부채서비스적용비율

DSCR(Debit Coverage Ratio)은 이자, 원리금 및 임대료 지급을 위한 채무보조에 이용 가능한 영업이익의 비율이다. 이 기준서는 부채(리스 포함)를 충당하기에 충분한 현금을 생산할 수 있는 기업(개인 또는 기업)의 능력을 측정하는 데 사용되는 일반적인 기준이다. 이 비율이 높을수록 대출을 받기 쉽다. 이 문구는 상업용 은행에서도 사용되며 대출자가 수용할 수 있는 최소 비율로 표현될 수 있다. 어떤 상황에서는 DSCR 규약을 위반하는 것이 채무불이행 행위가 될 수 있다.

사용하다

기업금융에서 DSCR은 기금 지급액 감소를 포함한 부채에 대한 연간 이자 및 원리금 지급액을 충족하기 위해 사용할 수 있는 현금 흐름의 양을 말한다.^[1]

개인 금융에서 DSCR은 은행 대출 담당자가 채무 관리 능력을 결정할 때 사용하는 비율을 가리킨다.

상업용 부동산 금융에서 DSCR은 부동산이 현금흐름을 기준으로 채무를 유지할 수 있는지를 판단하는 1차 조치다. 1990년대 후반과 2000년대 은행 일반적으로 적어도 1.2,[표창 필요한]지만 더 공격적인 은행들 낮은 비율을 수락할 의향이 있는 2007–2010의 금융 위기에 공헌한 위험한 연습. DSCR는 해당 법인은 충분한 현금의 'caput'를 생성하(이론에서,으로 계산될 것이 확실한 표준 및 가정) DSCR 1수단 필요그 지불하기 위해 낮은 부채의 의무 DSCR이 1.0 미만이면 대출금 상환을 충당하기에 충분한 현금흐름이 없다는 것을 나타낸다. 비소구 프로젝트 파이낸스를 사용하는 특정 산업에서는 일반적으로 DSCR(1.0) 기간에도 대출 상환을 충족할 수 있도록 채무서비스 준비금 계좌를 사용한다.

계산

일반적으로 다음과 같이 계산된다.

${\displaystyle {\text{DSCR}}={\text{Net Operating Income}/{\text{Debt Service}}}$

여기서:

${\displaystyle {\text{Adj. EBITDA}}={\text{운영총수입}-{\text{운영비}}}$

${\displaystyle {\text{Debt Service}={\text{Principal Release}+{\text{text}이자 지급}}+{\text{임대료 지급}}$ ^[3]

기업의 부채보상배율을 계산하려면 먼저 기업의 순영업이익(NOI)을 결정해야 한다. NOI는 총 수익과 운영 비용의 차이다. NOI는 자금조달 없이 또는 자금조달 전에 기업이나 사업장의 실제 수익을 반영하기 위한 것이다. 따라서 영업비용에는 금융원가(예: 대출 이자), 소유주/투자자의 개인소득세, 자본지출 및 감가상각비가 포함되지 않는다.

부채서비스는 자금조달과 관련된 비용 및 지불이다. 이자 및 임대료는 대출을 받거나 자산을 차입함으로써 발생하는 진정한 비용이다. 대출금의 원금을 상환한다고 해서 기업의 순자본/액정가치가 변동되지는 않지만, 기업이 처리하는 현금(대출부채가 감소하거나 자산의 자본이 증가하는 대가로)은 감소한다. 따라서 DSCR은 원리금 지급을 회계처리함으로써 기업의 현금흐름 상황을 반영한다.

예를 들어, 부동산의 부채보상배율이 1 미만인 경우, 부동산이 창출하는 소득은 담보대출금 지급액과 부동산의 운영비를 충당하기에 충분하지 않다. 부채 보상률이 .8인 부동산은 연간 부채 상환액의 80%를 지불하기에 충분한 소득만 창출한다. 그러나 부동산의 부채보상배율이 1보다 크면 그 부동산은 연간 부채상환액을 충당하기에 충분한 수익을 창출한다. 예를 들어, 부채보상비율 1.5의 부동산은 연간 부채비용, 모든 운영비용을 지불하기에 충분한 소득을 창출하고 실제로 이러한 청구서를 지불하는 데 필요한 것보다 50% 더 많은 소득을 창출한다.

