서브프라임 모기지 사태의 간접적 경제효과

Indirect economic effects of the subprime mortgage crisis

이 글은 서브프라임 모기지 위기에 대한 하위 기사다. 그것은 메인 페이지의 흐름을 보존하기 위해 위기의 몇 가지 잡다한 효과를 좀 더 자세히 다루고 있다.

상업용 부동산 시장 하락

서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태에서 비롯되는 여러 요인이 복합적으로 작용해 상업용 부동산 시장에 문제가 생겼다. 전국부동산협회(NAR)에 따르면 신용경색 강화와 성장둔화로 상업용 부동산이 둔화되고 있는데 이는 전자가 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 위기의 직접적인 결과라고 한다. NAR의 수석 이코노미스트인 로렌스 윤은 주택대출은 자본이 남아 있지만 상업대출에서는 신용경색이 두드러진다며 경기둔화와 맞물려 상업용 부동산 부문의 신용불량은 감소하고 있다고 말했다. Patricia Nooney Realtors Commercial Alliance Commercial Alliance Commerce Commercial Alliance Commercial Alliance Committors Commercial Alliance Committee 위원장은 "수요 부족이 아니라 금융을 얻기 위한 심각한 도전 때문에 거래가 축소되고 있다"고 설명했다.ng."[1]

JP모건 애널리스트들은 사무실 공실이 5~7%,[2] 임대료가 20% 정도 감소할 것으로 전망하면서 금융회사가 파산하거나 인수되는 것도 상업용 부동산에 영향을 미칠 것으로 예측했다. 리먼브러더스의 파산은 또한 리먼브러더스가 상업용 부동산에 보유하고 있는 지분을 청산하는 것에 대한 상업용 부동산 가격의 하락을 야기할 것으로 예측되었다. 또 220억 달러어치의 아치스톤 매입에 따른 리먼의 부채와 지분 일부를 하역할 경우 아파트 건물과 유사한 조치가 발생할 수 있을 것으로 기대하고 있다.[3]

가정 관련 범죄 증가

일부 주택 소유자들은 그들이 지불할 수 없거나 지불을 거절할 수 있는 담보 대출에서 탈출하기 위한 방법으로 방화로 눈을 돌리고 있다는 우려가 있다. FBI는 2005년부터 2006년까지 교외에서 방화가 4%, 도시에서 2.2% 증가했다고 보고했다. 2008년 1월 현재 2007년 번호는 아직 사용할 수 없었다.[4][5]

지방채 및 채권보험사에 미치는 영향

위기의 2차적인 원인과 영향은 암박MBIA와 같은 지방채 "모놀린" 보험회사의 역할과 관련이 있다. 지방채 발행을 보장함으로써, 그 채권은 더 높은 부채 등급을 획득한다. 그러나 이들 회사들 중 일부는 서브프라임 모기지 담보부 증권의 저평가 트랑슈에 의해 CDO에 보험에 가입했고, 그러한 MBS의 채무불이행 비율이 높아지면서 보험사들은 상당한 손실을 입었다.[6] 그 결과, 평가 기관들은 몇몇 채권 보험사들뿐만 아니라 그들이 보증하는[7][8] 채권들도 일부 투기 등급 등급 범주로 하향 조정했다.[9][10]

채권보험사들이 향후 신규 사업을 인수할 수 없게 되면서 이러한 하락은 채권보험사들을 더욱 위협하고 있다. 또 일부 기업(연금펀드 등)은 최고 등급의 채권만 보유할 수 있기 때문에 이 채권을 보유한 금융회사들이 가치를 낮추거나 매각하도록 요구할 수도 있다. 이 같은 평가절하 효과가 채권(주요은행 포함)을 보유한 기관투자자와 법인에 미치는 영향은 2000억달러에 이르는 것으로 추산됐다. 규제 당국은 그러한 충격을 피하기 위해 은행이 특정 모놀린 보험사에 필요한 자본을 빌려주도록 장려하기 위한 조치를 취하고 있다.[11] 그러나 일부 보험사들은 서브프라임 관련 상품에 대한 노출로 인해 어려움을 겪고 있는 보험부문의 자본 재확충보다는 새로운 사업을 계속 인수할 수 있는 과거 휴면부문으로 초과 자본을 옮기는 데 초점을 맞추고 있다.[12]

금융권 일자리에 미치는 영향

블룸버그에 따르면 2007년 7월부터 2008년 3월까지 금융기관들은 3만4000명 이상의 직원을 해고했다.[13] 지난 4월, 씨티그룹은 2008년 남은 기간 동안 9,000명의 추가 감원을 발표했으며, 지난 2008년 1월 씨티그룹은 이미 4,200명의 감원을 단행했다.[14]

