시티노스

CityNorth

시티노스(CityNorth)는 미국 애리조나주 피닉스 북동 계곡의 계획된 도시 복합 개발로, 보행자 친화적인 환경에서 소매, 식당, 주거, 호텔, 사무실, 문화, 시민 및 오락 시설을 갖추고 있다.완공되면, 시티 노스(CityNorth)는 144에이커(0.58km2, 0.23mi)에 5,500,000 평방피트(0.51km2, 0.20평방mi) 이상의 개발로 구성될 것이다.토마스 클루츠닉이 피닉스 북동계곡의 도시 중심지이자 사막 리지(Dadmant Ridge)의 상업 중심지로 구상한 시티 노스(City North)는 두 개의 주요 고속도로가 교차하는 곳에 위치하고 있다.101번 루프와 51번 국도로 피닉스 대도시권 전역에서 접근이 가능하다.[1]개발은 2008년 11월 개장한 하이 스트리트 1단계를 시작으로 단계적으로 진행된다.

시티노스 사는 피닉스와 골드워터 연구소간의 소송의 핵심이었던 9740만 달러의 세금 인센티브 제도를 지원받아 개발되고 있다.시 북부의 향후 단계는 경제 상황 때문에 보류되었다.

상·하수도 인프라를 기점으로 2019년 6월 25일 사업 착공이 시작되었다.2019년 10월 초 공식 기공식이 예정돼 있다.[2]2020년에 "조기 부지 개선은 결국 4차선 도로가 될 것을 채점하는 것을 포함했다."[3]

개발자

시티 노스 사는 토마스 J. 클루츠닉 사에 의해 개발되고 있다.시티노스 시티 센터라고 불리는 초기 단계들은 토마스 J.클루츠닉 컴퍼니와 관련 회사에 의해 공동 개발되고 있다.Some previous developments by these companies are Chicago’s Water Tower Place, 730 North Michigan Avenue, 340 on the Park and 333 West Wacker Drive; Los Angeles's Fox Plaza office tower; Boston's Copley Place; New York's Time Warner Center; Reston Town Center, Reston, Virginia; CityPlace, West Palm Beach, California;The Inn & Links at Spanish Bay, Peble Beach, California; and Colorado Aspen, The Little Nell hotel.

CityNorth 마스터 플랜 요약

+/- 5,500,000 평방피트(0.51km2; 0.20평방mi) ~ +/- 600,000,000평방피트(0.56km2; 0.22평방mi) 개발
사용하다 유형 크기
혼합 사용(300만 평방피트(0.28km2, 0.11평방mi) 오피스 어워드 소매 450,000평방피트(0.04km2; 0.02sq mi)
소매 & 레스토랑 1,200,000 평방 피트(0.11km2; 0.04 sq mi)
리테일 위 주거지 130만 평방 피트(0.12km2; 0.05제곱 mi)
1회용(2,500,000평방피트(0.23km2; 0.09평방 mi)) 사무실 2,500,000 평방 피트(0.23km2; 0.09 sq mi)
주거용 1,500대 – 2,000대
호텔 200~500실

1단계 – 하이 스트리트

하이 스트리트는 2008년 11월에 문을 열었다.그것은 약 20에이커(81,000m2) 이상의 식당, 소매업, 주거 및 사무실로 구성되어 있다.

2010년 7월 1일, 하이 스트리트는 압류를 통해 건설 금융을 제공한 대부업자들에게 되돌아갔다.[4]

2단계 - 대로

당초 2009년 11월에 개장할 예정이었던 [4]2단계는 아리조나의 경기 침체로 인해 일부 지연되었고, 부분적으로 이 프로젝트를 위해 피닉스시와 맺은 9740만 달러의 경제 개발 협정에 반대하는 골드워터 연구소의 소송 때문에 일부 지연되었다.

경제적 이익에 대한 의견 불일치

도시 및 개발자 클레임

다음의 예상은 피닉스시와 토마스 J.클루츠닉사가 제공한 추정치에 근거한 것이다.

시세수입

  • 노스 시티의[5] 생전에 10억 달러를 피닉스 시에 기부했다.
  • 1~10년 동안 연평균 2,200만 달러

건설판매세

  • 도시 - $21200,000달러
  • 주 - 57,300,000달러

작업 생성됨

  • 공사 중 1만6000명
  • 작동[5] 중 19,000개

기타

  • 개발비와 상업, 식당, 건설, 소매 및 주거용 세금으로 650만 달러.
  • 1단계에서는 75개의 하청업체와 약 600개의 건설 노동자가 일을 한다.
  • 피닉스 시를 위한 수많은 무적재.[6]

골드워터 인스티튜트 포지션

골드워터 연구소는 이러한 주장들이 과장된 것으로 간주하여 이의를 제기한다.[7][8]이 연구들 중 하나는 시티북의 경제적 영향에 대한 두 가지 오류를 발견한다.

