News". Inside Housing. Archived from the original on 4 September 2012. Retrieved 9 July 2015.
  16. ^ "Super seven join forces on eastern promise News". Inside Housing. Archived from the original on 4 August 2012. Retrieved 9 July 2015.

외부 링크