패스트트랙 건설

Fast-track construction

패스트트랙(신속처리안건) 건설은 설계가 완료되기 전에 착공하는 프로젝트 전달전략을 뜻하는 건설산업 전문 용어다. 완성까지의 시간을 단축하는 것이 목적이다.[1]

혜택들

건물주마다 다른 이유로 인해 더 짧은 일정이 바람직하다. 일정이 단축되면 제조업체의 시장 진출 시간, 인구과밀을 줄이려는 학군의 필요성 또는 단순히 가족을 위한 새 집을 더 빨리 제공할 수 있다. 또한 일정이 단축되면 건설 자금 조달 비용이 절감되고 설계 및 건설 조직의 간접비가 절감될 수 있다. 일정이 짧아지면 건설 중 인플레이션의 영향도 줄어들 수 있다. 따라서 프로젝트의 빠른 추적은 설계 단계와 시공 단계의 통합을 통해 달성된다.

Fast-Track은 기존의 설계-입찰-구축 프로세스보다 관리가 더 어렵다. 그것은 작업을 수행하는 조직들 간의 프로세스, 효과적인 계획, 무결성, 긴밀한 조율을 필요로 한다.

내재적 위험

설계가 완료되지 않아 공사가 시작되면 최종 사업비가 불확실하다.[2] 전통적인 설계-입찰-구축 공정을 통해 건설업자가 건설에 동의하고 계약의 핵심 역할을 하는 건설 문서와 명세서 전체를 설명한다. 패스트트랙(Fast-Track) 프로젝트에서는 설계, 시공서류, 시방서 등이 불완전하기 때문에 최종 비용 설정에 문제가 있다. 이러한 어려움을 해결하기 위해 소유주는 일반적으로 건설업자(건설 관리자 또는 일반 계약자)와 비용 보상 가능한 계약을 사용한다. 계약에는 보증 없이 비용 견적을 포함하거나 보증된 최대 가격(GMP)이 있을 수 있다. 다만 GMP를 사용하더라도 계약이행 당시 설계가 불완전했기 때문에 GMP가 다루는 업무범위를 놓고 논란이 있을 수 있다.

프로젝트의 초기 단계에서 구축된 작업이 이후의 설계 결정에 적합하지 않을 수 있는 위험도 있다. 예를 들어 기초가 지어진 후 건물 모양이 바뀌면 완성된 기초의 수정은 비용과 지연이 발생한다. 또는 공정에서 늦게 선택된 장비 항목에는 프로젝트 초기에 예상하지 못했던 배수구 또는 수도 및 전원 연결이 필요할 수 있다. 더욱이, 계약자와의 설계 개요의 해석은 소유자와 다를 수 있으며 이로 인해 이해 상충이 발생할 수 있다.

시간이 중요하지 않은 경우 소유주는 설계를 완료하고 공사를 시작하기 전에 고정 종가를 얻기 위해 신중한 접근법을 취할 수 있다(설계-입찰-구축 프로세스). 단, 프로젝트 전달 속도를 높일 이유가 있는 경우, Fast-Track은 리스크의 CM, Agency CM(건설관리 참조), 설계-구축, 브리징, 통합 프로젝트 전달 등 어떤 프로젝트 전달 전략에서도 사용할 수 있다. 전통적인 설계-입찰-구축 프로세스조차도 작업 단계에 대해 별도의 일반 건설 계약을 입찰함으로써 Fast-Track 개념을 사용할 수 있다.

