미첼-라마 주택 프로그램
Mitchell–Lama Housing Program |
Mitchell-Lama 주택 프로그램은 뉴욕 주에서 보조금이 지급되지 않는 정부 주택 보증입니다.뉴욕주 상원의원 맥닐 미첼과 의원 알프레드가 후원했다.1955년 유한 수익 주택 회사법(공식적으로는 민간 주택 금융법 제2조에 포함되고 비영리 주택 회사를 지칭한다)으로 제정되었다. 반면, 유한 배당 주택 회사라는 제4조는 비미첼-라마 저렴한 가격의 주택을 조직화된 Busi로 지칭한다.1927년부터의 파트너십 또는 신탁).
이 프로그램의 공공연한 목적은 중산층 [1]거주자를 위한 임대 및 공동 소유의 저렴한 주택의 개발과 건축이었다.이 프로그램에서는, 지방 관할구역이 명도별로 부동산을 취득해, 개발업자에게 제공해, 저소득·중산층 세입자를 위한 주택 개발을 실시했습니다.개발자들은 이 프로그램에 남아 있는 한 세금 감면 혜택과 연방, 주 또는 뉴욕 시 정부로부터 보조금을 받는 저금리 주택담보대출을 받았다.또한 매년 6% 또는 7.5%의 투자수익률을 보장받았습니다.이 프로그램은 맨해튼 모닝사이드 하이츠 지역의 협동조합인 모닝사이드 가든 주택조합에 기반을 두고 있으며,[2] 이 협동조합은 세금으로 보조를 받고 있다.
뉴욕주 주택 및 커뮤니티 리뉴얼 부서(DHCR)는 2010년 뉴욕주 주택 금융국과 합병하여 뉴욕주 주택 및 커뮤니티 리뉴얼 기관을 설립하였다.새로운 기관은 주택담보대출이 미첼-라마 프로그램에 [1]머무르는 한 개발에 자금 조달, 유지 및 감독을 제공했다.
뉴욕주 주택 및 커뮤니티 리뉴얼(구 DHCR)에 따르면, "10만 5천 가구 이상의 아파트와 함께 총 269개의 미첼-라마 단지가 이 프로그램에 따라 지어졌다."[3]
속성 삭제 중
집주인은 일반적으로 프로젝트 개발 후 20년 후에 발생하는 담보대출을 중도상환함으로써 Mitchell-Lama의 개발을 제거할 수 있다.그러나 경우에 따라서는 특별 토지 이용 협정이 [4]더 많은 시간을 명시한다.1990년부터 2005년 사이에 미첼-라마 주택은 [5]재고의 3분의 1(34%)을 넘는 2만2688가구를 잃었다.그 속도는 현재 임대 빌딩의 부동산 시장과 함께 증가하고 있다.건물이 민영화되면 세금 감면 혜택이 상실되고 소유자는 일반적으로 담보대출을 재융자해야 하며 소유자는 연간 6%의 투자 수익률을 얻을 권리를 잃습니다.
그 건물들에서 세입자들에게 일어나는 일은 언제 지어졌는지 그리고 공공 정책에 따라 달라진다.
1974년 이전에 건설된 임대차
1974년 이전에 지어진 임대 건물의 세입자들은 미첼-라마를 떠나자마자 임대료 안정에 들어갔다.이는 뉴욕시 임대료 가이드라인 위원회의 명령에[6] 따라 임대료가 인상되는 것을 의미하며, 뉴욕 임대 관리국의 명령에 따라 주요 자본 개선과 집주인의 [8]어려움에 대한 것이다.
1974년 이후 건설된 임대차
연방정부의 보조금이 지급되지 않은 1973년 이후 건물의 모든 세입자를 포함하여 강화된 전표를 받을 자격이 없는 세입자는 [9]집주인이 정한 임대료를 지불해야 한다.임대료 규제 대상에서 벗어난 건물은 빈곤 [11]연령과 [12]장애 때문에[10] 보조금 등 특별 보조금을 받던 세입자들에게는 특별한 문제가 되고 있다.
