건설계약

Construction contract

건설계약은 문서 양식에 기록된 정책과 조건에 근거하여 쌍방이 상호 또는 법적 구속력을 갖는 협정이다. 관련된 두 당사자는 한 명 이상의 부동산 소유자와 한 명 이상의 계약자다. 흔히 '이용자' 또는 '고객'[1]으로 불리는 소유자는 건설될 특정 개발에 사용할 계약 유형을 결정하고 계약상 약관에 법적 구속력이 있는 약관을 정할 수 있는 모든 권한을 가지고 있다.[2] 건설계약은 계약자와 발주자 모두의 업무 범위, 위험성, 의무, 법적 권리 등을 정리한 중요한 문서다.

종류들

건설계약에는 크게 3가지 유형이 있는데, 사업주가 지불해야 할 총액 산정 메커니즘에 따라 식별된다. 일시금 계약, 재측정 계약, 비용 보상 계약이다. 서로 다른 유형은 주로 관련된 위험을 누가 부담하고, 어느 당사자가 운영 비용을 부담해야 하며, 프로젝트 비용이 예상 비용보다 작을 경우 어느 당사자가 절감액을 유지할 수 있는지에 따라 다르다.[3]

그 밖의 계약 유형과 계약 목적의 설명은 다음과 같다.

  • 상업계약
  • 국내건축계약[4]
  • 백분율계약
  • 품목율계약 또는 단가계약
  • 일시금 및 예정계약서[5]
  • 원가+정액수수료계약
  • 비용 + 비용 계약 비율
  • 하도급계약
  • 특별계약[7]

일시금계약

참고 항목: 공사일시금계약

일괄계약에 따라 발주자는 원가가 깨지지 않고 작업이 완료된 후 계약자에게 정해진 일괄지급에 동의한다.[8][9] 작업이 완료된 후에는 상세한 측정이 필요하지 않다.

일시금 및 예정계약서

일괄 계약에서는 계획 및 사양에 따른 전체 작업을 계약자가 계약서에 따라 일정 확정 금액에 대해 수행한다. 소유자는 필요한 정보를 제공하고 계약자는 일정 금액을 청구한다. 이 계약은 항목 수가 한정되어 있거나 실행해야 할 작업의 정확한 양을 산출할 수 있을 때 적합하다. 모든 작업항목, 계획서 및 상세도면, 보증금, 위약금, 진행상황, 기타 계약조건에 대한 세부사양이 합의문에 포함되어 있다. 일시금과 예정계약이지만 담당 기술자가 발급한 증명서에 근거해 작업 진행에 따라 2~3개월의 정기적인 간격으로 계약자가 지급된다. 추가 항목의 지불에 대한 합의에는 요율의 예정이 포함되어 있다.

일괄계약에 따르면, 할 작업에 대한 "정가"는 작업이 시작되기 전에 의뢰인과 계약자가 합의한다. 이 계약은 또한 주택 건설과 상업 계약 모두에 적용될 수 있다. 가격을 변동시킬 수 있는 메커니즘이 적기 때문에 계약자에게 더 위험할 수 있다.

상업계약

상가계약이란 상가건물이나 비주거용 건물의 건설을 위해 수행되어야 할 모든 작업을 담은 약정서를 말한다. 능숙하게 구성된 상업적 계약은 계약자의 이익을 보호하고 위험을 최소화하며 수익성을 높일 수 있다.

국내건설계약

국내 건축 계약은 외국이나 국제가 아닌 특정 국가 내에서 존재하거나 발생하는 상업용 또는 주거용 건물의 건설을 위해 수행되어야 하는 모든 작업을 포함하는 계약이다.

백분율계약

입찰이 개시되기 전에 계약자 간의 최저 요금과 비교 포지션이 이미 명시되어 있는 경우, 비율 비율 계약을 사용한다. 백분율계약은 불균형 입찰 가능성이 없는 계약의 일종이다.

원가+정액수수료계약

비용에 고정수수료를 더한 금액으로, 소유주는 계약자에게 문서화된 작업원가를 초과하여 합의된 금액을 지불한다.[10]

이것은 실제 및 직접 원가를 지불하고 간접비용에 추가 수수료를 지불하고 일반적으로 이익은 당사자 간에 협상하는 협상형 계약이다. 소유자는 프로젝트를 더 잘 관리하고 있지만, 위험은 소유자에게 이전된다.[11]

원가+계약서에는 일반적으로 계약 전가의 백분율로 명시된 추가 지급액과 인건비, 자재, 기타 비용 등의 건축 비용을 건설회사에 변제하는 데 고객이 동의한다고 명시되어 있다.