DSCR이 1 미만이면 현금흐름이 마이너스라는 뜻이다. DSCR이 1 미만인 경우(예: .95) 연간 부채 상환액의 95%를 충당하기에 충분한 순영업이익만 존재할 수 있다. 예를 들어, 개인 금융의 맥락에서, 이것은 대출자가 프로젝트를 계속 진행하기 위해 매달 자신의 개인 자금을 조사해야 한다는 것을 의미할 것이다. 일반적으로 대출자들은 부정적인 현금흐름에 눈살을 찌푸리지만, 어떤 이들은 대출자가 강한 외부소득을 가지고 있다면 그것을 허용한다.^[1][4]

일반적으로 대부분의 시중은행들은 대출금 상환을 충당할 만큼 충분한 현금흐름을 지속적으로 이용할 수 있도록 1.15~1.35배(순영업이익 또는 연간 채무서비스)의 비율을 요구한다.

예

존스 씨가 순영업이익이 3만 6천 달러, 연간 부채 상환액이 3만 달러인 투자부동산을 보고 있다고 가정해 보자. 이 부동산의 부채 보상율은 1.2가 될 것이고 존스씨는 그 부동산이 연간 주택담보대출금을 지불하는 데 필요한 것보다 20퍼센트 더 많이 발생한다는 것을 알 것이다.

부채비율도 일반적으로 주택담보대출 포트폴리오의 품질을 평가하는 데 사용된다. 예를 들어 2008년 6월 19일 미국의 유명 신용평가사인 스탠더드앤푸어스는 뱅크오브아메리카(Bank of America)가 발행한 여러 종류의 풀링된 상업용 주택담보대출 패스스루(pass-through) 증권에 대해 신용등급을 낮췄다고 보고했다. 이 신용평가사는 보도자료에서 BOAB. Commercial Mobile Inc. 2005-1 시리즈의 4개 증권의 신용등급을 하향 조정했다고 발표하면서 "풀의 신용악화를 반영한다"고 밝혔다. 그들은 또한 이러한 하향평가는 풀 내의 8개의 특정 대출금이 1.0배 이하 또는 1배 이하로 채무서비스 적용범위(DSC)를 가지고 있기 때문에 발생했다고 진술한다.

채무서비스비율, 즉 채무서비스 적용범위는 재무건전성을 나타내는 유용한 지표를 제공한다. 스탠더드 앤드 푸어스는 2008년 6월 10일 현재 총 풀은 135건의 대출로 구성되어 있으며, 총 신탁 잔액은 20억 5200만 달러라고 보고했다. 이들은 이 날 현재 기무사 1.0배 이하인 대출이 8건인 것으로 나타났다. 상업용 부동산을 임대해 들어오는 순자금이 주택담보대출 비용을 감당하지 못하고 있다는 뜻이다. 이제 아무도 처음에는 이런 식으로 대출을 해주지 않기 때문에 재무분석가나 투자자에게서 기무사의 노후화 속도가 어느 정도였는지 정보를 구하게 된다. 특정 시점에 기무사가 어떤 존재인지 뿐만 아니라, 마지막으로 대여를 평가받았을 때와 얼마나 달라졌는지도 알고 싶을 것이다. S&P 보도자료에 이런 내용이 담겨 있다. '물밑'인 8개 대출 가운데 평균 잔액이 1,010만 달러, 대출이 발행된 이후 평균 38%의 기무사 감소를 나타낸 것이다.

그리고 아직 더 있다. 풀장에는 총 135개의 대출이 있고, 그 중 8개만 물속에 있는데, 기무사가 1개 미만이기 때문에 분명한 문제는 135개 대출의 풀 전체 중 기무사가 얼마나 되는가 하는 것이다. Standard 및 Poors 보도 자료는 이 숫자를 제공하여 전체 풀의 가중 평균 DSC가 1.76배 또는 1.76배임을 나타낸다. 다시 말하지만, 이것은 이제 단지 스냅사진일 뿐이다. 기무사가 답변하는 데 도움이 될 수 있는 핵심 질문은 수영장 내 모든 대출이 처음 이뤄졌을 때부터 이게 더 좋은가, 나쁜가. S&P 보도자료에서도 135개 대출 풀 전체에서 당초 가중평균 DSC가 1.66배인 1.66배였다고 설명하고 있다.

