헤도닉 회귀

경제학에서 쾌락적 회귀론이나 쾌락적 수요론은 재화에 대한 수요를 추정하거나 그 가치를 소비자에게 균등하게 추정하는 명백한 선호 방법이다. 그것은 연구되고 있는 항목을 그것의 구성적 특성으로 분해하고, 각 특성의 기여 가치에 대한 추정치를 얻는다. 이를 위해서는 복합재가 그 구성 요소와 구성 요소의 시장가치로 감소될 수 있어야 한다. 헤도닉 모델은 판매 조정 그리드와 같이 좀 더 일반화된 모델이 존재하지만 회귀 분석을 사용하여 가장 일반적으로 추정한다.

더미 또는 패널 변수가 될 수 있는 계수 벡터는 각 특성 또는 특성 그룹에 할당된다. 헤도닉 모델은 비선형성, 가변적 상호작용 또는 기타 복잡한 가치평가 상황을 수용할 수 있다.^{[citation needed]}

쾌락 모델은 부동산 감정과 부동산 경제에서 흔히 사용되는데,^[1] 주택은 쉽게 측정할 수 있는 다양한 특성(예: 방의 수, 전체 크기, 특정 편의시설과의 거리 등)을 가지고 있어 다른 상품보다 쾌락 회귀 모델에 더 잘 적응할 수 있기 때문이다.^[2] 헤도닉 회귀는 CPI(소비자물가지수) 계산에서도 사용되는데, 여기서 제품 품질 변화의 영향을 제어하는 데 사용된다. 대체 효과로 인한 가격 변동은 쾌락적 품질 조정의 대상이 된다.

헤도닉 가격결정법

비록 제품 특성은 생산되거나 격리되어 소비되지는 않지만, 쾌락적 가격 모델은 제품의 가격이 일부 암묵적 또는 그림자 가격에 의해 평가된 내재적 특성을 반영한다고 가정한다. 경험적 연구에서 이러한 암묵적 특성가격은 회귀모형의 가격과 속성과 관련된 계수다. 헤도닉 가격 회귀 모델은 다른 제품 또는 서비스 대안의 가격 및 속성에 대한 이차 데이터를 사용하여 추정한다. 종단 데이터로 작업할 때는 기간별 더미를 추가하고 회귀 계수를 사용하여 품질 조정 가격 지수를 추정한다. 쾌락적 회귀 분석에서 독립 변수는 일반적으로 성능 관련 제품과 서비스 속성을 포함한다. 이러한 제품 특성은 사용자뿐만 아니라 생산자에 대한 자원 비용도 나타낸다. 그러나 쾌락적 회귀의 가격이 기술적 요인과 성과 관련 특성에 의해 완전히 결정되는 것은 아니라는 것이 입증되었다. 브랜드명과 시장 세분화 효과는 측정 가능한 제품 성능의 차이에 대해 부과되는 가격 왜곡과 할증료를 설명할 수 있다.^[3]

특정 환경 서비스는 종종 시장 가격에 영향을 미친다. 이러한 서비스의 경제적 가치를 평가하기 위해 종종 헤도닉 가격 책정 방법이 도입된다.

이 방법은 지역 부동산 가격 변동에서 환경 속성이 미치는 영향을 밝히기 위해 그 적용을 찾는다.^[1] 이는 다음 사항과 관련된 비용 추정에 자주 사용된다.

• 대기오염, 수질오염, 개방공간, 소음 등의 측면에서 본 환경의 전반적인 질
• 공원, 해변 등과 같은 휴양지와의 친밀성과 미적 경관을 포함하는 환경 편의 시설.

