NNN 임대

NNN lease

미국의 상업용 부동산의 경우 일반적으로 세입자가 아닌 집주인이 부동산세, 유지, 보험 등을 책임진다.'순임대차'에서는 기본임대료 외에 세입자나 임차인이 부동산 소유와 관련된 회수가능비의 일부 또는 전부를 부담할 책임이 있다.순임대료에 따라 징수된 임대료는 비용을 세입자에게 전가한 후 '순액'이기 때문에 총임대료에 따라 부과되는 임대료보다 기본임대료가 낮은 경향이 있다.

순리스 유형에는 포함된 항목 수에 따라 단일 순, 이중 순, 삼중 순 리스가 포함된다."순임대"라는 용어는 종종 이러한 약정의 속기 표현으로 사용된다.가장 많이 부과되는 세 가지 비용은 재산세, 보험, 유지비인데, 흔히 "3가지 그물"이라고 불린다.[1]3개의 그물을 포함하는 3중 순리스가 특히 일반적이며, 흔히 "NNN 임대"로 약칭되지만, 여전히 "트리플 순 리스"[2][3][4]로 발음된다.

NNN 임대차계약의 변동

단일 테넌트 순 리스

NNN 임대 투자는 일반적으로 단일 테넌트에게 임대되며, 따라서 SNL 또는 단일 테넌트 순 리스라고 한다.그러나 NNN 임대 투자는 2개 이상의 임차인을 가질 수 있으며, 이는 STNL 투자로 간주되지 않는다.예를 들어, 두 개의 별도 NNN 임대 하에 건물을 공유하는 스타벅스 & 메트로PCS 또는 모든 임차인이 하나의 NNN 임대 계약으로 포장되는 소매 스트립 센터가 그것이다.두 사례 모두 NNN 임대 투자로 간주될 수 있지만, STNL은 아니다.채무불이행 위험은 그러한 NNN 거래에서 둘 이상의 테넌트에 분산된다(예: 스타벅스 또는 MetroPCS 중 하나가 파산하는 경우, 다른 테넌트는 NNN 임대료에 따라 지불해야 하는 임대료를 계속 지불한다).한 세입자로부터 임대료 수표를 한 장씩 모으는 단순성은 상실되지만, 이러한 거래는 위험 확산을 추구하는 투자자들에게 어필할 수 있다.

더블 순 리스

NNN 리스의 또 다른 변형은 NN 리스, 즉 "넷-넷" 리스인데, "넷" 리스는 "더블 넷"으로 발음되는데, 여기서 "넷" 금액은 일반적으로 재산세와 보험이다.[1]이중 순임대는 트리플 순임대와 마찬가지로 보통 단일 테넌트(single-tenant) 배열이다.그러나 집주인은 약간의 추가적인 재정 유지 의무를 지고 있다.순리스라는 용어는 3중 또는 2중의 순리스라는 용어를 언급할 때 흔히 사용되는 순리스 업계에서 느슨하게 뒤척이지만,[citation needed] 일부 중개업자들이 "순리스"라는 용어를 잘못 사용하여 두 가지 모두를 설명함에도 불구하고, 3중 순리스와 2중 순리스의 구분이 뚜렷하다.이중 순매수 투자는 일반적으로 집주인이 부담하는 유지비 때문에 삼중 순매수 투자보다 약간 높은 자본금율로 거래된다.Brand new NN은 지붕을 덮는 장기 건설자 보증과 때로는 구조적인 보증을 거래하는 것이 더 높은 수익을 원하는 투자자들에게 매력적일 수 있다.[5][6]

위험

NNN 임대 투자는 특히 국가신용 임차인에게 임대하는 경우 위험 회피성이 높은 투자로 간주되지만, 집주인은 여전히 일부 재무적 위험에 노출되어 있다.대부분의 NNN 리스의 세부 인쇄물에는 이러한 위험이 명시되어 있다.예를 들어, 누가 사상자(자연재해 포함) 후 재건축 의무를 지는지 또는 임차인이 그 재산을 비난할 경우 임대료를 계속 내야 하는지 여부.또 어떤 위험(예: 재산세의 변동)은 최초 계약에서 완전히 회계처리할 수 없어 집주인이 이러한 비용을 조기에 추정할 수밖에 없는 경우도 있다.이 시나리오에서, 집주인의 회계사가 송장을 적절하게 변경하지 않으면, 연말까지 집주인에게 수천 달러의 비용이 들 수도 있다.NNN 임대 투자는 상대적으로 리스크가 낮지만, 이러한 이유로 높은 수준의 감독을 필요로 한다.[7]

NNN 임대계약의 한 변종인 "채권형 NNN 임대"("진정한 3중망" 또는 "절대 3중망" 임대차계약)에서, 임차인은 어떤 상황에서도 임대차계약을 종료하거나 임대차 감소를 추구할 수 없으며, 이는 집주인의 위험을 일부 완화시키는 조항이다.[8]