또한 메릴린치는 4월에 올해 말까지 2,900개의 일자리를 없앨 계획이라고 말했다.[15] 베어스턴스에서는 JP모건 체이스가 인수를 마치면 1만4000개의 일자리 중 절반이 사라질 수 있다는 우려가 나오고 있다.[13] 또한 그 달에 와코비아500명의 투자은행원을 감축했고 [16]워싱턴 뮤추얼은 3,000명의 직원을[17] 감원했으며 파이낸셜 타임즈RBS가 전세계적으로 7,000명의 직원을 감원할 수 있다고 보도했다.[18][19] 노동부에 따르면, 2007년 8월부터 2008년 8월까지, 금융 기관들미국에서 65,400개의 일자리를 줄였다.[20]

개인에게 미치는 영향

주택 보유자 순자산 감소

S&P/Case-Shiller 주택가격 지수에 따르면, 2007년 11월까지 미국의 평균 주택가격은 2006년[21] 중반보다 약 8% 하락했고, 2008년 6월에는 약 20%[22] 하락했다. 2007년 신규 주택 매매량(단위)은 전년 대비 26.4% 감소했다. 2008년 1월까지 2007년 12월 분양물량을 기준으로 미분양 신규주택 재고는 9.8개월로 1981년 이후 최고 수준을 기록했다.[23]

주택가격은 이 같은 잉여주택(과잉공급) 재고가 더 전형적인 수준으로 줄어들 때까지 하락세를 이어갈 것으로 보인다. MBS와 CDO 평가는 기초주택담보 가치와 관련이 있기 때문에 집값이 안정될 때까지 MBS와 CDO 손실은 계속될 것이다.[24]

투기로 인한 집값 상승에 이어 집값이 하락하고 재융자 기준이 강화되면서 상당수의 주택이 압류돼 공석인 상태다. 이러한 빈집들은 종종 잘 관리되지 않고 때로는 무단 점유자 및/또는 범죄 활동을 끌어들인다. 그 결과, 한 동네에서 압류를 증가시키는 것은 종종 그 지역의 집값 하락을 더욱 가속화하는 데 기여한다. 전 소유주였던 일부 부유층 주택은 현재 임대인이 거주하고 있다는 결과로 집값은 집값만큼 떨어지지 않았다. 일부 지역에서는 미국 달러화의 하락과 함께 주택가격 하락이 외국인들로 하여금 가끔 집을 사거나 장기투자를 위해 집을 사도록 부추겼다.

베이비부머 세대의 은퇴가 임박한 상황에서 향후 추가 문제가 예상된다. 증권산업협회의 2006년 연구에 따르면 베이비붐 세대의 상당 부분이 은퇴를 위해 저축을 제대로 하지 못하고 있으며, 늘어난 재산가치를 "돼지 은행"이나 퇴직금 저축 계좌의 대체품으로 사용할 계획인 것으로 나타났다. 이는 전통적인 미국식 주택 접근 방식에서 벗어난 것이다. "사람들이 집을 자식들에게 물려줄 수 있도록 돈을 지불하기 위해 노력했다."[25]

소수자 주택 소유권

일부 소수인종 동네에는 불균형적인 수준의 압류가 있다. 구매자들은 서브프라임 대출자들로부터 그들의 대출을 받았을 가능성이 더 높았다.[26][27] 합법적 이민자와 불법 이민자 모두 일자리와 집을 잃을 위험이 커지고 있다.[28][29]

연방준비제도이사회(FRB) 자료에 따르면 2005년 주택담보대출을 받은 히스패닉계 미국인의 46%와 아프리카계 미국인의 55%가 고비용 대출을 받았다. [다른 연구들은 그들이 저금리 대출을 받을 자격이 있었을 것이라는 것을 보여준다.[27] 이것은 주관적인 논평이다. 정량적 평가에 의해 크게 향상될 것이다.]

전국의 모든 서브프라임 모기지 중 무려 40%가 히스패닉계가 보유하고 있다.[30]

예를 들어 뉴욕시의 경우 퍼먼 부동산도시정책센터의 분석 결과 20042006년 사이 발행된 서브프라임 대출의 약 30%가 히스패닉계 대출이었고, 40%는 아프리카계 미국인에게 대출된 것으로 나타났다. 아시아인들은 백인들과 마찬가지로 10%의 서브프라임 대출을 받았다. 백인과 아시아인은 이런 종류의 대출이 필요하지 않았기 때문에 비율이 낮다. 그들은 그들의 수입을 증명할 수 있었고 실제로 그 집들을 살 수 있었다.[31]