향락가격결정방식은 시장에서 상품의 가격이 그 특성에 의해 영향을 받는다는 사실에 근거한다는 점에 유의해야 한다. 예를 들어, 바지 한 벌의 가격은 편안함, 사용된 옷감, 브랜드, 핏 등에 따라 달라질 것이다. 그래서 이 방법은 상품 특성이 바뀔 때 기꺼이 그 상품에 대해 지불하려는 사람들의 의지에 근거하여 상품의 가치를 추정하는 데 도움을 준다.^[4]

가장 자주 사용되는 특별한 예는 부동산 시장이다. 부동산 시장에서는 다른 면에서 비교할 수 있는 두 가지 다른 부동산의 가치는 이러한 부동산의 주변 지역에 존재하는 다양한 환경 편의 시설에 따라 달라질 것이다. (다른 장소와 비교했을 때) 덤프 야드 근처에 위치한 부동산의 측정 가능한 가격 하락이 있을 경우, 그 가격 차이는 덤프 야드의 외부 비용을 가리킨다.^[5] 지역사회의 청결함과 평온함의 차이에 대해 (주택가격 상승으로) 지불하려는 한계적 의지가 그것이다. 이러한 가격 차이를 추정하기 위해 헤도닉 회귀법을 사용한다.

앞에서 언급한 헤도닉 가격결정법(HPM)은 가치평가의 공개적 선호방식의 일종으로, 환경적 어메니티의 가치를 추정하기 위해 대리시장을 이용한다.

대리시장은 특정 환경용품의 시장 가격을 직접 추정할 수 없을 때 사용하는 개념이다. 따라서 시장에서 판매되는 비슷한 상품이 대리작으로 선택된다.

예를 들어 개인이 추정하는 깨끗한 공기의 가치를 알고 싶다면 깨끗한 사회에 집을 마련하고 그에 따른 추가 보험료를 내는 형태로 선호도를 드러낼 수도 있다. 따라서, 헤도닉 가격 결정법의 도움으로, 가치의 환경 요소와 시장 가격을 분리할 수 있다. 결국 이 시장가격은 환경가치의 대용품으로 사용된다.^[6]

쾌락 모델과 부동산 평가

부동산 경제에서 쾌락가격 책정은 건물과 같이 이질적인 재화를 연구하는데 관련된 문제들을 조정하는데 사용된다. 건물이 워낙 다르기 때문에 건물 수요는 일반적으로 추정하기 어렵다. 대신, 주택은 침실 수, 대지 크기, 도심과의 거리 등의 특성으로 분해될 수 있다고 가정한다. 쾌락적 회귀 방정식은 이러한 속성(또는 속성 묶음)을 별도로 처리하고, 각각의 속성(가법적 모델의 경우) 또는 탄력성(로그 모델의 경우)을 추정한다. 이 정보는 여러 도시의 주택 가격을 비교하거나 시계열 분석을 하는 데 사용할 수 있는 가격 지수를 구성하는 데 사용될 수 있다. CPI 계산과 마찬가지로, 쾌락적 가격 책정을 사용하여 주택 가격 지수 구성의 품질 변화를 교정할 수 있다. 또한 특정 시장 거래 데이터가 없는 경우 부동산의 가치를 평가하는 데도 사용할 수 있다. 다양한 주거특성, 주택수요 전반에 대한 수요 분석에도 활용할 수 있다. 그것은 또한 공간경제학의 가정들을 시험하기 위해 사용되었다.

전문 감정 관행에 대한 통일 표준 또는 USPAP는 부동산 평가에 사용될 때 쾌락 퇴행 및 기타 자동화된 평가 모델의 사용을 통제하기 위한 대량 평가 표준을 규정한다. 평가 방법론은 쾌락적 회귀 분석을 본질적으로 판매 비교 접근법의 통계적으로 강력한 형태로 취급한다.^[7] 헤도닉 모델은 일반적으로 세금 평가, 소송, 학술 연구 및 기타 대량 평가 프로젝트에 사용된다.

쾌락가격결정방법의 적용

쾌락가격결정법의 적용을 연구하면서, 첫 번째 가정은 주택의 가치가 주택의 특성의 특정한 조합에 의해 영향을 받는다는 것인데, 이는 주택의 질이 더 좋은 부동산은 낮은 부동산에 비해 더 높은 가격을 요구한다는 점을 감안한 것이다. 이것은 쾌락적 가격 결정 기능이다.

