캘리포니아주 상원의원 제35호(2017년)

California Senate Bill 35 (2017)
캘리포니아 상원의원 제35호
Seal of California.svg
캘리포니아 주 의회
  • 주택과 관련된 정부법 65913.4항을 추가하고 폐지하는 법률의 제65400조 및 제65582.1항을 개정하는 법률.
에 의해 제정자2017-18년 캘리포니아 주 의회
제정된2017년 9월 29일
서명자제리 브라운
소개자스콧 비너
키워드
캘리포니아주 주택 부족, 저렴한 주택, 캘리포니아주

캘리포니아주 상원의원 Bill 35(SB 35)는 캘리포니아 주 의무 주택 건설 요건을 충족하기에 충분한 주택을 건설하지 못하는 캘리포니아 카운티와 도시의 주택 건설을 합리화하는 법령이다.[1]이 법안은 2016년 12월 15일 스콧 위너 주 상원의원(D-SF)이 캘리포니아 주 의회에 상정했다.[2]SB 35는 주택 공급을 늘림으로써 캘리포니아의 주택 부족 문제를 해결하는 것을 목표로 한다.이 법안은 제리 브라운 캘리포니아 주지사가 2017년 9월 29일 도시에 "새로운 규제와 재원의 투입"을 제공하는 15개 법안 집합인 '2017년 주택 패키지'의 일부로 법안으로 서명했다.[1][2]

Scott Wiener는 SB 35를 도입하여 도시가 스스로 주택 개발을 늘리거나 주택 개발을 수용하도록 장려함으로써 충분한 주택을 생산하지 않는 도시의 주택 공급을 증가시켰다.[3]법안 통과 후, Wiener는 "SB 35는 주택의 몫을 생산하는 도시들에 대한 지역적 통제를 유지하되, 주택 건설을 방해하거나 그들의 책임에 대해 무시하는 도시들에 보다 효율적인 주택 조성을 위한 길을 만들 것"이라고 주장했다.[4]

2021년 AB1174가 법으로 체결되어 SB35의 특별승인을 이용한 사업들은 소송으로 인한 지연을 보상하기 위해 착공에 더 많은 시간을 할애할 수 있게 되었다.[5][6]

충당금

SB 35는 시가 2년차 주택요소 보고서에 종합적인 임대시장 정보를 포함하도록 요구하고 있으며 개발자가 지역주택수요평가(RHNA)를 충족하지 못하는 자치단체에서 간소화된 승인절차를 적용받는 신청서를 제출할 수 있도록 허용하고 있다.[7]

개발은 다음을 수행해야 한다.

  • 주거용으로 토지 구획이 되어 [7][8]있다
  • 적정 소득 RHNA 이상을 충족하지 못한 지역에 위치한 경우, 시장 주택 이하 주택으로 최소 10%를 지정한다.[8]
  • 저소득 RHNA를 충족하지 못한 지방에서는 적어도 50%를 시장 주택 이하로 지정한다.[8]
  • 생태학적으로 보호되는 지역에 건설되지 않는다.[7][8]
  • 단독주택이 아니라 다세대주택이다.[7]
  • 건설 노동자에게 노조 수준의 임금을 [7]지급하다

개발이 모든 국가 의무 기준을 충족한다면, 지역 단체는 150가구 미만의 주택이 개발될 경우 60일, 150가구 이상의 주택이 개발될 경우 90일 이내에 사업을 승인해야 한다.[9]도시들은 2년마다 캘리포니아 주택도시개발부에 주택건설 진행상황을 제출할 것이다.[10]만약 시가 이러한 진행 상황 점검 중 하나에서 RHNA 목표를 달성하지 못한다면, 효율화는 향후 2년 전체 주기에 걸쳐 유효할 것이다.[10]SB 35는 건설되지 않은 특정 소득 수준에만 적용된다.예를 들어, 한 도시가 RHNA를 충족하기에 충분한 시장 비율 단위를 건설하고 있지만 저소득 단위는 충분하지 않다면, 이 프로젝트는 더 빠른 승인을 받기 위한 자격을 얻기 위해 저소득 단위를 추가할 수 있다.[10]

