지분분할

Equity sharing

지분 공유는 공유 소유 또는 공동 소유의 또 다른 이름이다.1개 재산, 1개 이상의 소유자가 필요한데 이를 혼합해 수익과 세액공제를 극대화한다.통상적으로 당사자들이 집을 찾아 공동소유자로 함께 사지만, 때로는 그들 중 한 명이 이미 소유하고 있는 부동산을 공동 소유하기 위해 동참하기도 한다.합의된 기간이 끝나면 서로 매수하거나 부동산을 매각하고 지분을 분할한다.영국에서 지분 공유와 공유 소유권은 동일하지 않다(아래 영국과 영국 섹션 참조).

국가별 지분분담합

미국

1981년 미국내부세입법 280A조에서 점유자가 거주자 주세공제를 청구하고 투자자가 투자부동산세공제를 청구하는 것을 처음으로 허용하면서 주식분할이 바람직해졌다.공유 소유권은 연방 세법에 의해 부여되기 때문에, 이 소유권 차량은 어떤 주에서도 사용될 수 있다.

미국의 기업으로는 유니슨 주택 투자자들, 랜드, 오너홈 모기지 앤 파이낸스가 있다.[1]

영국

영국에는 종종 다른 형태의 저비용 주택 소유제도에 적용되는 "Equity Sharing"이라는 용어가 많이 사용된다.여기에는 지분차입금(주식공유대출)과 일부 형태의 공유소유(부품매입/부품매입) 리스보유제도가 포함되어 있는데, 이는 지분공유리스로 언급된다.일부 지방 당국은 또한 계획 문서에 따른 재판매 가격 제한을 지분 공유 약정이라고 언급할 수 있다.그러나 공유소유와 관련하여 공유지분을 사용하는 것은 부정확하다. 공유지분은 소유권이 아니라, 사실상 주택법 1988의 조건에 따라 보장된 소유권이기 때문이다.[2][3]공유 지분 제도를 사용하면, 보증금의 일부에 대한 대출이 있더라도 모든 부동산을 소유하게 되는 반면, 공유 소유 제도를 사용하면 구입한 주식을 소유하지 않고 대신 나중에 임대인으로부터 임대차 전액을 구입할 수 있는 기회를 갖게 된다.[4]

잉글랜드

영국 정부는 주로 주택 및 지역사회 기관을 통해 공유지분을 촉진한다.2009년 현재 이것은 홈바이(HomeBuy)의 기치 아래 있었다.이것은 6만 파운드의 수입을 올리는 가구를 돕기 위한 것이다.[5]

뉴 빌드 홈바이(New Build HomeBuy)는 매입자가 새로 지은 집의 최소 25%를 구입하고 나머지는 임대료를 내는 곳이다.HCA는 일반적으로 주택조합이나 그 밖의 사업자에게 나머지 지분을 보유하도록 보조금을 지급한다.임대료는 미분양 주식 가치의 3%로 제한되지만, 일반적으로 2.75%로 설정된다.구매자는 여유가 있을 때마다 추가 주식을 구입할 수 있다. 이를 "staircasing"[6]이라고 한다.

홈바이 다이렉트는 2009년에 도입되었는데, 정부와 주택 개발업자가 공동으로 평가액의 30%를 출자하여 매입자가 그 가치의 70%에 대해서만 담보대출을 지불하면 된다.만약 구매자가 추가 지분을 매입한다면, 3자 모두 가치 상승에 참여한다.HCA는 2009~2011년 이 계획에 3억 파운드를 배정했으며, 주도하에 1만 채의 주택을 구입할 수 있다.[5]

오픈마켓홈매입은 매입자가 오픈마켓에서 부동산의 최소 25%를 매입할 수 있도록 했으며, 그 부분은 재래식 담보대출로, 나머지는 저금리 대출로 매입할 수 있도록 했다.2009-10년 자금 지원이 이미 완전히 완료되었기 때문에 현재 사용할 수 없다.[7]

사회주택 매입은 참여협의회 및 주택조합의 임차인이 공동소유 조건에 따라 임대주택을 구입할 수 있도록 하고 있으며, 통상적인 할인권(Right to Acquire discount)의 일정 비율을 차지한다.[8]

FirstBuy는 2011년 예산에서 발표된 최초 구매자를 위한 계획을 구매한다.그 아래에서 최초 구매자들은 5%의 보증금과 75%의 담보 대출 사이의 차액을 후원할 수 있도록 도움을 받을 수 있다.그것은 선택된 뉴빌드 계획에서만 이용할 수 있다.상향식 자본은 HCA와 개발자가 균등한 주식으로 제공한다.[9]

영국의 민간 부문 공유 지분

민간부문 공유지분 또는 때로는 알려진 바와 같이 투자자 공유지분은 납세자 보조금의 요소가 없다는 점에서 상당히 다르게 운용된다.대신에 제3자 투자자들은 부동산의 지분과 임대료에 대한 대가로 매입자의 보증금과 (일반적으로) 75%의 담보대출 사이의 차액을 제공한다.이러한 제도는 5년 또는 10년에 걸쳐(때로는 '하드십' 연장) 실행되는데, 이는 해당 기간이 끝나면 소유주가 그 당시 시장가치의 적절한 비율로 지분을 매수해야 한다는 것을 의미한다.일반적으로 조기 상환이나 부분 매수에는 위약금이 없다.따라서, 지분 공유는 부동산의 완전한 소유에 이르는 단계로 볼 수 있다.

