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공용 저장소

Public Storage
공용 저장소
유형공공의
NYSE: PSA
S&P 500 부품
아이신US74460D1090
산업부동산 투자신탁, 셀프 스토리지
설립됨1972년; 50년 전 (1998년)
미국 캘리포니아 카존
파운더스B. 웨인 휴스
케네스 볼크 주니어
본부미국 캘리포니아 글렌데일
위치수
2,484개소[1](2017년 12월 31일 기준)
  • 2,386 공용 저장소 속성
  • 98 Business Parks 특성
주요인
B. 웨인 휴즈, 설립자
로널드 하브너 주니어, 이사회 의장
조셉 D.러셀 주니어, 사장 겸 CEO[2]
수익Increase 25억 6천만 달러(2016년)[3]
Increase 13억 7천만 달러(2016년)[3]
Increase 14억 6천만 달러(2016년)[3]
총자산Increase 101억 3천만 달러(2016년)[3]
총자본Increase 43억 7천만 달러(2016년)[3]
직원수
5,500[3] (2016)
웹사이트www.publicstorage.com

퍼블릭 스토리지(Public Storage)는 캘리포니아주 글렌데일에 본사를 두고 있는 미국의 국제 셀프 스토리지 회사로 부동산 투자 신탁(REIT)으로 운영되고 있다.그것은 미국에서 가장 큰 자체 스토리지 서비스 브랜드다.[4]2008년에는 4개의 공개 트레이드 스토리지 REIT 중 가장 규모가 컸다.[5]미국, 캐나다, 유럽에는 2,200개 이상의 공용 스토리지 자체 저장소가 있다.또 오피스파크 자회사의 42%를 소유하고 있으며 포장용품을 판매하고 있으며 기타 서비스도 제공하고 있다.리츠로서 기업 이익의 90% 이상을 투자수익으로 받는 부동산 투자자가 소유하고 있다.[4]

Public Storage Inc.는 1972년에 B에 의해 설립되었다. 웨인 휴즈와 케네스 볼크 주니어.그것은 1989년까지 1,000개소까지 성장했고, 부동산 제한 파트너십(RELP)에 투자자들의 자금지원을 이용했다.이 민간기업은 1995년 스토리지 에퀴티스가 퍼블릭 스토리지와 합병해 이름을 채택하면서 상장된 리츠로 재구조화됐다.2006년에 55억 달러의 거래로 슈르가드 스토리지 센터를 인수했다.Shurgard는 그 후 퍼블릭 스토리지가 회사의 36.6%를 유지하며 별도의 상장 법인에 편입되었다.[6]

역사

오리진스

Public Storage에 대한 아이디어는 Southern California 부동산 개발자 B에 의해 고안되었다.1970년대 초 웨인 휴즈.[7]텍사스로 여행하는 동안, 그는 지역 부동산 개발업자들이 댈러스와 휴스턴 외곽에 미니 저장 시설을 잘 만들고 있다는 것을 관찰했다.그는 자기 저장 개념을 다시 캘리포니아로 가져왔다.[7][8][9]Hughes는 Kenneth Volk와 함께 1972년 8월에 Public Storage를 설립했고,[7][9] 처음에는 그것을 "Private Storage Spaces Inc."라고 불렀다.[10]

첫 번째 창고는 1972년 캘리포니아 카존에 지어졌다.[9][11]휴즈에 따르면, "Private Storage Spaces Inc."는 사람들로 하여금 그것이 사적인 것이라고 생각하도록 혼동시켰고, 그래서 PS 약자에 맞게 "Public Storage"로 명칭을 변경했다고 한다.[7][10]설립자들은 처음에 그 토지가 더 가치가 있고 또 다른 용도로 재개발될 수 있을 때까지 임시 수입원으로 창고를 건설할 계획이었다.[12]

3개월도 안 돼 35%의 입주율에도 불구하고입지가 무너지고 있었다.[7]평방피트당 아파트나 사무공간과 비슷한 가격으로 임대했지만 건설과 유지관리에 드는 비용이 3550%나 덜 들었다.[7][8]1973년에 Public Storage Management라는 부동산 관리 자회사가 설립되었다.[8][10]1974년까지 20개소가 건설되었다.[8][9]