이런 유형의 건설계약은 일괄계약의 대안이 된다. 주택소유자에게 유연성과 투명성을 부여하고, 코스트플러스 건설계약이 수익을 보장해 주기 때문에 계약자의 리스크를 줄여준다.

일괄계약이 있는 원가 기반 계약인 이 유형의 계약은 보증 최대가격(GMP)에 있어서, 운용 중인 비용에서 절감되는 것이 있다면, 그것은 가격 계약으로 규정되며, 계약자는 스스로 운용 중인 비용에서 획득한 절감액을 유지하며, 그 절감액은 존재하지 않는다. 주인에게 돌려줘야 할 의무 그럼에도 불구하고, 이 절약은 계약자와 소유자 모두가 공유할 수 있다.[12] 또 다른 차이점은 계획의 상태에 관한 것이다. 일괄계약은 발주자가 시공계획서, 시방서 등을 완비하고 있을 때 사용할 수 있으며, 그렇지 않을 경우 이를 보완하기 위해 보증한 최고가격(GMP)이 포함되는 것을 선호한다. 코스트 플러스를 활용할 때, 소유자가 보증된 최대 가격을 결정하는 것이 더 좋으며, 프로젝트 비용에 대해 소유자에게 1차 투입을 제공하는 데 필요한 추가 비용 및 계약자가 발생하지 않도록 하는 것이 좋다.[13]

듀크와 카르멘은 "GMP를 갖춘 코스트 플러스는 총 공사비와 소유주가 부담하는 수수료의 상한선을 제공한다"고 말했다. 만약 이 가격 결정 방법에 따라 작업을 제공하는 당사자가 GMP를 넘어설 경우, GMP는 그러한 오버런에 대한 책임이 있다.GMP와의 비용+와 비용절감 합의는 건설계약 쌍방이 가능한 한 효율적으로 협력할 수 있도록 유도할 수 있다.[14]

이러한 유형의 계약에서 소유자는 최종 지불 전에 정기적으로 프로젝트를 모니터링, 검사 및 감사하는 데 더 많은 권한을 갖는다. 따라서 위험은 소유자에서 계약자로 이전될 것이며 이는 고객에게 매력적일 것이다.[12]

비용 + 비용 계약 비율

비용에 백분율을 더한 금액으로, 소유자는 문서화된 비용의 100% 이상을 지불하며, 일반적으로 상세한 비용 회계처리를 요구한다.[15] 이런 유형의 계약에서 계약자는 실제 작업 비용에 일정 비율을 더한 금액을 이익으로 지급받는다. 각종 계약서류, 도면, 명세서는 계약 체결 당시 필요 없다. 계약자는 자재비, 노무비에 대한 모든 기록을 보관해야 하며, 계약자는 담당 엔지니어에게 그에 따라 지급될 것이다. 이런 유형의 계약은 기초여건상의 어려움, 고가 구조물 건설 등 비상근무에 적합하다. 미국 연방 취득 규정에서는 특히 미국 연방정부 계약 시 이 유형의 사용을 금지한다.[16]

재측정계약

재측정(또는 재측정) 계약에 따라 전체 작업에 대해 지급해야 할 대가는 작업의 여러 부분과 계약서에 포함된 가격일정을 참고하여 수행한 작업의 가치에 대한 상세한 측정에 의해 확인된다.[3] FIDIC 레드북 4판(1999년 레드북의 전신)은 토목공사의 재측정 계약으로 세계 일부 지역에서 사용되고 있다.[18]

하도급계약

하도급 계약은 주로 건설업자 또는 원도급자와 하도급자 사이의 계약이다. 그것은 건설 프로젝트를 위해 수행되어야 할 전문 작업의 범위를 간략하게 설명한다.[6]