그러나 많은 소유주들은 경험이 풍부한 프로젝트 팀을 선택하고 그 보상이 위험의 가치가 충분히 있다고 생각한다. 한 소식통은 Fast-Track이 40%의 건설 프로젝트에 사용되고 있다고 말한다.[3]

프로세스 기록

19세기와 20세기 대부분 동안, 공통적인 프로젝트 전달 프로세스는 순차적 설계-입찰-구축이었으며, 한 단계의 완료와 다음 단계의 시작 사이의 기간이었다. 설계자 및/또는 엔지니어는 설계를 완료하고 상세 시공도면을 작성하며 시방서를 작성하고 복수의 계약자를 초청하여 프로젝트 수행을 위한 가격을 명시한 제안서를 제출하도록 하였다.[4][5]

전형적으로, 정부 기관들은 일의 모든 단계(설계-구축 모두)에 대해 "허용 총액" 입찰 방식을 선호했고, 또한 최저 적격 입찰자에게 건설공사를 수여해야 했다. 정치적 가정은 낮은 일괄입찰이 공금을 신중하게 사용하고, 공개경쟁입찰은 공정한 계약자 선정을 보여준다는 것이었다. 경쟁 일괄입찰은 완전한 시공 도면과 시방서가 필요했기 때문에, 산업에서 사용되는 패스트트랙은 공공 소유주들이 이용할 수 없었다.

그러나 대부분의 공공조달규정은 사업자의 자격에 근거하여 건축, 엔지니어링 및 기타 서비스의 조달이 가능했다. (연방정부가 사용하는 접근법은 브룩스법을 참조하십시오[6].)

베트남 전쟁 기간인 1960년대에 고등교육에 등록한 학생들은 드래프트에서 연기되었다. 결과적으로, 대학들은 폭발했다. 학술용 건물의 설계와 시공에 보통 4년에서 6년이 걸렸기 때문에 혼잡 문제는 심각했다. 한편 높은 물가상승률은 건설예산을 잠식하고 있었다.[7] 4-5년의 프로젝트 일정은 건설 프로젝트에 투입된 자금의 구매력이 현저히 감소할 수 있다.

1968년 뉴욕주립대학건설기금(SUCF)[8]은 일정 단축 방안을 연구하기 위해 카우딜 로울렛 스콧(CRS)을 보유했다.[9] 완성된 연구는 SUKF가 단계적 건설로 시간의 25-45%를 절약할 수 있다는 가설을 세웠다. 그들은 자격에 기초하여 건설 노동력이나 자재를 제공하지 않는 건설 관리 서비스를 위한 회사(CM)를 선정함으로써 조달 규정 내에 머무를 수 있었다.

CM은 실제 공사를 하지 않을 것이다. CM은 설계자의 이익과 유사하게 대리인으로 소유자의 최선의 이익을 대변하는 전문적인 책임을 질 것이다.

CM은 설계 단계에서 설계자와 소유자에게 비용 및 건설 기술에 대해 조언하고 총 비용을 추정할 것이다. 설계자는 시공 도면과 시방서를 단계별로 완성하고, CM은 설계와 시공 활동을 중복하여 해당 작업 단계에 대해 공개적이고 경쟁적인 입찰에 응하게 된다. 예를 들어, CM은 기본 건물 구성이 설정되고 해당 작업 단계에 대한 도면과 사양이 완료되는 즉시 부지 정리 및 등급 매기기 입찰에 참여할 수 있다. 일반적으로 하청업체로 기능하는 회사들은 그 일을 입찰할 것이다. 낮은 입찰자는 하청업체에서 원청업체로 변모해 소유주와 직접 계약을 맺게 된다. 소유자는 다수의 프라임 계약을 체결할 것이다.

그것은 완전히 독창적인 개념은 아니었다. 유사한 프로세스의 이전 몇 가지 예가 있었다.—Tishman Construction(현 AECOM의 일부)은 단계적 공사로 건설된 세계무역센터에 건설관리 서비스를 제공했다. (1966년 착공, 2001년 9월 11일 건물이 파괴되었다.)