부동산 유한회사금융

버지니아주 뉴링턴에 있는 공공 스토리지 사무소

휴즈는 대출을 싫어했기 때문에 주로 부동산 제한 파트너십(RELP)을 통해 새로운 부동산의 구입과 개발에 자금을 조달했다.[8][13]처음에 퍼블릭 스토리지는 창고를 만들어 독립된 RELP에 개발비를 받고 팔았다.[8]Public Storage Partners Ltd라고 불리는 이 회사의 자체 RELP는 1975년에[10] 설립되었고 2년 후 300만 달러의 투자 비용으로 첫 거래를 마쳤다.[8]퍼블릭 스토리지(Public Storage)는 현금을 지불하여 부동산을 취득하고 자체 보관 시설을 건설한 후, 그 부동산의 수입을 투자자에게 상환하고 일부를 수익으로 벌기 위해 사용했다.[8]Public Storage Inc.는 또한 각 거래의 일부분에서 수익을 얻었다.[14]

초기 투자자들은 남부 캘리포니아의 부동산 가치 상승, 높은 입주율, 스토리지 임대료 상승 등으로 3~4배의 수익을 올렸다.1980년대 중반까지 Public Storage는 매년 2억에서 3억 달러의 투자를 유치했다.[8]RELP 형식은 대부분의 산업이 높은 대출 금리 때문에 성장을 멈췄던 1970년대와 1980년대에 그 회사가 더 많은 장소를 계속해서 지을 수 있도록 했다.[8]1980년대 중반, 공동 창업자인 볼크는 은퇴했고 그의 퍼블릭 스토리지에 대한 관심은 휴즈가 구입했다.[7]포브스는 이 무렵 이 회사의 가치가 8억 달러라고 추정했다.[7]

투자 자금은 캘리포니아를 넘어 39개 미국 대도시를 대상으로 미니 스토리지 창고를 건설하는 데 쓰였다.그 회사는 자체 보관 장소를 서로 근접하게 개방하여, 그 사이트들이 개발 사무소를 공유할 수 있도록 했으며, 지역 텔레비전 광고를 정당화할 수 있도록 하였다.[7][8]1980년대 중반에는 새로운 경쟁으로 인해 부동산 비용이 증가하고 소비자들에게 임대료 상승이 둔화되면서 회사의 성장세가 둔화되었다.[8][14]캘리포니아 외곽의 열악한 날씨와 어려운 노동시장이 개발 계획을 지연시켰고, 그 회사는 또한 사무실 공원에 형편없는 투자를 했다.[8]부동산 투자에 대한 관심도 줄었다.[14]

1980년대 후반까지 Public Storage 1,000호점을[8] 오픈했으며, 미국 시장에서 가장 가까운 경쟁사보다 3배 더 큰 규모를 자랑했다.[15]1989년까지 20만 명의 투자자로부터 27억 달러가 투자되었다.[8]퍼블릭 스토리지(Public Storage)는 부동산 투자 차량으로서[16] 셀프 스토리지 사업을 대중화하는 데 일조했으며, 가장 오래 운영되는 RELP 투자 차량 중 하나가 되었다.[8]1991년까지 Public Storage는 150개 이상의 RELP와 부동산 투자 신탁(REITs)을 설립했다.[17]

부동산투자신탁(REIT)

파이낸셜월드에 따르면 1989년까지 퍼블릭 스토리지가 자금을 조달하기 위해 의존했던 부동산 한정 파트너십(RELP) 시장이 "전혀 사라졌다"고 한다.[8]퍼블릭 스토리지 주식회사의 한 저서는 1986년 세제 개혁법이 RELP의 세제 혜택을 감소시켰고, 그 뒤를 "부동산 회사들에게 힘든 시기"가 뒤따랐다고 말했다.[10]1990년 12월 5개 협력사가 12월 부동산투자신탁(REITs)으로 전환됐다.[17]또한 파트너십을 공고히 하고 지분을 보유한 많은 기업을 인수하기 시작했다.[4]