배경

주요기사 : 캘리포니아주 주택부족

캘리포니아의 주거비는 미국에서 가장 감당할 수 없는 것 중 하나이다.2018년 산호세 중위주택은 가구소득의 10배, 로스앤젤레스 주택은 9.5배, 샌프란시스코 주택은 8.9배, 샌디에이고 주택은 8.1배였다.[11]캘리포니아는 미국에서 임대하기에 가장 비싼 주입니다.[12]

캘리포니아는 1970년 이후 주택난이 발생했으며 1인당 주택구입량은 50개 주 중 49위다.[13]이 문제는 2009년 주택개발이 4만 채까지 떨어지면서 대불황에 이어 악화됐고, 아직 주택재개발이 전단계에 이르지 못하고 있다.[14]캘리포니아는 현재 성장에 맞춰 연간 약 18만대가 필요하다.[13]느린 주택개발과 높은 주택수요가 맞물리면서 캘리포니아주 모든 도시의 주거비용이 증가했다.

이 주의 높은 임대료는 노숙자 증가, 소득의 절반을 주택에 소비하는 가구 증가, 그리고 낮은 생활비를 가진 주로 떠나는 저소득층과 중산층의 이탈로 이어졌다.[15]주택 부족은 캘리포니아 경제에 부정적인 영향을 미친다.

Wiener는 주택 공급을 늘리고 집값을 안정시키거나 낮추기 위해 SB 35를 도입했다.[14]이 법안은 캘리포니아의 '2017년 주택 패키지'의 일부로서, 주택 구입을 위한 15개의 소액 지폐가 포함되어 있다.[14]지지자들은 SB 35가 특정 개발에 대한 허가 과정을 단축하기를 희망한다.[16]

캘리포니아는 1990년 이후 필요한 것보다 적은 수의 유닛을 건설했다.[17][11]

1969년 주택요소법

1969년의 주택요소법은 모든 도시가 특정한 수의 저, 중, 시장 비율의 주택을 건설하도록 의무화하고 있다.[16]도시는 HCD가 8년마다 결정하는 그들의 RHNA를 건설해야 한다.[10]RHNA는 각 지자체가 지역 주택 수요를 충족시키기 위해 건설할 것으로 예상되는 저소득, 중간 소득, 시장 주택의 양을 결정한다.그러나 캘리포니아 주의 97.6%는 필요한 수의 저소득층 주택을 건설하지 않고 있다.[16]

"지역 통제는 지역 사회가 주택 목표를 달성하는 방법에 관한 것이지, 그러한 목표를 달성하는지에 관한 것이 아니다"라고 Wiener는 성명에서 말했다."SB 35는 증가하는 인구를 위한 주택을 만들어 모든 지역사회가 해결책의 일부가 되도록 하기 위한 명확하고 합리적인 기준을 정하고 있다."[18]

그러나 지방 공무원들은 종종 이러한 주택 생산 목표가 무엇이 되어야 하는지에 대해 주정부 공무원들과 의견이 일치하지 않는다.[19]

반대

캘리포니아 도시 연맹과 많은 시 정부는 SB 35가 지역 계획 규칙에 대한 국가 통제를 부과하는 것에 반대했다.[8]SB 35에 반대하는 시 정부에는 다음이 포함된다.버클리, 비벌리힐스, 엔키니타스, 팜 데저트, 발레호, 산루이스 오비스포, 헌팅턴 비치, 월넛 크릭 등이 있다.[8]

몇몇 도시는 SB 35가 통과된 후 이를 저지하기 위한 법정 소송을 추구해 왔다.헌팅턴 비치는 SB 35의 집행을 중단시키기 위해 캘리포니아 주를 고소하고 있다.헌팅턴 비치 시의 마이클 게이츠 검사는 SB 35가 "지역 구역제법 시행을 위한 시의 권한을 헌법에 위배된다"[20]고 주장하고 있다.