SUKF는 CRS의 패스트트랙 보고서를 받아들여 스미스, 힌치만, 그리엘스(현 스미스그룹JJR)를 보유해 뉴욕 스토니브룩의 스토니브룩 대학에서 첫 패스트트랙 프로젝트를 시행했다. 스토니 브룩 프로젝트와 CRS의 후기 프로젝트는 예상 시간 절약이 보수적이라는 것을 보여주었다. 때로는 Fast-Track과 CM을 사용하여 기존 일정의 3분의 1 이하로 시간을 단축하기도 했다.[10][11]

그 보고서의 제목은 "패스트 트랙"이었다. 많은 복사본이 인쇄되었다. 공공사업에 대한 단계별 설계·시공(패스트트랙)을 구현할 수 있는 전문건설관리자 개념이 빠르게 확산됐다. 미국 종합 서비스 관리국과 미국 전역의 많은 다른 기관 및 정부 고객들은 이 과정을 채택했다.

그러나, 일정 단축의 장점에도 불구하고, 많은 소유주들은 단일 프로젝트에서 복수의 프라임 건설 계약에 대한 경영 책임에 대해 좋아하지 않았고, 최고가 보장되지 않는 것에 대해 우려했다. 1900년대 후반과 2000년대 초반에 많은 정부 기관들이 조달 규정을 변경하여 CM이 계약을 맺고 가격과 일정을 보장할 수 있도록 하였다. 원래의 개념과 추가적인 CM 서비스의 개념을 구분하기 위해, 원본을 Agency CM이라고 하고, 계약을 맺고 보증을 제공한 CM을 CM at-Risk라고 불렀다(건설 경영 참조).

패스트트랙은 이제 건설업계 전반에 걸쳐 통용되는 용어다.

참고 항목

참조

  1. ^ Thomsen FAIA FCMAA, Charles B; Hawkins Esq. AIA, John R; Thomsen GC, Charles J (2012). CM, Fast-Track and GMP. Construction Management Association of America Foundation. pp. 7–8. ISBN 978-1-938014-01-7.
  2. ^ Knecht, Barbara. "Fast-track construction becomes the norm". Architectural Record. Retrieved 26 May 2015. Paradoxically, while the decision to fast track a project is nearly always an economic one, the final costs are generally unknown during the process.
  3. ^ Knecht, Barbara. "Fast-track construction becomes the norm". Architectural Record. Retrieved 26 May 2015. Fast-track construction has been around for decades (see Digital Architect) and now, according to some industry associations, accounts for as much as 40 percent of building projects.
  4. ^ Thomsen FAIA FCMAA, Chuck; Sanders, Sid (2011). "Emergence of Competitive Bidding". Program Management 2.0. McLean VA: Construction Management Association of America Foundation. pp. 20–23. ISBN 978-0-9815612-5-7.
  5. ^ Sapers, Carl; Merliss, Penny Pittman (1984). "The Liability of Architects and Engineers in Nineteenth-Century America". Journal of Architectural Education. Taylor & Francis, Ltd. on behalf of the Association of Collegiate Schools of Architecture, Inc. 41 No.2 (Winter, 1988): 39–45. doi:10.2307/1424833. JSTOR 1424833.
  6. ^ 브룩스 법
  7. ^ Lewis, Scott; Grogan, Tim. "A Hundred Years of ENR Cost Indexes ENR 3Q Cost Report Confidence Survey" (PDF). Retrieved 26 May 2015. {{cite journal}}: Cite 저널은 필요로 한다. journal= (도움말)
  8. ^ 뉴욕 주립 대학교 건설 기금 (SUCF)
  9. ^ Foxhall, William B. Professional Construction Management and Project Administration. McGraw-Hill Inc.,US. ISBN 978-0070217553. The "Fast-Track" study prepared by Caudill Rowlett Scott for the New York State University Construction Fund.
  10. ^ Foxhall, William B. Professional Construction Management and Project Administration. McGraw-Hill Inc.,US. p. 11. ISBN 978-0070217553. The experience of Smith Hinchmans & Grylls on phased SUNY projects bears out these projections.
  11. ^ Scarano, Joseph; Thomsen, Charles (February 1971). "Schools in a Hurry". Progressive Architecture.

추가 읽기