  • Phoenix 시는 보조금 없이는 어떤 쇼핑몰도 건설되지 않을 것이라고 가정하는 한편, City North에서 발생한 모든 판매세 달러도 쇼핑몰이 존재하지 않았다면 다른 도시로 갔을 것이라고 가정한다.
  • 시는 City North의 상품과 서비스는 이윤에서 소매 비용을 빼지 않기 때문에 비용이 들지 않는다고 가정한다.예를 들어, 시는 시티북에 있는 소매점 또한 자신이 판매하는 옷을 만든다고 가정하고 있다.

Dave Wells 박사에 따르면, "총체적인 경제적 영향은 실제적인 영향을 과대평가한다. 왜냐하면 그들은 다른 어떤 경제 활동도 일어나지 않았을 것이라고 추측하기 때문이다. 예를 들어, 만약 당신이 시티 노스에서 신발을 사지 않았다면, 당신은 신발을 전혀 사지 않았을 것이다.그리고 제안대로 시티노스(CityNorth)가 개발되지 않으면 아무것도 건설되지 않을 것으로 추측하고 있다.또 엘리엇 폴락과 컴퍼니의 추정치는 총 소매업 파급효과를 일자리 면에서는 50%, 경제 생산 면에서는 75%로 과대평가하고 있다.[7]

골드워터 연구소에 따르면 경제적 영향은 연간 5억 달러 미만으로 시가 추산한 영향의 4분의 1에 육박한다.[7]

소송, 투르켄 대 고든 사건

시티노스 개발을 위해 토머스 J.클루츠닉은 시티 노스(City of Phoenix)와 판매세 인센티브 계약을 체결했는데, 이 회사는 11.3년간 최대 9,740만 달러의 판매세를 시 노스(City North)에서 징수하는 전체 판매세액의 50%를 보유하게 된다.이번 판매세 인센티브는 애리조나에서 기업 보조금에 도전하려는 골드워터 연구소가 제기한 소송의 중심에 시티노운을 놓이게 했다.9,740만 달러를 받는 대가로, 피닉스는 3,180대의 주차 공간을 임대할 수 있게 될 것이며, 이 중 200대는 시내버스 카풀 이용자들을 위해 예약될 것이다.임대 계약 기간은 45년이다.

2008년 4월 2일 마리코파 카운티 고등법원 로버트 마일스 판사는 피닉스 시와 토마스 J. 클루츠닉 회사의 손을 들어줬다.마일스 판사는 골드워터 연구소의 시티 노스와의 합의가 애리조나 헌법을 위반했다는 주장을 부인했다.그는 시티 노스(City North)가 창출하는 경제활동이 공공의 이익에 있어서 "의혹하게"라고 판결했다.[9]골드워터 연구소는 그 후 판결에 항소하며 회신했다.[10]

시티노스(City North)와 피닉스(City of Phoenix)의 개발자는 2008년 4월 22일 마리코파 카운티 상급법원에 소송을 제기하면서 법원이 골드워터 연구소에 소송과 싸우는 과정에서 발생한 소송비용을 지불하도록 명령해 달라고 청구했다.[11][12]시노스 측은 이 연구소가 "합의서를 읽어보지도 않은 관련 없는 '전문가'들과 소송의 기간과 복잡성을 비교하고, 자신들이 간섭하고 있는 막대한 재정 및 기업 이익에 대해 무모한 경시심을 드러냈다"고 주장하고 있다.[13] 피닉스시는 "골드워터 연구소가 시의 수수료와 비용을 지불하라는 지시가 내려질 수 있다는 것을 알고 이 조치를 진행했을 뿐 아니라, 이 사건을 처분적 사안을 충분히 소송하기 위해 필요한 범위와 비용을 훨씬 뛰어넘는 방식으로 소송했다"고 밝혔다.[14][15]

골드워터 연구소는 변호사의 수수료 청구는 재판 과정에서 모든 당사자가 합의한 조건을 위반한다고 주장하고 있다.골드워터 연구소의 수석 소송 담당자인 클린트 볼릭은 "쿠르트는 공권력의 정당성을 입증하려는 회사들에 대해 변호사 비용을 지불한 적이 거의 없다"고 말했다.스탠리 펠드먼 아리조나주 대법관은 "시북 사건이 제기되는 선물 조항에 대해 모든 당사자들이 법적 변수를 정하는데 동의한다"고 밝혔다.[16]