단가계약

이 계약은 단일 가격보다는 투입된 단위를 기준으로 한 것이다. 지급액은 투입된 콘크리트 시간 수량에 대해 입방 야드 등 품목별로 특정 비율로 계산한다. "계약자는 계약 당시 당사자들이 실제 완료해야 할 작업 단위의 수를 알지 못할 수 있지만, 특정 작업이나 작업 범위에 대한 가격을 소유자에게 견적한다.[14] 결과적으로, 소유자는 프로젝트가 끝날 때까지 정확한 최종 가격을 가지고 있지 않다.[19] 이런 유형의 계약은 토목공사 등 토석 굴착이 수반되는 토목공사 등 작업량을 설정할 수 없는 경우에 주로 활용된다. 계약자는 발주자가 확인한 단위를 기준으로 지급한다.[20]

단위 비용 계약은 현장 수량 불일치에 더 많은 유연성을 제공하며, 이로 인해 중형 및 고속도로 건설 계약에 항상 사용된다.[19] AGC(Associated General Contractors of America)는 이러한 유형의 계약은 프로젝트 전체에 거의 사용되지 않으며, 서로 다른 수량의 식별이 중요한 하청업체와 계약할 때 주로 적용되며, 이들은 일반적으로 수리 및 유지보수 작업에 사용된다. 이 때문에 "먼지 제거나 충진, 피니시 하드웨어 등 작업항목의 구성요소를 선정할 때 적용하는 일시불이나 원가부담계약의 일부를 제외하고는 대부분의 민간건축사업에는 특별히 유용하지 않다"[14]고 밝혔다.

특별계약

특별계약은 추가로 5가지 유형으로 분류된다.

  • 턴키계약서

소유주는 계약자에 대한 지배력을 행사한다. 계약자는 내부 단위 및 하위 공급자에 대한 지배력을 행사한다.

  • 협상계약
  • 패키지 계약
  • 계속계약
  • 러닝 계약서[21]

건설계약의 특징

기준일자

"기준일"은 조건의 변화를 평가할 수 있는 기준일이다. 건설 계약에서, 기초 일자를 포함하는 것은 일반적으로 입찰 가격을 결정하는 계약자와 계약 체결 사이의 기간에 발생할 수 있는 변경에 대한 소유자와 계약자 사이의 위험 배분을 위한 메커니즘으로 사용된다. 이 기간은 잠재적으로 매우 길 수 있으며 발생하는 변경은 작업 원가에 상당한 영향을 미칠 수 있다.[22]

기준일은 입찰이 작성된 조건을 계약자가 알 수 있는 것으로 간주하여 그 가격에 적절하게 반영되는 기준일을 설정한다. 계약이 이행되기 전에 특정 조건이 변경되면 이를 반영하여 계약을 조정할 수 있다.

기간이 짧은 매우 작은 프로젝트에서는 이 작업이 필요하지 않다고 생각할 수 있다. 대규모 프로젝트에서는 계약 총액이나 때로는 시간 연장의 변경을 허용하거나 심지어 계약에 적용할 규칙(예: 중재 규칙의 어떤 판)을 결정하는 데 기준일을 사용할 수 있다.

정확한 조항은 채택되는 계약의 구체적인 형태에 따라 달라진다. 예를 들어, 공동 계약 재판소(JCT) 설계 및 건설 계약에서, 기준일은 법정 규정의 변경, 부가가치세 면제 변경, 주간 작업물의 정의 변경과 관련하여 위험의 배분을 결정한다. JCT의 표준 건물 계약, 2011년 판에 따르면, 계약 기준일 이후 "법적 요건"에 변경이 있는 경우, 계약자는 준수하기 위해 작업 범위를 변경해야 한다. 이 변경은 공식적인 지침이 발행되지 않았더라도 계약자에게 지급받을 권리가 있는 변동으로 간주될 것이다.[23]

실용완료

실질적인 완성은 계약자가 부지 소유권을 발주자에게 반환할 때 이루어지는데, 보통 공사가 완료되고 의뢰인이 수락한 시점에 이루어진다. 실제 완성 증명서는 보통 이 합격 여부를 확인한다. 일반적으로 보유금액의 절반은 방출되고, 계약자의 청산된 손해에 대한 잠재적 책임은 종료되고 결함 수리 기간이 시작된다.[24]

보유

참고 항목: 영국 건설업계의 반발

보유금액은 불완전하거나 결함이 있는 작품에 대한 담보의 역할을 하기 위해 소유주가 계약에 따라 유보한 금액이다. 완성된 작품의 백분율이 될 수 있지만 불법일 수는 없다. [25]

