빌드아웃
Build-out
빌드아웃은 한 지역의 잠재적 개발 규모와 위치에 대한 도시계획가의 추정치다. "로트-수익 분석"이라고도 불리는 증축은 토지 이용 계획 과정의 한 단계다. 잠재적 개발 영향 평가는 빌드아웃 분석으로 시작한다.
목적
빌드아웃 분석을 수행하면 토지의 보유 용량이 파악된다. 증축 계산은 미래의 토지 이용 성장 예측을 위한 개발 공급을 제공한다. 토지 이용 예측이나 분배는 경제성장과 새로운 개발에 대한 토지의 상대적 매력 같은 수요 요소를 추가한다. 토지 개발자들은 토지 한 필지의 수익성을 평가하기 위해 증축 계산을 수행한다.
잠재적 영향은 개발량에 다양한 요인(예: 신규 취학 아동 수 계산, 교통 여행 및 물 수요)을 곱하여 증축으로부터 도출할 수 있다. 참고: 승수는 토지 이용 유형에 따라 자주 달라진다. 이러한 수치는 이러한 시설에 대한 원시 수요만을 제공하며 추가 분석이 필요하다(예: 기존 학생을 학교 역량이나 교통 연구에서 제외).
계산법
증축은 가용 토지 면적에 밀도에 대한 토지 사용 또는 구역제 가정을 적용한다. 빌드아웃 계산은 개발에 대한 물리적 제약(예: 민감한 천연자원), 잠재적 인프라 전용(예: 도로, 공공 개방 공간 또는 폭풍우 관리 구조) 및 실용적인 설계 고려사항(예: 로트 배치 비효율성)으로 인해 토지를 차감할 수 있다. 기존 건물들은 새로운 개발을 위한 가용 용량을 줄일 수 있다. 이러한 제약조건은 빌드아웃 계산이 수행된 후에야 알 수 있다.
증축 계산은 밀도 인자에 의해 토지 면적을 곱한다. 주거 밀도는 에이커당 주거용 주거용 주거용 주택 단위(DU/ac)로 가장 많이 표현되지만, 최소 로트 크기(특히 구역제)도 사용된다. (주: 미국 이외의 지역에서는 미터법이 일반적으로 헥타르를 측정 지역 단위로 사용한다.) 용적률(FAR)은 일반적으로 동일한 측정 단위를 사용하는 토지 면적 대비 건물 용적률에 기초하여 비주거적 개발을 설명한다. 추가 분석은 건물당 주거 단위 수, 층 수 및/또는 평방 피트 단위의 건물 크기에 기초하여 건물 또는 건물 커버리지를 추정할 수 있다.
예제 분석
일반적인 증축 분석은 10에이커(40,000m2)의 토지로 시작할 수 있으며, 제안된 밀도는 에이커당 4주택 단위일 수 있다.
- 단순 곱하기(10x4)는 40단위의 빌드아웃이 된다.
- 더 복잡한 분석은 도로 우측통행(ROW) 15m의 660피트(200m)에 대해 75에이커(3,000m2)를 차감할 수 있다. 이로써 9.25에이커(3만7,400m2)에 37개가 허용된다.
- 그 땅은 개발의 제약인 2.25 에이커(9,100 m2)의 홍수 평원을 포함할 수 있다. 일부 지역사회는 개발업자가 부동산의 다른 곳으로 밀도를 이동시켜 총 단위를 40으로 유지하도록 허용한다. 다른 지역사회는 밀도 이동을 금지하여 목표 단위 수를 31개로 줄인다.
- 기존 구조물은 토지에 허용된 추가 신규 주택의 수를 제한할 것이다. 기존 구획이 6개 주거단위를 포함하는 경우, 사용 가능한 용량은 34개다.
- 이러한 주거 단위 공제(40-3-9-6)를 결합하면 주거지 증축을 위한 22개 주거 단위에 해당한다.