비록 투자자 공유지분이 공공 부문 계획보다 더 비싸긴 하지만, 그럼에도 불구하고 그것은 상당한 이점을 가지고 있다.

  • 첫째로, 그것은 신축이나 어떤 특정한 주택 공급자에게만 국한되지 않는다.대신에, 구매자는 최고의 가격을 위해 시장 전체를 조사할 수 있다.어떤 사람들은 이것이 주택 건설업자에게 부풀린 가격을 지불하는 위험을 피한다고 말할 것이다.[10]
  • 둘째로, 양식 채우기 및 대기자 명단이 적다.투자자 공유지분은 본질적으로 자금조달 메커니즘이기 때문에 주택담보대출을 신청하는 것만큼 간단하다.
  • 셋째, 공공 부문 계획보다 자금 고갈 가능성이 적다.투자자들이 원하는 수익을 달성하는 한, 그 자원은 이론적으로 무한하다.
  • 넷째, 구매자는 현금 구매자의 위치에 놓이게 되고, 따라서 벤더와 최선의 거래를 협상할 수 있는 권한이 주어진다.
  • 마지막으로, 물론, 현금 투입은 구매자에게 75% 주택담보대출과 관련된 더 나은 금리와 더 가벼운 신용조회를 이용할 수 있는 기회를 준다.

경제이론

경제이론에서 소유권은 계약이론 분야에서 연구된다.구체적으로 올리버 하트(1995)는 불완전한 계약의 맥락에서 소유권이 중요하다고 주장해 왔다.[11]오늘 계약에서 미래의 어떤 우발상황들을 처리할 수 없을 때, 그 때 협상은 내일 열릴 것이다.소유권은 이 협상에서 협상 위치를 향상시킨다.그 결과 오늘날 소유자는 관계별 투자를 할 수 있는 더 강력한 인센티브를 갖게 된다(즉, 보류 문제가 완화된다).이 틀에서 슈미츠(2017년)는 자산을 가장 소중히 여기는 당사자에게 자산을 주는 것이 내일이 최적일지라도 오늘 자산 공유 소유가 바람직할 수 있음을 보여 왔다.[12]그 이유는 공유 소유권이 관련 당사자들의 보다 균형 잡힌 투자 인센티브를 산출하기 때문이다.최적의 소유지분은 투자금이 실물자본(소유자가 항상 수익금을 잡을 수 있도록)으로 구체화되는지 아니면 당사자의 인적자본으로 구체화되는지에 따라 달라진다.

참고 항목

참조

  1. ^ Bernard, Tara Siegel (1 June 2018). "Getting Down Payment Help Now. Sharing Home's Gain (or Loss) Later" – via NYTimes.com.
  2. ^ "A shared ownership lease is an assured shorthold tenancy? Is this just another form of renting?". National Housing Federation. Retrieved 2021-08-30.
  3. ^ 리처드슨 대 미드랜드 하트(2007)를 참조하십시오.다음에서 설명:
  4. ^ "Shared equity explained". MoneySuperMarket. 2019-07-05.{{cite web}}: CS1 maint : url-status (링크)
  5. ^ a b DCLG 웹 사이트의 웨이백 머신에서 HomeBuy Direct Archived 2009-07-14
  6. ^ DCLG 웹 사이트의 웨이백 머신에서 2009-07-14로 보관된 새로운 빌드 홈 구매
  7. ^ CLG 웹사이트의 웨이백 머신에서 2009-07-26 시장 개방
  8. ^ HCA 웹 사이트의 웨이백 머신에 보관된 소셜 홈 구매 2010-12-05
  9. ^ HCA 웹 사이트의 HomeBuy Agent 목록
  10. ^ "A new affordable way to buy a home". www.strideup.co. Retrieved 2019-03-29.
  11. ^ Hart, Oliver (1995). Firms, contracts, and financial structure. Clarendon Press.
  12. ^ Schmitz, Patrick W. (2017). "Incomplete contracts, shared ownership, and investment incentives". Journal of Economic Behavior & Organization. 144: 153–165. doi:10.1016/j.jebo.2017.09.021.

추가 읽기

  • 겔트너, 데이비드 M, 노먼 G. 밀러, 장 스네이블리, 1995년우리는 제4의 자산 클래스: HEITs가 필요하다.부동산금융 : 71-81.
  • 캐플린, 앤드류(1997)주택 파트너십: 갈림길에 선 시장에 대한 새로운 접근법.MIT 프레스.ISBN 0-262-03243-0.