혜택들

NNN 임대

투자자들은 다양한 방법으로 NNN 임대 부동산으로부터 이익을 얻을 수 있다.NNN 임대에서는 세입자가 HVAC, 지붕 수리 등 주요 비용을 부담해 집주인의 운영비를 낮게 유지한다.일반적으로 NNN 임대는 평방피트당 임대료가 낮아 집주인이 임대를 할 준비가 되었을 때 임차인 풀을 증가시킨다.특정 세입자의 경우 집주인은 더 큰 유연성과 더 높은 임차인 유지를 위해 임대차계약을 자주 수정한다.[9]

절대순리스

오늘날 순리스 시장의 대부분의 투자자들은 진정으로 수동적인 투자를 선호한다.[citation needed] 따라서 절대 순리스가 이들 투자자들 중 다수를 위한 요구조건이다.투자자들은 이러한 자산을 장기간 보유하기를 선호하는데, 이는 어느 시점에 교체해야 할 지붕뿐만 아니라 일부 마모 및 눈물 유지도 있을 가능성이 높다는 것을 의미한다.절대 순리스가 도입되면 건물 유지보수와 관련된 비용의 위험은 임차인에게만 전가되어 집주인이 100% 소극적인 투자를 받을 수 있게 된다.[9]

NN 1031 교환

가장 간단한 형태에서 1031 거래소는 부동산 소유자 또는 투자자가 특정 기간 내에 한 부동산을 매각하고 다른 부동산을 매입하는 부동산 거래에 대한 세금 유예 전략이다.그러나 이 거래는 "유사한" 거래소로서의 자격을 갖추어야 한다.[10]

일반적인 오해

NNN 임대 투자의 가장 극단적인 형태인 "채권형 NNN 임대"는 투자 등급 임차인이 단지 점유하고 있는 NNN 부동산을 언급할 때 종종 순 임대 산업에서 잘못 사용된다.임차인의 신용등급은 대여자가 부동산을 대여하기로 한 결정과 어떤 조건에 따라 고려하는 중요한 요소지만, 채권형 3중 순차입금과 표준 3중 순차입금을 구분하는 특징은 아니다.대부분의 중개업자와 대부업자는 임차인의 신용 가치를 평가할 때 주요 신용 대행사 중 하나인 무디, 스탠더드앤드푸어스, 던앤브래드스트리트(Moody's, Standard & Poors, Dun & Bradstreet)가 획득한 신용등급을 기준으로 분석을 한다.이러한 등급이 중요하긴 하지만, 기업의 전반적인 실적과 미래의 생존 가능성에 대한 가장 정확한 그림을 항상 그리는 것은 아니다.일부 중개인은 임차인이 상장될 때 신용 세입자의 재무상태와 주식 실적을 분석하는 사내 증권중개인의 서비스를 제공한다.신용 세입자의 주식 실적을 다른 업계 경쟁업체와 비교하여 조사하면 많은 것을 알 수 있다.신용거래비율, PEG비율, 부채비율과 같은 쉽게 구할 수 있는 다른 측정기준은 신용 테넌트의 재무상태를 나타내는 지표일 수 있다.

단일 테넌트 리스의 구성 요소 및 값

순임대투자의 가치는 부동산의 가치, 신용임대자의 가치, 그리고 리스 자체의 가치에 따라 결정된다.

  1. 표준 NNN 임대 투자에서 집주인은 세입자로부터 임대료를 징수하면서 토지와 건물을 소유한다.임차인이 퇴거를 선택하거나 임대차 계약기간이 끝났을 때 집주인이 다른 세입자를 원한다고 결정해도 건물과 토지를 여전히 소유하고 있다.그 지역의 계획된 개발뿐만 아니라 현재와 미래의 인구통계학적 경향도 모두 부동산의 가치에 영향을 미친다.부동산 가치를 결정할 때도 물리적 건물의 가치를 고려해야 한다.
  2. 가치의 두 번째 결정요인은 신용 테넌트의 품질이다.이는 일반적으로 임차인의 현재 신용등급과 과거 재무보고서에 의해 결정된다.대부분의 투자자들은 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)의 신용등급을 사용한다.투자 등급 세입자 자격을 얻기 위해서는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)의 리스로 BBB- 등급을 매겨야 한다.신용 세입자가 임대하는 부동산은 수요가 가장 높기 때문에 비투자 등급 세입자보다 자본화 비율이 낮다.[11]
  3. 가치의 세 번째 결정요인은 리스 그 자체다.이중 순리스에서 일부 비용은 집주인이 부담하기 때문에 NN 임대보다 NN 임대가 더 가치가 있다.리스기간도 가치의 결정요인(예: 20년 보장소득은 10년 또는 15년 만기 이상의 가치가 있을 것)이다.임대료 돌기라고도 알려진 후한 임대료 인상은 임대료에 가치를 더하고 인플레이션으로부터 집주인을 보호한다.일부 임대차계약은 세입자의 총매출이 특정 CAP에 도달하면 임대료 상승률도 있다.대부분의 임대차계약은 임대차계약을 갱신할 때가 되면 임대차계약이 더 약해지는 몇 가지 단기적 옵션으로 임차인 옵션을 부여한다.현재 임대료가 시세보다 낮을 경우 집주인은 임대차 기간이 다 되면 임대료 인상을 명령할 수 있는 기회를 갖게 된다.