임팩트

SB 35가 주택 가격에 미치는 영향은 합리화 승인 충족에 필요한 기준 때문에 미미할 가능성이 있다.[7]SB 35가 주택을 몇 천 채 늘리겠지만, 국제 컨설팅 회사인 맥킨지는 캘리포니아는 주택 수요를 충족시키고 가격을 낮추기 위해 수백만 채의 주택을 필요로 한다고 주장한다.[13]그러나 이 법안은 최저소득 가구에 대해서는 시장 이하의 주택을 늘릴 수도 있다.[21]

베이 지역의 10개 개발(총 약 4000채)은 SB 35를 도입하여 개발 과정을 신속하게 진행하였다.[21]로스엔젤레스와 샌디에이고의 개발자들은 토지비용이 낮아 아직 이 법을 활용하지 못하고 있다.[7]

SB 35의 영향을 받는 도시

28개 시·군이 중저소득 RHNA를 충족했다. 298개 관할구역은 중저소득 RHNA를 충족하기에 충분한 주택을 조성하지 못했다.[22]이 관할구역의 프로젝트들은 10%의 주택이 시장주택 이하에 전용된 개발인 경우 SB 35 주택에 대한 자격을 얻을 수 있다.

213개 관할구역이 위와 같은 저소득 및 저소득 RHNA를 충족하기에 충분한 주택을 조성하지 못했다.[22]이 관할구역의 프로젝트는 50%의 주택이 시장주택 이하에 전용되는 개발인 경우 SB 35 주택에 대한 자격을 획득할 수 있다.[22]

SB 35 프로젝트

발코몰 프로젝트

쿠퍼티노의 발코 쇼핑몰 재개발 사업은 SB 35를 활용한 최대 사업이다.[21]이 사업에는 소매와 사무공간, 총 2,402채의 주택이 포함될 것이다.그 중 절반인 1,201호가 저소득층과 저소득층을 위한 저금리 주택으로 지정될 것이다.[9]이 프로젝트는 SB 35에 따른 합리화를 위해 2018년 9월 21일에 승인되었다.2018년 10월 시의회는 같은 개발자의 또 다른 Vallco 프로젝트인 2018 Vallco Specific Plan에 대한 주민투표를 승인했다.2019년 5월 시의회는 발코 특별 계획을 폐지했다.[23]

플로리다로681번길

저렴한 택지개발기관인 미션경제개발청(MEDA)은 SB35를 활용해 샌프란시스코 미션지구에 100% 저렴한 택지개발을 신속하게 추진했다.[21]이 개발에는 저소득층 전용 주택 130채가 포함될 것이며, 이 중 30%는 과거 무주택자 가구를 위한 것이다.[24]SB 35가 없었다면 개발은 정상적인 승인 절차를 따랐을 것이고 6개월에서 1년 동안 지연되었을 것이다.[21]

수정사항

2021년 AB1174가 법으로 체결되어 SB35의 특별승인을 이용해 (발코와 같은) 사업에 착수할 시간을 더 주고 소송으로 인한 지연을 보상한다.[5][6]

