리스옵션
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리스옵션(더 공식적으로 리스옵션과 함께 매입)은 주거용 부동산과 상업용 부동산 모두에서 사용되는 계약의 한 유형이다. 리스옵션에서, 부동산 소유자와 임차인은 특정 부동산에 대해 지정된 임대 기간이 종료될 때 임차인이 부동산을 매입할 수 있는 선택권을 갖는다는 데 동의한다.
리스옵션은 리스매입이 양 당사자를 판매에 구속하는 반면에 리스옵션에서는 매입자가 옵션을 가지고 있지만 매도자는 그렇지 않다는 점에서 리스매입계약과 다르다.
거주지 예
아래 예는 주거용 부동산에 대한 일반적인 임대 선택권을 설명한다. 상업용 임대 선택권은 일반적으로 더 복잡하다.
계약은 일반적으로 임차인(임대인 또는 임차인이라고도 함)과 임차인(임대인) 사이에 이루어지며, 임차인 또는 임차인(임대인)은 해당 부동산을 임대하거나 처분할 권리를 소유하거나 보유한다.
유효한 선택권을 갖기 위해 임차인은 대부분의 경우 선택권에 대해 "가치 있는 대가"(수수료)를 제공해야 한다. 일반적으로, 판매자들은 가능한 한 많은 것을 요구할 것이다. 종종 구매 가격의 약 3–5%가 될 것이다. 세입자는 대개 가능한 한 적게 제공하기를 원할 것이다. 심지어 100달러의 토큰 금액도 "고려"를 나타낸다. 이 옵션은 세입자에게 나중에 부동산을 매입할 권리(의무는 없지만 의무는 아니다)를 부여한다. 리스 옵션은 판매자에게만 판매를 구속할 뿐 구매자에게 구매를 구속하지 않는다. 그것은 그것을 "일방적" 또는 일방적 합의로 만든다. 이와는 대조적으로, 임대차 매입은 쌍방 또는 쌍방 합의다.
리스옵션의 기본 요소는 다음과 같다.
1. 구매자가 옵션을 구매한다. 당사자들은 옵션의 원가가 얼마인지에 동의한다. 위에서 언급한 바와 같이, 토큰 금액에서 재산 가치의 5%(또는 그 이상)까지 다양할 수 있다. 옵션 수수료는 보통 환불되지 않는다. 즉, 세입자가 옵션을 행사하지 못하면 그 돈은 판매자에게 남는 것이다. 환불되지 않는다. 이유: 옵션 수수료는 보증금이 아니다. 옵션 수수료는 가치 있는 것, 즉 옵션 구매에 사용되어 왔다.
2. 당사자들은 구매 가격에 동의한다. 그 가격은 옵션이 행사되는 시점에 평가된 가격이 될 것이라고 결정할 수 있다. 그러나 일반적으로 매입가격은 옵션 개시시점에 합의한다.
3. 주거용 부동산의 길이는 일반적으로 1~3년이다. 그러나, 임차인이 단기간(종종 2년 이하)에 동의하는 것은 현명하지 못한 경우가 많다. 특히, 계약한 매입가격이 옵션 개시시점의 공정가치와 같거나 그 이상인 경우, 임차인은 부동산이 가치로 평가될 것이라고 종종 예상한다. 아마도 더 중요한 것은, 임차인 구매자가 즉시 구매하지 못하도록 신용이나 다른 재정적인 문제를 가지고 있는 경우가 종종 있다. 옵션 기간은 임차인의 신용을 강화하고 임대료 공제를 취득하며 매입 포지셔닝하는 데 사용된다. 그것은 종종 몇 년이 걸릴 수 있다.
