정부 정책과 서브프라임 모기지 사태

Government policies and the subprime mortgage crisis

미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 위기는 2007년부터 시작된 금융위기와 그에 따른 경기침체로 이어진 일련의 사건들과 조건이었다. 그것은 서브프라임 모기지 연체율과 압류의 증가, 그리고 그 결과 담보 대출에 의해 뒷받침되는 증권의 감소로 특징지어졌다. 2008년 9월 몇몇 주요 금융기관이 기업과 소비자에 대한 신용흐름에 상당한 지장을 초래하고 심각한 글로벌 경기침체가 시작되면서 무너졌다.

정부의 주택 정책, 과잉 규제, 실패한 규제, 규제 완화는 다른 많은 정책들과 함께 위기의 원인으로 주장되어 왔다. 현대 금융 시스템이 발전하는 동안, 규제는 보조를 맞추지 못했고 경제의 위험 요소와 일치하지 않게 되었다. 금융위기조사위원회는 2011년 1월 "19세기 안전장치를 갖춘 21세기 금융시스템을 갖추고 있었다"[1]고 보고한 위기 원인을 조사하는 업무를 맡았다.

루즈벨트, 레이건, 클린턴, 조지 W 부시 등 몇몇 대통령의 목표가 주택 소유 증가였다.[2] 일부 전문가들은 이번 행사가 주요 투자은행들이 위기의 핵심에 있는 상황에서 민간이 주도해 CRA와 같은 예금은행 규제를 받지 않았다고 말한다. 또 미국의 주택정책은 유럽 여러 나라에서 동시에 주택 거품이 나타났다. 게다가, 서브프라임 대출은 그 무렵에 오랜 주택법에 큰 변화는 없었지만, 대략 두 배(2004년부터 2006년까지 주택담보대출의 10퍼센트 이하에서 약 20%로) 증가했다. FCIC 위원 10명 중 1명만이 주택 정책이 위기의 주요 원인이라고 주장했는데, 주로 패니 프레디 맥이 공격적인 민간 부문 경쟁과 경쟁하기 위해 취한 조치의 맥락에서 그렇다.[1]

비예금금융제도(섀도뱅킹제도라고도 한다)를 규제하지 않은 것도 원인으로 지목됐다.[1][3] 비예금 제도는 규제 예금은행제 규모를 넘어섰지만 투자은행, 보험사, 헤지펀드, 머니마켓펀드 등은 같은 규제를 받지 않았다.[4] 2008년 9월 리먼브러더스AIG의 주목할 만한 붕괴는 금융위기와 그에 따른 경기침체를 촉발하는 등 이들 기관들 중 상당수는 은행 경영에 버금가는 고통을 겪었다.[5][6]

정부는 또 유리스테이걸법의 폐지, 2000년 상품선물현대화법의 시행 등 은행산업의 규제를 제한하는 여러 법률을 폐지하거나 시행했다. 전자는 예탁은행과 투자은행의 합병을 허용했고 후자는 금융파생상품 규제를 제한했다.

참고: 서브프라임 모기지 위기의 원인에 대한 일반적인 논의는 서브프라임 모기지 위기, 2007-2012년 글로벌 금융위기원인원인에 포함된다. 이 기사는 저렴한 주택정책, 패니매이프레디맥, 그리고 정부규제와 관련된 원인의 하위집합에 초점을 맞추고 있다.

입법 및 규제 개요

선별된 국가의 주택 가격 상승, 2002-2008. 미국과 유럽의 주택 거품 특성은 미국의 주택 정책이 1차적인 원인이 아니었다는 것을 보여준다.[1]

규제완화, 과잉규제, 연방정부의 실패한 규제 등이 모두 2000년대 후반(1012년) 미국 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태의 원인으로 지목됐다.[7]

보수주의자들은 이번 금융위기가 저소득층의 주택소유율을 높이기 위한 과도한 규제 때문이라고 주장해 왔다.[8] 이들은 특히 1977년 지역사회 재투자법(CRA)과 정부지원기업(GSE)을 위한 HUD의 저렴한 주택목표(GSEs)-GSE를 유발했다고 주장하는 Fannie MaeFredddie Mac 등 두 가지 정책을 지목했다. 위험한 대출을 구입하여 모든 대출에 대한 인수 기준을 전반적으로 약화시켰다.[8][9] 빠르면 2004년 2월 미국 상원 은행위원회 증언에서 앨런 그린스펀(연준 의장)은 패니 메이와 프레디맥이 대변한 제도적 금융리스크에 대해 심각한 우려를 제기했다. 그는 의회가 위기를 피하기 위한 조치를 취하도록 간청했다.[10] GSE는 이러한 연구에 이의를 제기하고 그린스펀의 증언을 일축했다.