단면완성

구간완성은 공사계약 내에서 공사구간별로 준공일을 달리 할 수 있는 조항을 말한다. 이는 단계별로 완료되는 대형 프로젝트에서 흔히 볼 수 있으며, 다른 프로젝트에서는 공사가 계속되는 동안 고객이 완성된 부품을 소유할 수 있다.[26]

스내깅

스내핑은 발주자 또는 발주자 대리인이 하자가 있는지 확인하는 과정을 말하는데, 최종 대금이 지급되기 직전에 시공사가 투입할 필요가 있다. 영국의 소비자 단체 어떤 것이 주거용 부동산에 대한 설문 조사에 의해 가장 흔한 이슈는 석고, 타일링, 스커팅 보드 및 외부 벽돌공사의 완성과 관련된 경향이 있다고 언급하고 있다.[27]

참고 항목

참조

  1. ^ 건설 계약 가이드, 페이지 5 2020년 9월 2일에 접속
  2. ^ "Main types of contracts". Retrieved 23 October 2014.
  3. ^ a b Hogos, T. and Shewangzaw, M. (2009) 건설법: 법무법률연구소 후원으로 2020년 8월 29일 접속
  4. ^ "Building Contracts". Retrieved 23 October 2014.
  5. ^ "Common types of construction contracts". Retrieved 23 October 2014.
  6. ^ a b "Construction contracts". Retrieved 20 October 2014.
  7. ^ Dr. B.C. Punmia (2014). A text book of Production Planning and Management.
  8. ^ "Business dictionary". Retrieved 17 October 2014.[영구적 데드링크]
  9. ^ "Lump sum contract". Retrieved 17 October 2014.
  10. ^ "India study channel". by Owais Khursheed. Retrieved 17 October 2014.
  11. ^ Barrie, Donald S. (1992). Professional construction management : including CM, design-construct, and general contracting. Paulson, Boyd C. Jr. (3rd ed.). New York: McGraw-Hill. ISBN 0070038899. OCLC 24219336.
  12. ^ a b Burger, Rachel. "What You Need to Know About Guaranteed Maximum Price (GMP) Contracts". The Balance Small Business. Retrieved 2019-07-04.
  13. ^ "AIA". www.aia.org. Retrieved 2019-07-04.
  14. ^ a b c "The Pros and Cons of Pricing Options in Construction Contracts". Bell Davis Pitt. 2017-06-20. Retrieved 2019-07-04.
  15. ^ "Cost plus percentage of cost contract". by Owais Khursheed. Retrieved 20 October 2014.[영구적 데드링크]
  16. ^ FAR 16.102
  17. ^ FIDIC, 1987년 제4판 토목공사 계약조건
  18. ^ 리차드, G, 영국: 2006년 3월 14일에 출판된 건설 산업의 조달 방법, 핀센트 메이슨스 LLP, 2020년 9월 1일에 접속
  19. ^ a b Halpin, Daniel W. (2006). Construction management (3rd ed.). Hoboken, NJ: Wiley. ISBN 0471661732. OCLC 61425134.
  20. ^ The project resource manual : CSI manual of practice. Construction Specifications Institute. New York: McGraw-Hill. 2005. ISBN 0071370048. OCLC 56191871.{{cite book}}: CS1 maint : 기타(링크)
  21. ^ Dr. B.C. Punmia (17 October 2014). Production Planning and Management.
  22. ^ 빌딩 위키 설계, 시공 계약 기준일, 2019년 7월 5일 업데이트, 2020년 8월 24일 액세스
  23. ^ JCT, Standard Building Contract, 2011년판 (SBC/2011년판) 중사 M에서 참조, 2015년 11월 11일에 발행된 건설계약서에 따른 간주변동, 2020년 8월 24일에 접속
  24. ^ Kempthorne, V, '실용적 완성'의 의미, Clarks Legal은 2019년 1월 11일 출간, 2020년 9월 3일 접속
  25. ^ AIA. "AIA 102-2017 contract Section 12.1.8" (PDF). aia.org. AIA. Retrieved 14 July 2021.
  26. ^ 건축설계 위키, 시공계약서 부분완료, 2019년 1월 14일 갱신, 2020년 8월 29일 접속
  27. ^ 어떤 조사? 2020년 9월 3일에 접속해서