참고 항목

참조

  1. ^ a b "캘리포니아의 2017년 주택 패키지 자주 묻는 질문"캘리포니아 주택도시개발부 2018년 7월.2019년 3월 3일 회수.
  2. ^ a b "SB35 입법사" 2019년 3월 8일 접속
  3. ^ Wener, Scott "우리는 주택 공급에 대해: 내 주택 효율화 법안은 입법부를 통과한다"고 말했다.미디엄," 2018년 9월 14일. 2019년 3월 3일 회수.
  4. ^ "Wiener 상원의원은 SB 35 – 주택 책임 및 비용 부담에 관한 법률에 대한 세부사항을 발표한다."보도자료" 2017년 1월 23일.2019년 3월 3일 회수.
  5. ^ a b Kendall, Marisa (2021-09-16). "Gov. Newsom abolishes most single-family zoning in California". San Jose Mercury News. Finally, Newsom green-lighted AB 1174 — a bill that specifically targets the Vallco housing, office and retail project underway in Cupertino. The city was forced to grant Vallco special approval under a new law that fast-tracks certain residential developments. That approval is good for three years, and Cupertino officials recently said Vallco’s is set to expire this month. AB 1174 clarifies that projects delayed by litigation — as Vallco was — get more time. “Closing this loophole will protect thousands of new housing units statewide against the whims of local opposition,” Jim Wunderman, president and CEO of the Bay Area Council, wrote in a news release. “Too often, the legal system is abused to block housing that we so desperately need. AB 1174 fulfills the intent of past housing reform legislation to speed more housing construction in California.”
  6. ^ a b "Gov. Newsom Signs Council-Sponsored Bill to Close Major Housing Reform Loophole". Bay Area Council. 2021-09-16. AB 1174 fixes a loophole in SB 35 (Weiner), which was passed in 2017 and allows for fast-track approval of housing developments that meet various state and local requirements. SB 35 included a provision that unless construction begins within three years the project must return to square one for approval. But the three-year time limit in SB 35 didn’t account for delays caused by frivolous lawsuits filed against projects by housing opponents, among other. Allowing such delays and the huge costs that come with them can often be a death knell for new housing projects. ... AB 1174 will have an immediate impact in Cupertino, where a project to transform the old Vallco Mall into a massive residential and commercial development won approval under SB 35 but was challenged in a lawsuit that would have prevented it from meeting the three-year deadline set to expire on Sept. 21.
  7. ^ a b c d e f g 딜런, 리암 "로스앤젤레스 개발을 지연시킨 30년 된 규칙을 어떻게 죽일 수 있는가"로스앤젤레스 타임즈" 2017년 10월 5일.2019년 3월 3일 회수.
  8. ^ a b c d e f 휴즈, 앨리슨 "CA 상원 원내 분석: SB35" "상원 규칙 위원회" 2017년 9월 1일.2019년 3월 3일 회수.
  9. ^ a b "2018년 7월 19일, 상원의원 BOME 35와 VALLCO Town Center 애플리케이션 "City of Cupertino"에 대해 자주 질문함.2019년 3월 9일 회수
  10. ^ a b c d 브링클로우, 아담 "캘리포니아주가 어떻게 더 많은 도시를 건설하도록 압력을 가할 수 있는가"Curbed," 2017년 1월 25일.2019년 3월 13일 회수
  11. ^ a b '국가의 주택 2018' '하버드대 주택학 공동센터' 2019년 3월 13일 회수
  12. ^ 호파워, 힐러리 "모든 주에서 임대료를 지불하는 데 필요한 급여, 순위"비즈니스 인사이더" 2018년 11월 26일.2019년 3월 12일 회수.
  13. ^ a b c "캘리포니아의 주택 격차를 해소하기 위한 도구 키트: 2025년까지 350만 가구" 2019년 3월 8일에 접속.
  14. ^ a b c 딜런, 리암 "고브 브라운은 방금 15개의 주택지불서에 서명했다. "그것이 어떻게 경제위기에 도움이 될 수 있는지."로스앤젤레스 타임즈," 2017년 9월 29일.2019년 3월 12일 회수
  15. ^ 델발레, 가비 "임대료 상승이 노숙에 어떻게 기여하는지""Vox" 2018년 12월 14일.2019년 3월 13일 회수
  16. ^ a b c 브링클로우, 아담 "법률상 캘리포니아 도시의 97.6%가 더 짓도록 강요할 것"Curbed," 2018년 3월 20일.2019년 3월 13일 회수
  17. ^ "건설 허가서""캘리포니아 재무부," 2019년 2월.2019년 3월 13일 회수
  18. ^ Dillon, Liam (2017-01-23). "California cities would have to make it easier to build houses under new legislation". Los Angeles Times. Archived from the original on 2017-06-07. Retrieved 2018-05-28.
  19. ^ "Southern California must plan for 1.3 million new homes in the next decade, Newsom says". Los Angeles Times. 23 August 2019.
  20. ^ 브링클로우, 아담 "SoCal city suscal city, soCal city susseds on sf 상원의원 주택법"Curbed," 2019년 1월 28일.2019년 3월 13일 회수
  21. ^ a b c d e 하워드, 로버트, 워커, 알렉산더 & 올하우젠, 매트 "Sb 35 평가 - 성공 또는 실패?""Gravel2Gavel", 2018년 12월 18일.2019년 3월 13일 회수
  22. ^ a b c "SB 35 주 전체 결정 요약"
  23. ^ VALLCO Town Center 특정 계획, Cupertino 시, 2021년 9월 15일 회수
  24. ^ 2018년 2월 14일 "미션의 약속 전달 682 플로리다 지역사회 혜택" "메다스프"2019년 3월 12일 회수.