진보주의자들은 GSE 대출이 월 스트리트 은행들에 의해 증권화된 대출보다 덜 위험하고 더 나은 성과를 냈다고 주장해왔다.[8] 그들은 또한 정부가 위임한 CRA 대출이 순전히 시장 중심이었던 서브프라임 대출보다 더 좋은 성과를 냈다고 제안한다.[7][8] 그들은 또한 정부에 가장 적극적으로 로비를 한 금융회사들도 가장 위험한 대출 관행을 가지고 있었고, 더 큰 위험을 감수할 수 있는 능력을 제한하고 있던 규제로부터의 구제를 위해 로비를 했다는 자료를 제시한다.[8] 증권거래위원회(SEC)와 앨런 그린스펀은 의회 증언에서 투자은행의 자율규제를 허용하는 데 실패했다고 주장했다.[11][12] 더욱이 위기의 핵심에 있는 5대 투자은행(베어 스턴스, 리먼브러더스 포함)은 CRA나 기타 예금은행 규제를 받지 않았으며, 모기지(모기지)를 유발하지 않았다.[1][13]

금융위기관리위원회는 2011년 1월 FCIC가 6명의 민주당 위원으로부터 '합의' 또는 보고, 2) 공화당 위원 3명의 '해결 성명', 3) 피터 월리슨 위원장의 두 번째 '해결 성명' 등 3건의 결론 문서를 발표했다. 민주당 다수결론과 공화당 소수 반대론자 10명 중 9명의 견해를 대변하는 성명 모두 정부의 주택정책이 위기와 거의 무관하다고 결론지었다. 다수 보고서는 패니 메이와 프레디맥이 "위기의 1차적 원인이 아니다"라며 "지역사회 재투자법이 서브프라임 대출이나 위기의 중요한 요인이 아니었다"[1]고 밝혔다. 공화당의 3명의 반대 성명서 작성자들은 "주택뿐만 아니라 상업용 부동산과 같은 다른 자산 계층에서도 신용도가 하락했다"고 썼다. 신용거품을 미국 주택거품의 본질적 원인으로 봐야 한다는 얘기다. 미국의 주택정책이나 시장의 문제점이 미국 주택 거품을 스스로 설명하지는 않는다는 점도 말해준다."[1]

그러나 월리슨 청장의 반대 성명은 정부의 주택정책에 정면으로 책임을 돌렸으며, 그의 견해로는 고위험 주택담보대출의 과다한 증가에 기여했다.나는 금융위기에 대한 우려는 미국 정부의 주택정책으로, 1997-2007년 대규모 주택 거품이 꺼지기 시작하자마자 디폴트할 준비가 되어 있던 미국의 모든 주택담보대출의 절반인 2700만개의 서브프라임과 기타 위험한 대출이 생겨났다고 생각한다. 만약 미국 정부가 전례 없는 규모의 거품과 마찬가지로 전례가 없는 수의 취약하고 높은 위험의 주택 담보대출의 성장을 떠받치는 이런 정책 노선을 선택하지 않았다면 2008년의 금융위기는 결코 일어나지 않았을 것이다."[1]

2012년 말 국가경제연구국(NBER)에 발표한 업무 논문에서 경제학자 4명은 '지역사회 재투자법이 위험한 대출로 이어졌는가'라는 논문을 발표했다. 경제학자들은 "특정 월에 주어진 인구조사기관 내에서 CRA 검사를 받는 은행의 대출행태와 동일한 인구조사기관 월에 영업하는 은행의 대출행태를 비교했다. 이 비교는 CRA를 고수하면 은행의 대출이 더 위험하다는 것을 분명히 보여준다." 그들은 다음과 같이 결론지었다: "이 증거는 CRA 검사에서, CRA 기준에 부합하는 인센티브가 특히 높을 때, 은행들은 대출금리를 인상할 뿐만 아니라 훨씬 더 위험한 대출을 유발하는 것으로 보인다는 것을 보여준다.[14] 본 논문은 인과관계를 증명해야 한다는 주장은 "그들의 방법론에 비추어 볼 때 불가능하다"는 논리적인 오류에 근거하고 있다는 비판을 받아왔다. 또 "은행 간부들이 고의로 부실대출을 한 것"[15]이라는 대체적인 해명을 고려하지 않아 비판을 받았다.

규제완화

FCIC는 "우리는 금융 규제와 감독에 있어 광범위한 실패가 국내 금융시장의 안정성에 치명적이라는 결론을 내렸다"고 보도하면서 이번 사태의 책임을 규제 완화에 크게 돌렸다. 보초들은 시장의 자정 성격에 대한 널리 받아들여진 믿음과 금융 기관들이 효과적으로 스스로를 감시할 수 있는 능력 때문에 적지 않은 부분에서 그들의 자리에 있지 않았다. 앨런 그린스펀 전 연방준비제도이사회 의장 등이 옹호하고 연이은 행정부와 의회의 지지를 받으며 매 차례 강대 금융산업에 의해 적극 추진된 30년 이상의 금융기관의 규제완화와 자율규제 의존이 핵심 안전장치를 벗겨냈는데, 이 안전장치들은 안전장치를 갖추게 될 수도 있었다.재앙을 피하다 이러한 접근방식은 그림자 금융 시스템과 장외 파생상품 시장과 같이 수조 달러의 위험이 있는 중요 분야에 대한 감독 공백을 열어 주었다. 게다가 정부는 금융회사들이 가장 약한 감독자에 대한 경쟁이 된 감독기관에 우선권을 행사하도록 허용했다."[1] 이와 유사하게, 독립 비영리 소비자 감시 단체인 Essential Information과 소비자 교육 재단의 상세한 보고서에는 2007-2008년 붕괴의 발판을 마련한 12개의 규제 완화 단계가 다음과 같이 명시되어 있다.