4. 월 임대료 얼마인지, 임대료 중 어느 것이라도 매입대금을 깎아주는 매입가로 귀속되는지 여부. 종종 월 임대료 지불은 부동산의 공정한 시장 임대료와 같거나 약간 상회한다. 그리고 충분히 협상할 수 있지만, 종종 15%~25% 범위의 크레딧이 제공된다. 예를 들어, 만약 그 단위의 공정한 시장 임대료가 1,000달러라면, 판매자는 1,100달러를 부과하고 그 중 200달러를 구매가격에 반영할 수 있다.
5. 임차인이 부동산을 점유할 것인지 또는 임차인/매입자가 서브리스권이나 옵션매각권을 보유할 것인지. 대부분의 경우 세입자가 부동산을 점유한다. 판매자들은 일반적으로 그것을 계약 조건 중 하나로 만들려고 할 것이다.
6. 투자자는 리스선택권이 있는 부실부동산을 취득하여 그 부동산을 개선할 수 있다. 그러면 투자자는 이익을 위해 새로운 시장가치를 지불할 용의가 있는 구매자에게 옵션을 판매할 수 있다. 그것은 투자자들과 공통된 자금 조달 기법이다. 그러나 이는 투자자가 부동산을 통제하기 위해 사용할 수 있는 다른 방법보다 더 위험하다. 위험에는 투자자가 옵션을 행사하려고 할 때 판매자가 명확한 타이틀을 양도하지 못하는 경우가 포함된다. 그 경우에 투자자는 자신이 소유하지 않고 취득할 수 없는 부동산에 대해 개선(때로는 상당)을 했을 것이다. 투자자가 외관상 개선 이상의 것을 고려하고 있다면 토지 신탁이나 부동산 취득과 같은 다른 통제 방법을 고려할 수 있다.
6.a 예:판매인은 상당한 양의 일을 필요로 하는 재산을 가지고 있다. 소매 구매자들은 전형적으로 자금을 조달할 수 없거나 육체적으로 고통받는 부동산에 대해 귀찮게 구는 것 중에서 선택할 것이 너무 많다. 투자자는 10만 달러에 임대 옵션 계약을 체결하고, 약 2만 달러에 부동산을 회수하며, 현재 시장 가치는 약 13만 5천 달러에 투자자가 매입권을 3만 5천 달러에 매각할 수 있으며, 신규 매입자는 원래 매도자와 10만 달러에 거래를 마칠 것이다.
6.b 또 다른 예: 구매자는 동일한 부동산을 구입하여 재활치료에 자신의 돈을 사용하며, 계약금을 위해 재활치료비를 사용할 수 있다. 이것은 구매자가 거액의 계약금과 재활치료비를 가지고 오지 않아도 되게 한다.
매입자가 부동산을 매입하기로 결정할 수 있는 일정이 있는 경우를 제외하고는 모든 것이 임대차계약과 같은 기능을 한다.
임대차 계약 조건도 협상해야 한다. 여기에는 일반적으로 임대에서 발견되는 유지보수, 공공시설, 세금, 애완동물, 입주자 수, 보험, 재산의 변경 능력 등이 포함된다. 한 가지 주의: 리스옵션의 유지보수조건은 종종 표준리스의 유지보수조건과 다르다. 일반적인 임대차계약에서, 종종 소유자가 모든 수리를 책임진다. 단, 때로는 건당 50-100달러의 차감금을 지급한다. 기본적으로 사실상 모든 수리에 대한 책임은 소유자에게 있다. 리스옵션에서는 종종 수리에 대한 더 큰 부담이 임차인 구매자에게 이전된다.
임차인은 임대 선택권의 기간 동안 임대인에게 상호 합의한 조건으로 부동산을 사용하기 위해 임대료를 지불한다. 계약이 끝나면 세입자는 부동산을 전면적으로 매입할 수 있는 선택권을 갖는다. 세입자는 나가서 저당권을 얻음으로써 그렇게 한다.