The price of a house will thus be affected by the structural characteristics ${\displaystyle {\vec {s}}=(s_{1},s_{2},s_{3},\dots )}$ of the house itself, characteristics of the locality/neighbourhood ${\displaystyle {\vec {n}}=(n_{1},n_{2},n_{$$3},\cHB )}$및 환경 $특성{\displaystyle \stackrel{}{}}$ e${\displaystyle \stackrel{}{}}$→${\displaystyle }$= (${\displaystyle {}_{}}$ ${\displaystyle {1\mathrm{}}_{}}$,${\displaystyle {}_{}{e\mathrm{}}_{}}$ ${\displaystyle {}_{}}$,${\displaystyle {}_{}{e\mathrm{}}_{}}$ ${\displaystyle {}_{}}$,${\displaystyle }$…${\displaystyle }$) ${\displaystyle {\vec{e}=(e_{1}, e_{2}, e_{3},\message$ $)\}.$

구조적인 특성은 집의 크기, 방의 수, 바닥의 유형 등에 이르기까지 어떤 것이든 될 수 있다. 인접지역 속성은 지역성, 도로의 품질 등과 같은 변수를 포함한다. 그리고 환경적 특성은 공원의 질, 공원과의 근접성, 해변, 쓰레기장 등과 같은 변수들이다.

분석은 두 단계로 이루어진다. 첫 번째 단계에는 부동산의 쾌락적 가격 함수를 추정하기 위한 회귀 기법을 사용하는 것이 포함된다. 이 기능은 동일한 주택 구역에 있는 많은 부동산의 가격을 다른 특징과 연관시킬 것이다.

그래서 가격 함수는 형식이다.

이 함수는 선형 또는 비선형일 수 있다. 특성이 바뀌면 가격이 오르거나 내리거나 할 수 있다.^[6]

이제 위의 특징들 중 하나와 관련하여 가격 함수를 구별할 때, 그 특정 특성에 대한 암시적 가격 함수가 산출된다. 특성의 질이나 수량을 더 잘 얻기 위해 국민이 기꺼이 지불하는 것에 의해 가격 기능이 우리에게 간접적으로 드러나기 때문에 암묵적으로 간주된다.

두 번째 단계에서, 이러한 암묵적 가격은 아메니티 지불에 대한 한계적 의지를 달성하기 위해 국민이 선택한 실제 수량/질량에 반하여 퇴보된다. 이 분석 결과는 다른 모든 특성이 일정하다는 점을 고려할 때 각 특성에서 단위 변화에 대한 특성 값의 변화를 나타낼 것이다. 그러나 일부 변수는 상관관계가 있을 수 있다. 이것은 그들의 가치에 비슷한 변화를 가져올 것이다.^[4]

스마트폰 가격에 대한 최고의 예측 변수인 기능적 특징을 파악하기 위해 최소절대수축·선택기 운영자(LASSO)를 이용한 쾌락적 가격 분석이 스마트폰에 적용됐다.^[8]

헤도닉 모델은 표준필수특허에 대한 공정, 합리적, 비차별적(FRAND) 로열티를 계산하는 데도 사용되었다.^[9]

이점

• 다용도: 이 방법은 환경 품질과 시장 상품 사이의 몇 가지 가능한 상호작용을 고려하도록 쉽게 조정할 수 있다.
• 이 방법은 흔히 국민의 실제 선택에 따라 그 가치를 추정하는 데 사용된다.
• 부동산 시장은 상대적으로 정보 대응이 효율적이기 때문에 그 가치를 잘 보여준다.
• 부동산 매매 및 특성에 대한 데이터를 얻는 것이 비교적 용이하며 회귀 분석에 대한 기술 변수를 얻기 위해 2차 데이터 출처와 쉽게 비교할 수 있다.^[4]