  • 1999년유리-스테이걸법」의 폐지. 상업은행의 투자은행 영업을 금지(그 반대)했다.
  • 금융기관이 부채를 은닉할 수 있는 회계기동을 수반하는 비대차대조표 회계관행을 금지하는 규정의 폐지
  • 상품선물거래위원회파생상품 규제 금지
  • 파생상품 규제의 2000년상품선물현대화법」에 의한 금지
  • 2004년 증권거래위원회가 투자은행에 대해 "자발적 규제"를 채택한 경우
  • 시중은행이 자체 자본적립금 요건을 결정할 수 있도록 글로벌 규제기관의 규칙 채택
  • 규제 당국이 만연한 약탈적 대출 금지를 거부하고 이미 그러한 대출 관행을 금지한 장부에 올라 있는 규제 시행을 중단하는 행위
  • 연방은행 감독기관에 의해 약탈적 대출을 제한하는 주 소비자법을 선점하는 것; 약탈적 대출의 피해자들이 피해자들에게 원래의 대출을 발행한 은행으로부터 담보 대출을 구입한 금융회사를 상대로 소송을 제기하는 것을 막는 연방 규칙
  • Fannie Mae와 Freddie Mac의 서브프라임 모기지 시장 진출
  • 전통적인 반독점 법리를 무시하고, 따라서 금융 기관들이 계속해서 확장하고 합병할 수 있도록 허용함으로써, "너무 커서 실패할 수 없다"고 여겨졌던 거대한 은행 대기업들이 출현하게 되었다.
  • 개인 신용평가회사이해 상충에도 불구하고 담보부 증권과 관련된 위험을 잘못 점수 매기도록 허용
  • 2006년 SEC 금융기관의 규제를 제한하는 법령 제정

이러한 규제완화목표를 달성하기 위해 상업 및 투자은행, 헤지펀드, 부동산회사, 보험회사 등 금융산업은 1998~2008년 동안 17억2500만달러의 정치선거운동을 했으며 산업 로비스트들에게 34억달러를 지출했다. 2007년에 거의 3,000명의 연방 로비스트들이 그 산업을 위해 일했다. 전반적으로, 금융 산업은 워싱턴 DC에서 정치적 영향력을 강화하기 위해 10년 동안 50억 달러 이상을 썼다.[16]

주택담보대출 및 은행규제

1982년 대안 모기지 거래 평준화법

1982년 의회는 대체 모기지 거래 패리티법(AMTPA)을 통과시켜 비 연방 전세 주택 채권자들이 조정 가능한 금리형 주택담보대출을 작성할 수 있도록 했다. 1980년대 초에 생겨나 인기를 끌었던 새로운 모기지 대출 유형들 중에는 조정 가능한 금리, 옵션 조정 가능한 금리, 풍선 지불, 이자 전용 담보 대출이 있었다. 이러한 새로운 대출 유형은 은행이 재래식 고정금리, 상각형 주택담보대출을 하는 오랜 관행을 대체한 것으로 평가된다. 저축과 대출 위기의 원인이 된 은행업 규제 완화에 대한 비판 중 하나는 의회가 이런 대출 유형에 의한 착취를 막을 수 있는 규제를 제정하지 못했다는 점이다. 그 후 약탈적 대출의 광범위한 남용은 조정 가능한 금리의 담보대출의 사용과 함께 일어났다.[17][18] 2006년에 발행된 서브프라임 모기지 중 약 90%는 조정 가능한 금리 모기지였다.[19]

1992년 주택 및 지역사회 개발법

법안은 패니 메이와 프레디 맥에 대한 "부적절한 주택" 대출 구매 권한을 설정했으며, 그 권한은 HUD에 의해 규제되어야 했다. 당초 1992년 제정에서는 패니와 프레디의 대출 매입 중 30% 이상이 '부실형 주택'(정상적인 대출 기준 이하 대출자)과 관련되도록 했다. 그러나 HUD는 향후 요건을 설정할 수 있는 힘을 부여받았고, HUD는 곧 의무사항을 증가시켰다. 이것은 "비우량" 모기지를 부추겼다. (아래 HUD 필수품 참조)

유리스테이걸법 폐지

유리-스테이걸법대공황 이후 제정되었다. 그것은 부분적으로 전자의 대출 활동과 후자의 신용 평가 활동 사이의 잠재적인 이해 상충을 피하기 위해 시중 은행과 투자 은행을 분리했다. 1999년 빌 클린턴 대통령은 글램-리치-블레이리 법안에 서명했는데, 이 법은 유리-스테이걸 법의 일부를 폐지했다. 경제학자 조지프 스티글리츠는 이 법의 폐지를 비판했다. 그는 이 법안 폐지가 "은행 및 금융 서비스 업계의 3억 달러 로비 노력의 결정"이라고 말했다. 그는 투자 은행 문화가 위험을 회피하는 상업 은행 문화를 지배하고, B 은행 기간 동안 위험 감수 수준과 레버리지 수준을 증가시켰기 때문에 이 위기가 이러한 위기에 기여했다고 생각한다.oom [20]시대

빌 클린턴 전 대통령은 2008년 "빌 클린턴 전 대통령 시절 예산관리실 부국장을 지낸 앨리스 리블린은 GLB가 투자와 상업금융의 분리가 제대로 작동하지 않았기 때문에 필요한 법안이라고 말했다"고 밝혔다.t위기."[21] 루이지 징갈레스는 폐지가 간접적인 영향을 미쳤다고 주장한다. 그것은 신용산업에 유리한 법률, 규제, 개혁을 위해 공동의 대의에 로비를 하기 위해 이전에 경쟁했던 투자와 상업 은행 분야를 조정했다.[22]