이런 식으로 DSC(채무서비스 적용)비율은 이 대출 풀의 재무품질과 관련 위험도를 평가하는 방법을 제공하며, 일부 대출이 1 미만임에도 불구하고 전체 풀의 DSC가 1.66배에서 1.76배로 개선된 놀라운 결과를 보여준다. 이는 시간이 지날수록 DSC가 대출금을 상환하면서 개선되고, 이 경우 6%의 소폭이 DSC 비율을 1회 미만으로 경험하는 등 좋은 대출 포트폴리오가 갖춰져야 할 모습인데, 이는 앞으로 문제가 있을 수 있음을 시사한다.

그리고 물론 일부 대출의 경우 DSCR이 1 미만이라고 해서 반드시 디폴트(채무불이행)를 의미하는 것은 아니다.

조세전 충당방법

소득세는 DSCR 계산과 해석에 특별한 문제를 제기한다. 개념적으로, DSCR은 채무서비스에 필요한 채무서비스에 대해 이용 가능한 현금흐름의 비율이다. 이자는 세금공제가 가능한 비용이고 원금은 아니기 때문에, 채무서비스에 사용할 수 있는 현금과 디브에 사용할 수 있는 유일한 현금 모두를 나타내는 수치는 없다.t 서비스

이자, 세금, 감가상각, 상각 전 이익(EBITDA)은 기업의 이자만 지불할 수 있는 능력에 대한 적절한 척도(작동자본의 예상 변동이 0이라고 가정), EBIDA('T'가 없는)는 기업의 필요한 원금 지급 능력을 나타내는 더 적절한 지표다. 이러한 구별을 무시하면 기업의 부채 서비스 능력을 과대평가하거나 과소평가하는 DSCR 값을 초래할 수 있다. 세전 충당금법은 이러한 난제를 감안하여 전반적인 채무 서비스 능력을 신뢰성 있게 표현하는 단일 비율을 제공한다.

세전 충당금법을 사용하여 계산된 부채서비스 적용비율(Discoverage Ratio)은 다음과 같은 질문에 답한다. 회사의 EBITDA가 중요한 EBITDA 가치보다 얼마나 더 큰가? 여기서 중요한 EBITDA는 이자 의무 + 기본 의무 + 최소 충분 소득을 가정하는 세금 지출 + 배당금 및 자본 지출과 같이 회계 비용으로 처리되지 않는 기타 필요한 지출이다.

The DSCR calculation under the Pre-Tax Provision Method is EBITDA / (Interest + Pre-tax Provision for Post-Tax Outlays), where Pre-tax Provision for Post-tax Outlays is the amount of pretax cash that must be set aside to meet required post-tax outlays, i.e., CPLTD + Unfinanced CAPEX + Dividends. 충당부채는 다음과 같이 계산할 수 있다.

비현금비용(감가상각 + 고갈 + 상각)이 세후 지출 >이면 세후 지출에 대한 프리탁스 충당 = 세후 지출

예를 들어, 기업의 세후 지출이 9천만 달러와 1천만 달러의 CPLTD로 구성되고 비현금 지출이 1억 달러라면, 기업은 그 1억 달러의 현금 유입에 대해 세금을 내지 않고 영업에서 세후 지출까지 1억 달러를 적용할 수 있다. 이 경우 세후 지출을 위해 차입자가 적립해야 하는 프리택스 현금은 단순히 1억 달러가 될 것이다.

세후 지출 > 비현금 지출인 경우, 세후 지출에 대한 프리택스 충당금 = 비현금 지출 + (세후 지출 - 비현금 지출) / (1-소득세율)

For example, if post-tax outlays consist of CPLTD of $100M and noncash expenses are $50M, then the borrower can apply $50M of cash inflow from operations directly against $50M of post-tax outlays without paying taxes on that $50M inflow, but the company must set aside $77M (assuming a 35% income tax rate) to meet the remaining $50M of post-tax outlays. 이 회사의 세후 지출에 대한 프리택스 제공 = 5천만 달러 + 7700만 달러 = 1억 2천 7백만 달러. ^[5]

참고 항목

• LLCR
• 운영 레버리지
• 프로젝트 파이낸스

참조