투자 도구로서의 순 리스 계획

NNN 임대 계획은 투자자에게 끊임없이 변화하는 시장을 개척할 수 있는 많은 기회를 제공하는 풍부한 투자 수단이다.NNN 임대 투자는 기본적으로 국가나 지방 자치체가 아닌 신용 임차인이 보증하는 인플레이션 방지 채권이다.세입자는 집주인에게 매달 대금을 지불하는 반면, 부동산(그리고 종종 임대차계약에서 요구하는 요철을 임대하는 것)은 인플레이션으로부터 투자자를 보호해 준다.NNN 임대 투자는 투자자가 수익률 하락에 안주하도록 강요하지 않고 비과세 지방채와 유사한 세금 혜택을 제공한다.[12]투자자들이 2차 시장에서 채권을 매입해 수년 뒤 차익실현으로 매각하려면 해당 채권의 소득세 면제 여부와 관계없이 차익에 대한 양도소득세를 내야 한다.NNN 리스에 투자하는 경우는 채권처럼 구조화되긴 했지만 여전히 부동산 투자로 간주되기 때문에 상업용 부동산을 생산하는 비슷한 소득과 동일한 방식으로 감가상각될 수 있기 때문에 해당되지 않는다.이들이 창출하는 소득에 대한 세금은 자산의 존속기간에 걸쳐 감액되거나 이연될 수 있다.물론 투자자들은 부동산을 매각할 때 환매된 감가상각비에 대한 세금을 내야 하지만, 유사한 부동산을 매입함으로써 1031거래소를 활용하면 이를 우회할 수 있다.[13][14]NNN 임대 투자도 자금 조달이 가능해 투자자가 임차인의 신용을 활용하는 동시에 세금 공제 이자 지급도 가능하다.[15]

오프마켓 NNN 속성

오프마켓 NNN 부동산은 NNN 부동산으로, 판매는 가능하지만 공개적으로는 판매되지 않는다.많은 투자자와 개발자들은 다양한 이유로 장외거래를 선호하는데, 그 중 하나는 부동산의 공공성을 통제하는 것인데, 이는 다른 거래에 대한 다른 임대차 협상과 문제를 일으킬 수 있다.비시장 NNN 부동산 전문 중개업자가 여럿 있다.[16]

참조

  1. ^ a b Ward, Susan. "Should Your Business Lease or Buy Commercial Space?". The Balance - Small Business. Retrieved 15 July 2021.
  2. ^ Grenadier, Steven R. (2003), An Equilibrium Analysis of Real Estate Leases (PDF), Stanford University
  3. ^ Bierschenk, Letty M., Kurt R., & William C. (March 1999). "Singling Out Triple-Net Leases". Commercial Investment Real Estate Magazine.{{cite journal}}: CS1 maint : 복수이름 : 작성자 목록(링크)
  4. ^ Chen, James. "Triple Net Lease (NNN)". Investopedia. Retrieved 15 July 2021.
  5. ^ "NNN Brokers USA Commercial Real Estate Closes Net Leased Los Angeles Taco Bell $1,450,000 & 1031 Exchanges Seller into NN O'Reilly's". PRWeb.
  6. ^ "Dollar General Net Leased Offering - 3% Increase in Year 11 - 6.95% CAP". The NNN Market. Retrieved 15 July 2021.
  7. ^ 히프, 존. "순 임대 관리의 중요성"넷 리스 어드바이저(2011년): 2-3. 칼케인 기업.칼케인웹
  8. ^ Garver, Gregory. "What is a Triple Net Leased Investment (NNN Lease)?". Brokers USA. Archived from the original on 21 Dec 2013.{{cite web}}: CS1 maint : 부적합한 URL(링크)
  9. ^ a b "Benefits of a Triple Net Lease - KW Net Lease Advisors". Retrieved 2015-09-15.
  10. ^ "Triple Net 1031 Exchanges - NNN Properties". Triple Net 1031 Exchanges - NNN Properties.
  11. ^ NN 속성 CookCRE
  12. ^ "Bonds, Municipal". www.investor.gov. US Securities and Exchange Commission. Retrieved 15 July 2021.
  13. ^ IRC 코드 섹션 1031에 따른 유사 교환
  14. ^ "What is a 1031 Exchange?". Triple Net Property Blog. Archived from the original on 6 January 2015.{{cite web}}: CS1 maint : 부적합한 URL(링크)
  15. ^ NNN 임대 투자 블로그
  16. ^ InvestmentSalesGroup.com 오프마켓 NNN 속성