경제학자들 로버트 Kuttner과 폴 크루그먼은 주장하지만 크루그먼 몇년 늦게는고 폐지 무엇에 그 대신 'shadow 은행에서 발생한 금융 위기를 일으키지 않다는 말을 번복했다는 Glass–Steagall 법의 폐지 서브 프라임 meltdown[23][24]에 기여하고 지원해 왔다.'"[25]앤드류 로스 소킨 beli.폐지는 문제가 아니었다. 대다수의 실패는 Glass-Steagall에 따라 허용되는 저당권 대출 부실 또는 상업 은행 업무에 종사하지 않은 기관들의 손실 때문이거나, 따라서 결코 이 법에 의해 보상되지 않았다.[26]

피터 J. 월리슨은 "베어, 리먼, 메릴, 골드만, 모건스탠리 등 이번 위기를 맞은 주요 투자은행들 중 누구도 시중은행에 소속돼 있지 않았다"고 지적하면서도 글래스 스테이걸이 허용하는 독립 투자은행이었다고 한다. 모기지은행인 와코비아, 워싱턴 뮤추얼, 인디맥도 글래스 폐지 이전에 존재했던 독립은행이었다.[27]

자본요건 및 위험구분

자본요건이란 은행이 투자가 손실을 입을 경우 유지해야 하는 금융 쿠션의 양을 말한다. 예금은행들은 모든 예금이 예금자에 의해 회수되지 않을 것을 전제로 예금을 가져가고 자산을 매입할 것이다. 은행이 선택하는 자산이 위험할수록 위험을 상쇄하기 위한 자본요건이 높아진다. 예금은행들은 위기 이전에 광범위한 규제와 감독을 받았다. 예금 또한 FDIC에 의해 특정 한도까지 보증된다.

그러나 예금은행들은 특수목적차량이라 불리는 복잡한 법인을 통해 상당량의 자산과 부채를 대차대조표에서 제외시켰다. 이를 통해 은행들은 자본 요건 계산에서 이러한 금액을 제거할 수 있었고, 이로 인해 더 많은 위험을 감수할 수 있었지만 위기 이전 호황기에는 더 높은 수익을 낼 수 있었다. 2007년부터 이 비차대조표 차량들이 어려움을 겪었을 때, 많은 예금 은행들은 그들의 손실을 메워야 했다.[28] 마틴 울프는 2009년 6월에 다음과 같이 썼다. "이번 10년 초 은행들이 행한 것 중 엄청난 부분 - 오프 밸런스 시트의 차량, 파생상품, 그리고 '섀도 뱅킹 시스템' 그 자체는 순환적인 규제를 찾는 것이었다."[29]

예금 은행과 달리, 투자 은행들은 자기 계좌나 의뢰인을 위해 인수, 시장 형성, 거래 자금을 조달하기 위해 자본을 조달한다; 그들은 같은 감독이나 자본 요건을 따르지 않는다. 리먼브러더스나 메릴린치 등 2008년 9월 위기의 중심에 있는 대형 투자은행들은 예탁은행과 같은 자본요건을 적용받지 않았다(자세한 내용은 아래 그림자금융시스템 섹션 참조). 2007년 말까지 4조1000억달러의 부채를 안고 있는 5대 투자은행의 부채비율(취득위험의 척도)은 2003년부터 2007년까지 크게 증가했다.[30][31]

쉴라 베어 FDIC 의장은 2007년 바젤 2차 협정의 보다 유연한 리스크 관리 기준과 일반적으로 은행 자본 요건을 낮추는 것에 대해 경고하였다. "은행들이 자기 자신의 기구에 맡겨진 자본이 신중한 것보다 덜 유지될 것이라고 믿는 데는 강력한 이유가 있다. 사실, 은행들은 암묵적이고 노골적인 정부 안전망으로부터 이익을 얻는다. 은행에 투자하는 것은 안전한 내기로 인식된다. 적절한 자본 규제가 없으면 은행은 자본이 거의 없거나 전혀 없는 시장에서 영업을 할 수 있다. 그리고 정부와 예금 보험회사들은 결국 실패의 위험과 비용을 많이 부담하면서 그 책임을 떠안게 된다. 역사는 우리가 1980년대 후반과 1990년대 미국 은행과 S&L 위기에서 보았던 것처럼 이 문제가 매우 현실적이라는 것을 보여준다. 부적절한 자본 규제에 대한 최종 법안은 매우 무거울 수 있다. 간단히 말해서 규제 당국은 자본 결정을 전적으로 은행에 맡길 수 없다. 만약 그랬다면 우리는 우리의 일을 하거나 공익을 위해 봉사하고 있지 않을 것이다."[32]

그림자금융 시스템 호황과 붕괴

비예금금융시스템은 규제예탁결제시스템 규모를 넘어서는 규모로 성장했다. 다만 비예금제도 내 투자은행, 보험사, 헤지펀드, 머니마켓펀드 등은 예금자보험, 은행자본 제한 등 예탁제도 같은 규제를 받지 않았다. 이들 기관들 중 다수는 2008년 9월 리먼브러더스AIG가 금융위기와 그에 따른 경기 침체를 촉발하면서 은행 운영과 맞먹는 피해를 입었다.[6]