제한 사항

• 이 모델의 적용범위는 주택가격과 관련된 환경적 편익 측정에 한정된다.
• 수집하고 작업해야 할 데이터의 양이 매우 많다.
• 이 모델에 대한 가정은 모든 사람이 부동산 구입과 관련된 잠재적인 긍정적 외부효과와 부정적 외부효과에 대한 사전 지식을 가져야 한다는 것이다. 예를 들어, 그들이 산업 현장 근처에 위치한 지역의 오염 정도에 대해 미리 아는 것이 중요하다. 그러나 이러한 가정은 일반적으로 비현실적으로 보여진다.
• 데이터의 가용성과 접근성은 모델의 적용을 수행하기 위해 수행될 시간과 비용에 직접적인 영향을 미친다.
• 이 방법은 사람들이 환경적 특성과 그들의 결과에 대해 기꺼이 대가를 치르려는 의지를 추정한다. 그러나 국민이 환경적 특성과 그에 대한 혜택 또는 재산과의 관계를 알지 못한다면 그 가치는 재산 가격에 반영되지 않을 것이다.
• 시장 제한 사항: 이 모델은 소득을 고려할 때 사람들이 선호하는 속성의 조합을 선택할 기회가 있다고 가정한다. 부동산 시장도 금리, 세제 등 외부 요인에 영향을 받을 수 있다는 점을 간과한 것이다. 예를 들어, 한 가족이 정원과 넓은 면적의 인기 있는 도심 근처에 있는 부동산을 구입하고 싶다고 가정해보자. 현실적으로 도심 근처의 주택은 비교적 규모가 작거나 정원이 없는 경우도 있을 수 있다.
• 다중 공선성: 때로는 더 깨끗한 비공해지역에서만 더 큰 부동산을 사용할 수 있고 더 도시적이고 오염된 환경에서 더 작은 부동산이 발견되는 경우가 있을 수 있다. 이럴 경우 공해와 재산의 크기를 정확히 구분하기는 어려울 것이다.
• 가격 변경: 또 다른 가정은 시장에서의 가격이 속성의 변화에 자동으로 조정된다는 것이다. 현실적으로 부동산 매입과 매도가 제한적인 지방에서는 특히 뒤떨어진다.
• 모델은 해석하기에 비교적 복잡하며 높은 수준의 통계 지식과 전문지식이 필요하다.

비판

하지만 확실한 독점적으로 오스트리아의 아니라 경제학자 등 Many[누가?] 논 평가가 진정한 물가 상승률을 가리기 위해, 그리고 또한 그것은 물가 연동 채권(TIPS)과 삶 사회 보장 비용에 집세를 내야 하는 이자 낮은 사용될 수 있다고 걱정하면서 쾌락의 회귀의 CPI계산할 때 미 정부의 사용을 비난했다. 조정움푹 ^[10]패다

다른 나라의 소비자 물가 지수를 조정하기 위해 쾌락 모델을 사용하는 것은 비 쾌락적 방법이 품질 변화를 고려하도록 설계되지 않았기 때문에 시간이 지남에 따라 더 높은 인플레이션 추정치를 산출한다는 것을 보여주었다. 그러나 쾌락주의 모델들은 질적 변화의 가치를 과소평가하고, 질적 악화의 측면을 설명하지 못함으로써 인플레이션을 과소평가한다는 비판을 받아왔다.^[11]

참고 항목

• 헤도닉 지수
• 보정 디퍼렌셜
• 켈빈 랭커스터
• 동적 가격 책정

참조

추가 읽기

• Liegey, Paul. "Hedonic Quality Adjustment Methods". Bureau of Labor Statistics, US Department of Labor.
• Rosen, S. (1974). "Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition". Journal of Political Economy. 82 (1): 34–55. CiteSeerX 10.1.1.517.5639. doi:10.1086/260169. JSTOR 1830899. S2CID 39481486.
• Nelson, J. (1978). "Residential choice, hedonic prices, and the demand for urban air quality". Journal of Urban Economics. 5 (3): 357–369. doi:10.1016/0094-1190(78)90016-5.
• IMAGE/RePEC에서 큐레이션된 서지학