볼릭 씨는 터켄 대 고든 사건 같은 헌법적 사건들이 하급 법원 수준에서 승소하는 경우는 드물다고 주장했으며 항소심에서의 승소 가능성이 더 높아질 것으로 예상했다.[16][17]

피닉스시티/시티노스 포지션

피닉스시와 시티노스 개발자간의 합의로 시티노선은 무질서한 확장에 대처하고 교통량을 줄이기 위해 고안된 밀집 도시 프로젝트로 건설될 수 있게 되었다.주차장에 대한 인센티브가 없었다면 개발 물량의 절반 이상이 노면 주차장에서 소비됐을 가능성이 높아 매출세출사업자의 수가 제한될 수밖에 없었다.[18]마일스 판사의 판결에 명시된 바와 같이, "이 합의는 건설되는 프로젝트가 일정과 현장에서 건설될 수 있는 다른 다른 다른 구성 프로젝트보다 대중에게 더 유리한 수준에서 숙고된 혜택, 특히 상당한 세수를 제공할 수 있도록 하기 위해 고안되었다."[9][15]

어떤 도시 자금도 발전되지 않았고 어떤 도시 세수도 위험에 처해 있지 않다.개발자는 시티 노스 개발에 드는 15억 달러의 예상 비용을 모두 부담해야 하며, 모든 재정적 위험을 감수해야 한다.시티 노스 사는 시와 수천 개의 일자리를 위해 수억 달러의 세금 수익을 창출할 것으로 예상된다.[19]시 북은 자신이 창출하는 수입으로 스스로 대가를 치를 것이다.[18]마일스 판사는 "약정에 의해 받을 금전적 가치는 개발업자가 도시로부터 지불을 받기 전에 건설해야 하는 120만 피트의 소매공간에서 시노스 프로젝트가 창출하는 판매세 수입에 기초한다"고 말한다.이 협약에 따라 서울시는 자신이 선택한 공공 목적에 사용할 수 있는 수억 달러의 미래 판매세를 받을 것으로 예상된다.[9][15]

골드워터 인스티튜트 포지션

골드워터 연구소는 이 인센티브가 기업 보조금이라고 주장하고 있는데 애리조나 주 헌법에 따르면 불법이다.[20][21][22][23][24]

골드워터 연구소에 따르면 피닉스는 앞으로 45년간 200대의 카풀 주차 공간을 임대하기 위해 연간 3만 달러 이상을 지불할 예정이다.[25]인센티브가 보조금이 아니라 시장 기반 인센티브라고 주장하는 시는 200대를 임대하기 위해 지불한 것과 동일한 가격으로 주차장 내 6,950대의 주차 공간을 구입하여 소유할 수 있었다.[26]골드워터 연구소는 피닉스가 보조금을 방어하기 위해 일주일에 1만 달러 이상을 쓴다고 주장하며 시에 대한 변호사 비용에 대한 기록도 입수했다.[27]

골드워터 연구소도 시가 이 사업의 혜택을 과대평가한 것으로 보고 있다.시는 19억 달러의 영향을 미칠 것으로 추산하고 있는 반면 골드워터 연구소 연구는 실제 영향이 5억 달러 미만이 될 것이라고 주장한다.[7]골드워터 연구소도 피닉스의 빠른 성장과 풍요로운 구역에서 쇼핑에 대한 높은 수요로 인해 쇼핑몰이 어쨌든 지어졌을 것이기 때문에 보조금 지원으로 인한 순이익은 없을 것이라고 주장한다.[25]웰스 박사는 또한 시티노스 프로젝트의 공공 이익에 의문을 제기하며 시티노스 건설 지역이 피닉스의 나머지 지역보다 1인당 평균소득이 2만1천 달러나 높고 시티노스 주변의 인구도 피닉스의 나머지 지역보다 3배나 더 백인일 가능성이 높다는 것을 발견했다.

골드워터연구소에 따르면 이 보조금은 애리조나 주 헌법인 선물조항, 특권과 면책조항, 특별법조항 등 3개 조항에 위배된다.[28]골드워터 연구소는 이 인센티브가 정치적으로 연계된 사람들에게 보상을 주기 위한 기업 보조금에 불과하다고 보고 있다.[26]

애리조나 대법원 판결

2010년 1월 25일, 애리조나 주 대법원은 항소 법원 판결을 파기하고 시북 협정의 효력을 허용했다.[29]법원은 25년 이상의 판례법에 근거하여 피닉스 시와 클루츠닉 회사가 선의로 행동했다고 주장했다.법원의 판결은 정부와 시티노스 같은 민간 개발자들 사이의 거래가 정부에 직접적인 이익을 가져다 주어야 한다는 것을 분명히 했다.결과적으로 일자리나 판매세 인상과 같은 간접적인 혜택은 거래에 적용될 수 없다.[30]그러므로, 미래의 거래는 정부가 그 대가로 얻을 것을 명시하고, 그 대가로 정부가 받는 혜택이 그 거래에 대한 정부의 투자를 만족시키도록 보장하는 두 가지 일을 해야 한다.[31]