Storage Equities는 Public Storage에 의해[18] 1980년에 자체 스토리지 시설을 구입하기 위해 설립되었다.[10]퍼블릭 스토리지가 관심을 갖고 있는 17개의 자체 스토리지 REIT 중 하나였습니다.[19]1992년과 1995년 사이에 스토리지 Equities는 퍼블릭 스토리지에 관리 및 컨설팅 비용으로 3,100만 달러를 지불했다.[7]1995년 Public Storage와 그 자회사는 자체 스토리지 REIT, Storage Equities Inc.와 합병되어 Public Storage Inc.라는 단일 REIT로 재구축되었다.[4][10]한 애널리스트는 이번 인수가 이해충돌 우려로 자본화됐다고 밝혔고 휴즈는 이를 완화하기 위해 합병했다고 말했다.[7]

1995년 PS오렌지코 자회사로 박스, 잠금장치, 포장 및 이삿짐 사업을 분사했는데, 퍼블릭스토리지 측은 너무 큰 사업부문이 더 이상 부동산과 관련이 없을 경우 비과세 리츠 지위를 상실할 위험을 피하기 위해 이 같은 조치를 취했다고 밝혔다.[20]이는 부동산 기업에만 투자할 수 있고 비부동산 계열사에 더 이상 투자할 수 없는 기관투자자들을 좌절시켰다.[20]1998년까지 퍼블릭 스토리지(Public Storage)는 분기별 [4]매출 1억4100만 달러, 자산 20억 달러, 38개 주에 1,200개의 시설을 보유했다.[4][17]그해 말 퍼블릭 스토리지는 6억 달러 규모의 거래로 스토리지 트러스트 리얼티라는 경쟁 스토리지 회사를 인수했다.[9]

최근 역사

퍼블릭 스토리지는 2000년대[21] 초반 꾸준히 성장했고 2005년 S&P 500에 추가됐다.[16]2006년에는 총 55억 달러의 거래로 슈르가드 스토리지 센터를 인수하여 유럽 내 141개소를 포함하여 624개소를 인수하였다.[22][23]Public Storage는 2000년과 2005년에 이 회사를 인수하려고 시도했으나 거절당했다.[9][11][23]2010년 3월 A-American Self Storage로부터 30개소를 매입하는 등 수많은 인수를 계속해 왔다.[16]

운영

로스앤젤레스의 공공 저장 시설
온타리오 주의 공용 저장소

Public Storage는 미국에서 가장 큰 자체 스토리지 브랜드다.[4]2014년 현재 북미에는 2,250개소, 유럽에는 193개소의 공용 저장소가 있으며 유럽 위치는 공용 저장소가 49%를 소유하고 있는 슈르가르드 유럽이 운영하고 있다.또한 PS Business Parks에서 운영하는 2,546개의 사무실 공원이 있는데, 공공 저장소가 42%의 지분을 소유하고 있다.[3]캐나다 최대 규모의 자체 스토리지 사업은 퍼블릭 스토리지 브랜드를 사용할 수 있는 별도 회사가 운영하고 있다.[4]

자가 저장 위치는 주요 도시,[4][dead link] 특히 고속도로와 교차로 근처에 밀집된 군집 내에 있는 경향이 있다.[13]Public Storage는 그 규모의 회사를 위한 직원이 거의 없다.각 저장 위치에 대한 고객 액세스가 자동화됨일부 지역에는 현장에 거주하며 최저임금에 가까운 임금을 받아 시설을 감시하는 부부도 있다.[24][25]