주택조합
일정 기간이 지나면 Mitchell-Lama 유한 지분 주택 조합의 소유자는 공동 투표 규칙에 따라 건물을 "사유화"하거나 "비중립화"하기로 결정할 수 있다.그것은 소유주들이 종종 높은 이익으로 그들의 아파트를 팔 수 있게 할 수도 있지만, 그것은 잠재적으로 건물이 세금 감면을 잃고 보조금이 없는 주택담보대출에 대한 지불을 증가시키기 때문에 남아있는 거주자들의 유지비를 증가시킬 수 있다.재판매에 부과되는 부가세는 그러한 증가를 완화하기 위해 사용될 수 있지만, 그것은 협동조합 이사회에 달려 있다.법률로 그들을 요구하려는 노력이 있지만, 그것은 지금까지 성공하지 못했다.따라서 이러한 분리는 특정 지역에서 저렴한 주택의 재고를 감소시키는 동시에 [13]세수를 증가시킨다.
정책.
법령
일부 정치인들은 모든 건물을 떠나게 하거나 미첼-라마를 민영화로 임대료 안정에 빠뜨리는 법안을 뉴욕주 의회에 제출했다[14].2011년[15] 6월 24일 2011년 임대법에서는 미첼-라마 임대 또는 협동조합에 대해 언급하지 않았습니다.
주택분할 및 지역재생소송
2007년 11월, 주 주택 및 커뮤니티 리뉴얼 부서(DHCR)는 1974년 이전의 Mitchell-Lama를 프로그램에서 삭제하는 것만으로 상당한 임대료 [16]인상을 정당화하는 것은 아니라는 규정을 채택했다.몇몇 집주인들은 법원의 결정, KSLM-Columbus Apts. v. NYS DHCR [17]및 DHCR 정책 [18]문서에 대한 하급 법원의 언급과 모순된다고 주장하며 법정에서 그 정책에 이의를 제기했다.뉴욕주 대법원의[19] 슐레징어 판사는 이 규정이 합법적이라고 판결했고, 95 W. 95번가의 소유주 중 한 명인 스티브 위트코프(현재는 '컬럼버스 95'로 불린다)는 주 중급 항소부에 항소했다.2010년 12월 28일, 뉴욕시 자치구의 맨해튼과 브롱크스를 커버하는 First Department는 DHCR의 [20]규정을 만장일치로 지지했다.콜럼버스 95호의 소유주는 뉴욕주 최고법원에 [21]항소할 사법 허가를 구하지 못했다.
「 」를 참조해 주세요.
레퍼런스
- ^ a b 뉴욕주 주택 및 커뮤니티 리뉴얼 부서(DCHR) - 현재 NYS 주택 및 커뮤니티 리뉴얼에 통합 [1]
- ^ 역사.미첼-라마 주민 연합입니다
- ^ [2] 주택·지역 재생의 부문.
- ^ Wayback Machine에서 2009-08년 Mitchell-Lama 조직 보존 - 뉴스, 통지 및 법률이 포함된 웹 사이트
- ^ 사회봉사협회의 보고서, 문을 닫다
- ^ houseingnyc.com
- ^ http://www.dhcr.state.ny.us/rent/factsheets/orafac24.pdf[베어 URL PDF]
- ^ "houseingnyc.com". Archived from the original on 2013-01-26. Retrieved 2013-01-26.
- ^ [커뮤니티 서비스 소사이어티의 주택 분석가들에 따르면 미첼-라마에서 반출된 1973년 이후 건물의 세입자 중 15%만이 이러한 증표를 받을 수 있습니다.]
- ^ "Archived copy". Archived from the original on 2006-08-14. Retrieved 2006-08-31.
{{cite web}}: CS1 maint: 제목으로 아카이브된 복사(링크) - ^ "Archived copy". Archived from the original on 2006-10-05. Retrieved 2006-08-31.
{{cite web}}: CS1 maint: 제목으로 아카이브된 복사(링크) - ^ "Archived copy" (PDF). Archived from the original (PDF) on 2006-08-24. Retrieved 2006-08-31.
{{cite web}}: CS1 maint: 제목으로 아카이브된 복사(링크) - ^ 미첼 라마 협력자 연합
- ^ "Save Mitchell-Lama - Omnibus Rent Bill: Is your Elected Sponsoring it?". Save-ml.org.
- ^ "Bill Search and Legislative Information New York State Assembly".
- ^ "Save Mitchell-Lama - New Regulations in Place". Save-ml.org.
- ^ KSLM-Columbus 아파트 v. NYS DHCR{}
- ^ Susman, Sue. "Summary of Cases Feb8_09.doc" (PDF).
- ^ http://save-ml.org/files/Schlesinger%20Decision%20Nov%2025%202009.pdf[베어 URL PDF]
- ^ "Columbus 95th St., LLC v New York State Div. Of Hous. & Community Renewal (2010 NY Slip Op 09569)".
- ^ 세입자가 "U 또는 P" 소송에서 승소했습니다.