FCIC 보고서는 20세기 초 우리는 연방준비제도이사회(Federal Federal Federation)와 연방예금보험(Federal Responsibility)을 설립해 정기적으로 미국 은행 시스템을 괴롭혔던 패닉에 대한 보루를 제공했다.e 19세기 그러나 지난 30년 이상 동안 우리는 전통적인 은행 시스템의 크기에 필적하는 그림자 금융 시스템(불투명하고 단기 부채가 많은)의 성장을 허용했다. 예를 들어, 수십조 달러의 리포 대출 시장, 장외 거래 기업 및 장외 파생상품의 사용과 같은 시장의 주요 구성요소는 우리가 금융 붕괴를 막기 위해 구축한 보호장치 없이 시야에 숨겨져 있다. 우리는 19세기 안전장치를 갖춘 21세기 금융시스템을 가지고 있었다."[1]

병행금융제도의 중요성

증권화 시장은 위기 동안 손상되었다.

2008년 6월 연설에서 당시 NY연방준비은행 총재 겸 CEO였던 티머시 가이트너 미 재무장관은 섀도뱅킹 시스템이라고도 불리는 '병행형' 은행 시스템의 기업들에게 신용시장이 얼어붙은 데 대해 "실행형"고 말했다. 이들 기업은 금융시스템을 뒷받침하는 신용시장에 중요해졌지만 동일한 규제대상의 지배를 받지는 않았다. 또한, 이러한 기업들은 유동성 시장에서 단기 차입하여 장기적이고 유동적이며 위험한 자산을 구입하기 때문에 취약하였다.

이는 신용시장의 붕괴가 장기자산을 침체된 가격에 매각하면서 급속한 디폴로지를 겪게 된다는 것을 의미했다. 그는 "2007년 초, 구조화된 투자 차량, 경매 우선 증권, 입찰 옵션 채권 및 변동금리 요구 채권에서 자산유동화 상업용지 도관은 총 자산 규모가 약 2조 2천억 달러였다. 하룻밤 사이에 3자 리포에 자금을 조달한 자산은 2조 5천억 달러로 늘어났다. 헤지펀드에 보유하고 있는 자산은 약 1조 8천억 달러로 늘어났다. 당시 5대 투자은행의 대차대조표를 합치면 총 4조달러가 된다. 이에 비해 당시 미국 5대 은행지주회사의 총자산은 6조 달러를 조금 넘었고, 전체 은행시스템의 총자산은 약 10조 달러였습니다." 그는 "이러한 요인들이 복합적으로 작용한 효과는 자산가격과 신용주기에 취약한 금융시스템"[4]이라고 말했다.

그림자 금융 시스템에서 실행

경제학자 폴 크루그먼은 그림자 금융시스템에 대한 운영이 위기를 초래하는 "무슨 일이 일어났는지"의 핵심이라고 설명했다. 이어 "섀도뱅킹 시스템이 경쟁 은행으로 확대되거나 심지어 중요성이 기존 은행을 능가하는 만큼 정치인과 공무원들은 대공황을 가능케 한 일종의 금융 취약점을 재현하고 있다는 사실을 깨달았어야 했고, 규제와 금융 안전망을 확장해 대응했어야 했다"고 덧붙였다. 이 새로운 기관들을 취재하다 영향력 있는 인물들은 은행이 하는 일을 하는 일, 은행이 있는 방식대로 위기 상황에서 구제해야 하는 일이라면 무엇이든 은행처럼 규제해야 한다는 단순한 규칙을 선언했어야 했다. 그는 이러한 통제의 부족을 "악질 무시"[6]라고 언급했다. 일부 연구자들은 GSE와 섀도뱅킹 시스템 간의 경쟁이 인수기준의 악화를 초래했다고 제안했다.[8]

예를 들어 투자은행 베어스턴스는 밤샘시장에서 자금조달의 상당 부분을 보충하도록 요구받았고, 이로 인해 기업은 신용시장 붕괴에 취약해졌다. 자금력에 대한 우려가 제기되자 이들 단기 시장에서 자금 확보 능력이 떨어져 뱅크런에 버금가는 결과를 낳았다. 나흘 동안 투자자가 그 회사로부터 자금을 조달하면서 그것의 가용 현금은 180억 달러에서 30억 달러로 감소했다. 붕괴되어 2008년 3월 16일 은행 JP모건체이스에 매각되었다.[33][34][35]

미국의 주택 소유자, 소비자, 그리고 기업들은 2008년 동안 약 25조 달러의 빚을 졌다. 미국 은행들은 총액 중 약 8조 달러를 전통적인 주택담보대출로 직접 보유했다. 채권 보유자들과 다른 전통적인 대부업자들은 또 다른 7조 달러를 제공했다. 나머지 10조 달러는 평행은행제를 의미하는 증권화 시장에서 나왔다. 증권화 시장은 2007년 봄부터 폐쇄되기 시작했고 2008년 가을에는 거의 폐쇄되었다. 따라서 민간 신용 시장의 3분의 1 이상이 자금의 원천으로서 이용할 수 없게 되었다.[36][37] 2009년 2월, 벤 버냉키는 증권화 시장이 사실상 폐쇄된 상태로 유지되고 있으며, 이는 패니 매와 프레디 맥에게 매각될 수 있는 주택담보대출의 준수를 제외한다고 말했다.[38]