임대인 이탈

많은 임대인들은 집주인이 대출을 연체했기 때문에 압류 후 종종 예고 없이 집에서 쫓겨났다. 2008년 1월 모기지 은행 협회의 연구에 따르면, 지난 여름에 대출자들이 압류 절차를 시작한 메릴랜드 주 주택 7채 중 1채는 소유주가 점유하지 않았다. 압류로 인해 임대차 계약은 무효가 되고 임대인은 임대차 계약을 계속할 법적 권리가 없다.[32]

2008년 10월 일리노이주 쿡 카운티의 톰 다트 보안관 당선자는 2006년 이후 이러한 탈당이 극적으로 증가하자 이에 대한 입장을 취하기로 결정했다. 그는 담보대출회사들이 압류된 부동산에서 임차인을 확인할 의무를 이행하지 않았다고 비판하고, 모든 압류철회를 즉시 중단한다고 발표했다. 일리노이 은행 협회는 다트가 "비글런티즘"에 관여했다고 비난했다.[33]

MA 보스턴에서는 지역사회 활동가 단체인 시티 라이프/비다 우르바나가 재산 압류로 인해 퇴거 위기에 처한 세입자들을 조직하고 있으며, 많은 경우 항의와 법적 조치를 통해 퇴거를 방지하거나 방지했다.[34]

참조

  1. ^ "Commercial Real Estate Pinched by Wall Street Woes". The Earth Times. 2008-09-17. Retrieved 2008-09-22.
  2. ^ Jonas, Ilaina (2008-09-16). "Financial shakeout to hit NY office rent: JP Morgan". Reuters. Retrieved 2008-09-22.
  3. ^ Wei, Lingling (2008-09-17). "After Lehman, Banks Jettison Commercial-Property Debt". The Wall Street Journal. Retrieved 2008-09-22.
  4. ^ Lewis, Marilyn (28 January 2008). "Broke homeowners linked to arsons". MSN money. Archived from the original on 10 January 2011. Retrieved 27 September 2008.
  5. ^ Birger, Jon (10 January 2008). "Will foreclosures spark an arson boom?". Fortune.
  6. ^ "Who Will Feel The Downgrades Of MBIA And Ambac, And By How Much". Standard & Poors. 2008. Retrieved 2008-07-22.
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  8. ^ "Moody's downgrades Ambac to Aa3; outlook is negative". Moody's Investors Service. 2008. Retrieved 2008-07-22.[영구적 데드링크]
  9. ^ "Moody's downgrades Security Capital Assurance subs XLCA and XLFA to B2; outlook is negative". Moody's Investors Service. 2008. Retrieved 2008-07-22.[영구적 데드링크]
  10. ^ "Moody's downgrades FGIC's rating to B1; outlook is negative". Moody's Investors Service. 2008. Retrieved 2008-07-22.[영구적 데드링크]
  11. ^ "Bond insurers – Buddy, could you spare us $15 billion?". The Economist. 2008-01-24. Retrieved 2008-05-19.
  12. ^ "Ambac Seeks Approval for Connie Lee Capitalization". Ambac Financial Group, Inc. 2008. Retrieved 2008-07-22.
  13. ^ Jump up to: a b "Bloomberg.com: Worldwide". Archived from the original on 2012-06-07. Retrieved 2017-03-07.
  14. ^ 씨티그룹은 또 다른 손실을 내고, 9,000명의 일자리를 더 줄였다 - 2008년 4월 18일
  15. ^ NY 타임즈 광고
  16. ^ "Merrill Lynch Joins Pink Slip Parade: 3,000 More Employees Cut workforce.com". Archived from the original on 2008-05-13. Retrieved 2008-09-27.
  17. ^ 국내 대형 은행들의 감원 사태 - 인터내셔널 헤럴드 트리뷴
  18. ^ 스코틀랜드 왕립은행은 계획된 감원이 증가할 수 있다고 제안한다 - 인터내셔널 헤럴드 트리뷴
  19. ^ RBS 감원: 은행은 직원 손실이 '위험'하다는 것을 인정한다 - Scotsman.com 비즈니스
  20. ^ Dickler, Jessica (2008-09-15). "Lehman layoffs, the tip of the iceberg". CNN. Retrieved 2010-05-05.
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  28. ^ 이민자들은 경기둔화, 서브프라임 위기, 로이터 통신의 직격탄을 맞고 있다.
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  31. ^ 서브프라임 모기지레이스: 약간의 희소식이 일루소리 샹카르 베단탐, 2008년 6월 30일 washingtonpost.com
  32. ^ Jamie Smith Hopkins (2008-05-15). "Out without warning". The Baltimore Sun. Timothy E Ryan. Archived from the original on 2008-07-09. Retrieved 2008-05-19.
  33. ^ 일리노이 보안관: 2008년 10월 8일 CNN, "내 시계에 압류 금지"
  34. ^ Daniel Fireside (March–April 2009). "Renters in the Crosshairs". Dollars & Sense. Retrieved 2009-03-10.