초과 신용은 또한 궁극적으로 부동산을 매입하거나 담보 대출에 대한 계약금(주의, 구매자와 매도자는 그들이 원하는 모든 것에 동의할 수 있지만, 구매자가 영구적 금융을 얻기 위해 갈 때 은행은 계약금이나 매입에 적용할 수 있는 것에 대한 지침을 가지고 있다. 일반적으로 은행들은 계약금 지급을 위해 시장 임대료를 초과하거나 초과한 금액만을 고려하도록 허용한다.) 이 경우 리스옵션은 임차인의 자동저축계획으로 작동한다. 이 계약금은 "옵션 대가 수수료"의 일부로 적용되며, 리스옵션 매입의 경우 부동산 매입권에 대해 부과되는 수수료다.
리스 옵션 사용 이유
구매자
- 구매자가 이전하고 있으며 구매자가 새 주택을 구입할 자격을 얻기 전에 다른 지역에 있는 부동산을 매각해야 할 수도 있다.
- 구매자는 옵션 기간 동안 해결할 수 있는 신용 문제가 있었을 수 있다.
- 구매자는 새로운 사업을 시작했을 수도 있고, 그렇지 않으면 자격을 갖추고 지불할 여유가 있을 수도 있다.
- 구매자는 계약금을 지불할 자금이 충분하지 않을 수 있다.
- 구매자는 이전하고 있고 새로운 지역에 익숙하지 않다. 안전, 학교 질, 편리함 등 그 분야에 대한 '감각'을 얻고자 한다.
- 구매자는 VA대출을 구하고 있으며 부동산은 VA평가지침을 충족하지 못한다. 매입자는 부동산이 이러한 규격을 충족시킬 수 있도록 임대 기간 동안 필요한 수리를 하는 데 동의한다.
미지불의 경우 매각자가 퇴거를 통해 세입자를 제거할 수 있는데, 이는 저당 잡힌 재산에 대한 압류보다 더 저렴할 가능성이 높다. 또한 임대 선택권은 선불에 더 적은 돈을 필요로 하는 반면, 담보 대출은 임차인으로부터 상당한 계약금을 요구할 수 있다.
임차인이 임대 종료까지 부동산을 매입할 수 있는 옵션을 행사하지 않을 경우, 일반적으로 이 옵션의 시장 임대료 외에 임차인이 지불한 선불옵션 대금은 계약에 따라 소유자가 보유할 수 있다. 이는 세입자가 더 이상 부동산을 매입하기를 원하지 않거나, 세입자가 부동산을 매입하기를 원하지만 그렇게 하기 위해 필요한 자금을 조달할 수 없는 경우에 발생할 수 있다.
판매자
리스옵션은 매도자가 달리 매각할 수 없었던 부동산을 매도할 수 있도록 한다. 많은 경우에 판매자는 구매자에게 조건을 제공할 때 더 많은 돈을 벌 수 있다. 매도자는 이미 매입자를 직접 찾아냈기 때문에 리스옵션 약정을 이용하여 중개수수료를 지불하지 않는 경우가 많다.
"가격 또는 조건 중 하나를 선택하십시오."라는 표현이 있다. 판매자는 구매자에게 매력적인 조건을 제공함으로써 더 나은 가격에 판매할 수 있을 것이다. 구매자가 유리한 가격을 받기 위해서는 보통 조건이 판매자에게 유리해야 한다.
매입자가 채무불이행을 하고 계약서 초안을 제대로 작성하면 자동 세입자 지주인 관계가 성립한다. 모든 귀중한 고려사항은 일반적으로 항복되고 나면 퇴거가 될 것이다.
일부 형태의 임대 선택권 계약은 약탈적인 것으로 비난 받아왔다. 예를 들어, 현실적으로 구매 선택권을 행사할 것으로 예상할 수 없는 임차인에게 임대 선택권이 제공되기도 한다. 때때로 리스옵션 기간은 임차인이 자신의 신용을 회복하거나 계약금을 지불하기 위해 비용을 절약하거나 다른 문제가 있는 경우를 다룰 기회가 거의 없는 짧은 기간(예: 6개월) 동안이다.