이코노미스트는 2010년 3월 "베어 스턴스와 리먼브러더스는 하룻밤 사이에 공황상태에 빠진 '리포' 대출자들 사이에서 침묵으로 경영이 마비된 비은행들로 이들 중 상당수는 자신들이 보유하고 있는 증권화된 담보물의 질에 대해 불확실하다"고 보도했다. 리먼의 실패로 대기업에 대한 단기 자금 지원이 얼어붙은 후 이들 펀드에서 대량 환원된 것이다."[5]

패니 매와 프레디 맥

패니 메이프레디맥(FNMA, FHLMC라고도 함)은 모기지담보부증권(MBS)을 구입하고, 모기지담보부증권(MSE)을 사고팔며, 미국 내 모기지 중 상당 부분을 보증하는 정부 후원 기업(GSE)이다.

금융위기조회위원회

금융 위기 조사위원회(FCIC)는 2011년 "패니 메이&프레디맥이 위기에 기여했지만 1차 원인은 아니었다"[1]고 보고했다. FCIC는 다음과 같이 보고했다.

  • "이 문제에 관해 인터뷰한 수십 명의 현재 및 전 패니 메이 직원과 규제당국 중 2명을 제외한 모든 직원들은 FCIC에 그 목표에 도달한 것이 GSE의 더 위험한 담보대출 구매의 주요 동인이 아니라고 말했다."
  • 2005년까지 GSE의 주택 소유 목표(저소득층 또는 중간 소득층 가구) - 주택담보대출 구입의 50%는 저소득 가구 또는 저소득 가구로 구성되어야 했지만 - 2005년에 목표가 상향 조정되어 2007년에 55%에 달했음에도 불구하고 - "정상적인 사업 방침"에 의해 충족될 만큼 도전적이지 않았다.
  • 대부분의 Alt-A 대출 - GSE가 매입했다는 비판을 받는 더 위험한 주택담보대출에 포함되어 있는 - "고소득 지향적"이며, 저소득 및 중저소득 주택 보유 목표를 달성하려는 의도가 아니라 이익을 증가시키기 위해 구매한 것이다.
  • 주택 소유권을 활성화하기 위한 GSE의 노력의 대부분은 주택 박람회와 홍보 프로그램 등 대출 기준을 줄이거나 완화하는 것과 무관한 마케팅 및 홍보 활동이었다.
  • 주택 소유를 늘리기 위해 대출을 의무화한 법률은 패니와 프레디 둘 다 "불가능하거나 회사의 안전과 건전성에 영향을 미칠 수 있는 주택 목표를 달성하지 못했다"고 했고, GSE는 그럴 필요성을 느꼈을 때 그러한 허점을 스스로 이용했다.
  • 결국, 대출에 대한 조사에서는 소수(예: 2005년부터 2008년 사이에 프레디가 매입한 모든 대출의 4%)만 "특정적으로 [주택소유] 목표에 기여했기 때문에" 매입되었다.[39]
* GSE는 정부 후원 기관인 Fannie Mae(FNMA)와 Freddie Mac(FHLMC)이 매입하거나 보증한 대출금을 말한다.
*SUB는 발행자에 의해 서브프라임이라고 표시된 개인 라벨 증권에 판매된 대출을 말한다.
*ALT는 개인 레이블인 Alt-a 증권화(비우량 주택담보대출만큼 위험하지 않음)로 판매되는 대출을 가리킨다.
*FHA는 연방주택청 또는 재향군인청이 보증하는 대출금을 말한다.
(출처: 미국 금융경제 위기의 원인에 대한 국가 위원회의 최종 보고서, 218페이지, 그림 11.3)

위원회는 GSE 대출이 비 GSE 또는 개인 라벨 대출의 28.3%에 비해 2008년 6.2%의 연체율을 기록했다고 밝혔다.[40] 위원회는 2006년부터 2009년까지 매년 말에 미지급된 약 2500만건의 주택담보대출을 신용점수, 계약금 및 주택담보대출 규모, 주택담보대출 구매자/보증인 등의 특성에 따라 500개 이상의 하위그룹으로 세분화하여 대출금 중 평균 연체율이 훨씬 낮은 것으로 확인하였다.FHA, Fannie Mae, Freddie Mac과 같은 정부 후원 기관이 "개인 라벨" 증권화로 판매되는 비우량 대출 중 하나를 보유하거나 보증한다.[41] ("다양한 주택담보대출 시장부문 대출실적" 차트 참조)

위원회는 GSE 모기지 증권이

본질적으로 위기 내내 그들의 가치를 유지했고 금융위기의 중심이었던 중요한 금융회사 손실에 기여하지 않았다. GSE는 서브프라임 등 위험부담이 큰 모기지 확대에 참여했지만 월가를 비롯한 대부업체들을 주도하기보다는 뒤를 따랐다.

서브프라임 [1]대출로 2011년 1월, FCIC 위원회에서[42] 공화당원 4명 중 3명은 다수결과는 반대했지만, 미국의 주택 정책이 기껏해야 위기의 원인 중 하나라는 것을 발견했다.[43] 사람은 이렇게 썼다.