참조

  1. ^ www.bizjournals.com https://www.bizjournals.com/phoenix/stories/2006/05/08/story6.html. Retrieved 2021-02-18. {{cite web}}:누락 또는 비어 있음 title=(도움말)
  2. ^ "Construction begins on City North in northeast Phoenix area". yourvalley.net. 25 June 2019. Retrieved 17 September 2019.
  3. ^ www.bizjournals.com https://www.bizjournals.com/phoenix/news/2020/02/14/developers-aim-for-city-in-the-city-at-desert.html. Retrieved 2021-02-18. {{cite web}}:누락 또는 비어 있음 title=(도움말)
  4. ^ a b Clancy, Michael (July 2, 2010). "CityNorth's High Street taken over by original lenders". The Arizona Republic. Retrieved 2020-07-21.{{cite web}}: CS1 maint : url-status (링크)
  5. ^ a b 고든, 필, 페기 닐리.2008년 4월 7일 애리조나 공화국의 "시티노스"는 피닉스를 위한 큰 승리를 계획하고 있다.
  6. ^ Fairbanks, Frank (July 26, 2009). "Hobbled for the future". The Arizona Republic. Retrieved 2020-07-21.{{cite web}}: CS1 maint : url-status (링크)
  7. ^ a b c d 웰스, 데이브"CityNorth 소매 경제 분석" 2007년 10월 30일 웨이백 머신에 2012-04-14 보관
  8. ^ 파블로프, 안드레이"CityNorth Project 검토" 2007년 10월 30일 웨이백 머신에 2012-04-14년 보관
  9. ^ a b c 마일스, 로버트 판사님"터켄 대 고든 판결" 웨이백 머신에 2012-04-14년 보관마리코파 카운티 애리조나 고등법원.2008년 4월 2일.
  10. ^ "골드워터 연구소, 즉시 시 북 보조금 판결 항소"골드워터 연구소, 2008년 4월 2일
  11. ^ 1월 1일 부콜츠 "시티노스 개발자, 피닉스 시 골드워터 연구소를 상대로 소송 제기" 2008년 4월 23일 피닉스 비즈니스 저널.
  12. ^ 2008년 4월 22일, "발달자와 피닉스 시(市)의 변호사 비용 청구"
  13. ^ 2008년 4월 22일 마리코파 카운티 애리조나 고등법원의 "변호사 수임 청구서".[permanent dead link] CV2007-013766"
  14. ^ 2008년 4월 22일 마리코파 카운티 애리조나 고등법원의 "피닉스 시의 변호사 수임 청원서".[permanent dead link] CV2007-013766번
  15. ^ a b c 1월 1일 부콜츠 "시티노스 개발자, 피닉스 시 골드워터 연구소 소송 소송" 2008년 4월 23일 피닉스 비즈니스 저널
  16. ^ a b 볼릭, 클린트2008년 4월 24일 웨이백 머신 골드워터 인스티튜트에 2014-10-06년 보관된 "시북 사건에서 대규모 변호사 비용 청구로 제국이 반격하다"
  17. ^ 클랜시, 마이클2008년 4월 16일 애리조나 공화국 "상고심에 대한 시티 노스 합의를 저지하기를 희망한다"
  18. ^ a b "CityNorth Incentive Agreement Fact Sheet" (PDF). 0162f72.netsolhost.com. 2011-07-14. Archived (PDF) from the original on 2011-07-14. Retrieved 2020-07-21.
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  23. ^ Will, George F. (2008-03-16). "What taxpayers don't know they're paying for". seattlepi.com. Archived from the original on 2012-10-12. Retrieved 2020-07-21.
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  29. ^ Clancy, Michael (Jan 26, 2010). "CityNorth agreement stands for now, but court clarifies position on future cases". The Arizona Republic. Retrieved 2020-07-21.{{cite web}}: CS1 maint : url-status (링크)
  30. ^ 클랜시, 마이클2010년 1월 25일 애리조나 공화국, "시티노스 합의는 현재를 의미한다."
  31. ^ 클랜시, 마이클2010년 2월 1일 애리조나 공화국, "시북이 향후 개발 계약에 영향을 미치기로 결정"

외부 링크

좌표:33°41′00″N 112°00′00″w/33.68333°N 112.00000°W/ 33.68333; -112.00000