임대료 미납

대여료를 60일 동안 내지 않으면 보관소의 내용이 경매에 부쳐진다.비록 TV쇼 "스토리지 워즈"가 경매에 대한 관심을 증가시켰지만, 대부분의 유닛들은 실질적인 경제적 가치를 지닌 어떤 것도 포함하고 있지 않다.[26]때때로 임대인의 재산을 경매하는 것은 공공 저장소와 임대인 사이에 분쟁을 야기할 수 있다.[27][28]2007년 한 고객의 소지품은 이라크에서 미군 복무 중 미납으로 경매에 부쳐졌다.부정적인 평판을 받은 후, Public Storage는 사과하고 팔린 소지품에 대한 보상금으로 8천 달러를 주었다.[28]

저장 장치 문이 있는 공용 저장소 복도

도난, 보험 및 손해

2005년 공공창고 측은 공모를 통해 "수분침입과 관련한 임대재산 소유주 및 관리자에 대한 청구 및 소송이 증가하고 있어 금형이나 기타 재산상의 피해를 초래할 수 있다"[27]고 밝혔다.회사 임대 계약서에는 유닛 결함으로 인한 손상이 발생하더라도 저장 유닛의 내용에 대한 책임이 없다고 적혀 있으며,[27][29] 월스트리트저널은 자체 보관 시설에서 도난이나 재산 손상에 대한 '놀라울 정도로 적은 구제책'이 있었다고 보도했다.[27]

많은 퍼블릭 스토리지 고객들은 자사의 스토리지 유닛을 도난당한 후 보험 청구가 거부되자 퍼블릭 스토리지 담당자들이 판매한 보험 정책과 관련하여 Better Business Bureau에 민원을 제기하였다.[30]캘리포니아,[30] 캔자스,[31] 워싱턴의[32] TV 뉴스 방송국의 조사 기자들은 소비자들이 공공 저장소에 소속된 [32]윌리스와[30] 뉴햄프셔 보험 회사에 강도 행각에 대한 보험 청구를 할 때 겪었던 어려움에 대해 보도했다.예를 들어, 보관소가 온전한 자물쇠를 가지고 있었기 때문에 청구가 거부되어 왔다; 제휴 보험 회사들은 강도들이 강도들을 감추기 위해 종종 그 보관소의 자물쇠를 대체하지만, 강제 침입의 증거가 불충분하다고 인용했다.[32]두 주의 보험 위원들은 Public Storage와 제휴한 보험 회사의 관행을 비판했다.[30][32]현재 진행 중인 집단소송은 Public Storage가 소비자들에게 보험료를 원가로 부과한다고 잘못 생각하게 하는 반면, 그 보험료의 상당 부분은 Public Storage에 의해 이익으로 유지된다고 주장한다.[33][34]이들 보험의 매출액은 이익은 높지만 회사 전체 수익의 5%에도 못 미친다.[33]

파이낸셜스

퍼블릭 스토리지(Public Storage)는 "자체 관리형, 자가 관리형" 부동산 투자 신탁(REIT)이다.[4]리츠는 부동산 투자를 주로 매입해 운영하고 수익의 90% 이상을 투자자에게 돌려주는 기관이다.[35]부동산 프로젝트를 위해 다수의 투자자들의 자본을 결합한 것이다.[21]2008년 현재 Public Storage는 공개 트레이드된 4개의 자체 스토리지 REIT 중 가장 큰 규모였습니다.[5]2013년 기준으로 S&P 500에서 세 번째로 높은 50%의 수익률을 기록했다.[24]퍼블릭 스토리지는 지난 20년(2016년 1분기 기준) 동안 배당금을 포함해 연간 17% 상승했다.[36]는 S&P 500의 두 배에 달하는 성장률이다.[36]

Public Storage의 수익의 90% 이상이 자체 스토리지 운영에서 비롯된다. 또한 보험과 포장 제품을 제공하며 PS Business Parks에 44%의 이자를 가지고 있다.[9]1984년에 PS 재보험을 결성하여 보관소의 컨텐츠에 대한 보험을 판매하였다.[10]1995년에는 PS Orangeco를 자회사로 만들어 박스, 포장, 트럭 임대 등 이동용품을 판매하였다.[10]

Ronald L. Havner Jr. Public Storage는 2017년에 1,050만 달러를 벌었다.[37]

참조

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외부 링크