"신용 스프레드는 주택뿐 아니라 상업용 부동산과 같은 다른 자산 계층에서도 감소했다. 신용거품을 미국 주택거품의 본질적 원인으로 봐야 한다는 얘기다. 또 미국의 주택정책이나 시장의 문제만으로는 미국의 주택거품을 설명할 수 없다는 것을 말해준다."[44]

월리슨의 반대

그 FCIC의 대다수 소수 의견에 그의 외로운 반대에서 집행위 원인 피터 J.Wallison 미국 기업 연구소(그리고 AEI)의, 파니의 조치 등인데 거품은 2007, 낮은 품질과 높은 위험 대출에 빠지기 시작했다 프레디의 위기를 주로에 대해 쓰기"b.을 낳았다 미국 주택 정책을 비난했다y 가버닝 정책은 유례없는 수에서 실패했다. 이러한 채무 불이행의 영향은 당시 패니 매이와 프레디 맥이 HUD의 저렴한 주택 목표를 충족시키기 위해 많은 수의 서브프라임과 기타 고위험 대출을 취득하고 있었다는 사실을 이해한 투자자가 거의 없었기 때문에 더욱 악화되었다." 그의 반대는 전 패니 매의 최고신용책임자였던 동료 AEI 멤버 에드워드 핀토의 연구에 크게 의존했다. Pinto는 2008년 초까지 4조 6천억 달러로 평가된 "비우량 주택담보대출(비우량 주택담보대출과 Alt-A로 정의됨)이 2,700만 건에 달할 것으로 추정했다. 이 중 패니앤프레디는 1조8000억 달러에 이르는 1200만 채의 주택담보대출을 보유하거나 보증했다. 정부기관들은 총 1,920만 달러 또는 2조 7천억 달러를 보유하거나 보증했다.[45] 2008년 1월 현재 미국 주택담보대출 잔액 총액은 10조7000억 달러다.[46]

왈시온은 자신의 반대 의견을 공표하고 다수의 기사와 오퍼레이션으로 비평가들에게 대응했으며, 뉴욕타임스 칼럼니스트 조 노세라는 그에게 "거의 단신으로" "패니 매와 프레디 맥이 금융위기를 일으켰다는 신화"[47]를 만들어냈다고 비난한다.

금융위기를 조성하는 데 있어 패니와 프레디의 역할에 대한 다른 논쟁

패니 매와 프레디 맥의 비평가들

비평가들은 패니 메이와 프레디 맥이 대출 기준에 여러 가지 면에서 영향을 미쳤다고 주장한다. 이는 종종 그들의 직접 대출 구매와 무관한 것이었다.

간편한 자동화된 언더라이징 표준의 적극적인 홍보

1995년에 Fannie와 Freddie는 자동화된 언더라이팅 시스템을 도입했는데, 이것은 언더라이팅 과정을 가속화하기 위해 고안된 것이다. 곧 대부분의 업계에 대한 인수 기준을 정립한 이들 제도(GSE가 대출을 구입했는지 여부)는 인수 승인 절차를 크게 완화했다. 약 1000개의 대출에 대한 독립적인 연구에 따르면, 동일한 대출이 기존 프로세스보다 자동화된 프로세스에 의해 승인될 가능성이 65% 더 높은 것으로 나타났다.[48] GSE는 새로운 자유화된 시스템을 홍보하는 데 적극적이었고 심지어 대출자들에게 그것들을 사용하도록 요구하기도 했다. OFHEO는 2004년 1월 작성한 논문에서 "Fannie Mae와 Freddie Mac이 내부 사업 운영에서 점수 매기기와 자동 언더라이징을 사용하기 시작하자 머지않아 각 기업에서 이러한 도구를 사용하는 사업을 하는 단일 가계 대출자를 요구하게 되었다"고 그 과정을 설명했다. 기업은 판매자/서비스 제공자에 대한 적합한 가이드라인에 이러한 기술의 사용을 포함시킴으로써 그렇게 했다.[49]

간편한 담보 평가 시스템의 적극적인 홍보

1990년대 중반에는 패니와 프레디도 자동평가시스템(AVMs)을 홍보했다.[50] 머지않아 두 GSE는 많은 경우 현장 물리적 검사가 필요하지 않다고 결정했다.[51] 오히려 비교 가능한 판매 데이터에 주로 의존하던 AVM이면 충분할 것이다. 일부 분석가들은 특히 어려운 이웃의 부동산에 대한 AVM의 사용이 담보 대출의 과대평가로 이어졌다고 믿는다.[52]

소규모 담보대출 브로커 수천 명 승진

2001년 일부 주요 은행들은 월 스트리트 저널에 패니와 프레디가 이들 중개인에게 자동화된 인수인계 시스템을 제공함으로써 [53]규제된 지역사회 은행보다 작고 얇게 자본화된 모기지 브로커들을 홍보하고 있다고 말했다. 월스트리트저널(WSJ)은 "수천명의 모기지 브로커들이 인수 소프트웨어를 이용할 수 있게 만들었다"고 보도하면서 이들 "브로커들과 다른 소규모 플레이어들은 더 큰 은행에 위협이 되게 했다"[53]고 전했다. '자동입출금 소프트웨어로 무장한 브로커'가 F&F에 직접 대출을 팔 수 있어 '은행을 대출사업에서 빼낼 수 있다'[53]는 이론이었다. 주택 붐이 최고조에 달했을 때 미국 전역에는 약 7만 5천 명의 소규모 모기지 브로커들이 있었으며,[54] 이들 중 상당수는 서브프라임 모기지 사태를 초래한 전가 및 약탈적 대출 관행을 설명했다고 여겨진다.[55]

사채업자가 제공하는 저품질 대출상품 창출

주택담보대출자들이 팔고, 기준이 약하다는 비판을 받는 대출상품의 상당수는 패니나 프레디가 설계한 것이다. 예를 들어 프레디가 설계한 '어퍼블 골드 100' 대출 라인은 계약금도, 차입자로부터 마감 비용도 요구하지 않았다. 마감 비용은 "적격 기관의 보조금, 친척의 선물 또는 무담보 대출 등 다양한 출처에서 발생할 수 있다".[56]

대출 집계업체와의 긴밀한 관계

2006년 미국 전체 주택담보대출의 20%를 출자한 것으로 보고된 회사인 컨트리 와이드사는 패니 메이와 긴밀한 사업 관계를 맺고 있었다. 이후 15년 동안[1991년부터]으로 전국적인과 패니 메이 – Mozilo와 Johnson 다음 Mozilo과 프랭클린 레인스, 존슨의 후계자 –은 골반에 연결될 것 이 관계 체인 Blame의 Muolo와 파디야가:"설명되어 있다.그해에"[57]"Depending, 파니의 대출의 30%으로 전국적인,'프레디맥' 그렇게 있었다. "이 협회가 전국 은행에 제공하는 애인 구매 조건보다 더 나은 혜택을 준 것에 감사한다."[58]

서브프라임 구매에 대한 잘못된 보고

패니와 프레디의 서브프라임 대출 구매 추정치는 0조 달러에서 수조 달러까지 다양하다. 예를 들어, 2008년에 이코노미스트 폴 크루그먼은 "파니와 프레디는 서브프라임 대출을 할 수 없기 때문에 하지 않았다"고 잘못 주장했다. 서브프라임 대출의 정의는 정확히 법률에 의해 부과된 요건을 충족하지 못하는 대출이며, 파니와 프레디는 상당한 대출금을 상환한 대출자에게 발행한 담보대출만 구입하고 있다.그들의 수입을 문서화했다."[59]

경제학자 러셀[60] 로버츠는 2008년 6월 워싱턴포스트(WP) 기사에서 "2004년부터 2006년까지 두 명의 GSE가 서브프라임 대출을 뒷받침하는 유가증권을 4,340억 달러를 매입해 그러한 대출이 더 많은 시장을 창출했다"[61]고 보도했다. 더욱이 2004년 HUD 보고서는 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)로 뒷받침된 증권거래는 GSE가 공식적으로 부인한 것이지만 그럼에도 불구하고 시장에 참여했다는 사실을 인정했다.[62] Fannie와 Freddie 모두 2004, 2005, 2006, 2007년 연례 보고서에서 그들의 서브프라임 구매의 일부를 보고했다.[63] 그러나 GSE 서브프라임 구매의 전부는 2007/08년의 금융위기 이후까지 알려지지 않았다. 2011년 12월 증권거래위원회(SEC)는 패니와 프레디의 전 집행부 6명을 증권사기 혐의로 고발했으며, SEC는 이들 회사가 사실상 2008년 6월(크러그먼이 그의 격앙된 진술을 하기 한 달 전) 현재 2조 달러 이상의 서브프라임 대출을 보유하고 있다고 주장했다.

패니와 프레디의 서브프라임 대출 및 유가증권 매입 추정치

비평가들은 두 명의 GSE가 보고한 서브프라임 대출의 양이 엄청나게 과소평가되어 있다고 주장한다. GSE 서브프라임 구매에 대한 초기 추정에서 미국기업연구소의 피터 월리슨과 칼로미리스는 두 GSE가 2008년 8월 현재 약 1조 달러의 서브프라임을 보유하고 있다고 추정했다.[64] 이어 패니매이의 전 임원인 에드워드 핀토가 추산한 금액은 약 1조8000억 달러로 1200만 채의 주택담보대출 가운데 퍼졌다.[65] 그것은, 수적으로, 미국에서 미지불된 모든 서브프라임 대출의 거의 절반이 될 것이다. 가장 높은 추정치는 월리슨과 에드워드 핀토가 패니·프레디 전 임원을 상대로 한 증권사기 사건과 관련해 증권거래위원회가 신고한 금액을 토대로 산출한 것이다. 월리슨과 핀토는 SEC 정보를 이용해 두 GSE가 2008년 기준 이하의 대출로 2조 달러 이상을 보유하고 있다고 추정했다.[66]

그 불일치는 추정 출처와 방법에 기인할 수 있다. 가장 낮은 추정치(크러그맨의 추정치)는 실제로 행해진 것과 무관하게 법적으로 허용되는 것에 근거한다. 다른 낮은 추정치는 단순히 패니와 프레디가 재무제표의 보고와 그 밖의 보고에서 보고한 금액에 기초한다. 앨런 그린스펀이 지적한 바와 같이, GSE의 서브프라임 보고는 과소평가되었고, 이러한 사실은 2009년 9월 패니매이가 프라임 모기지 증권 포트폴리오의 상당 부분을 서브프라임으로 재분류하기 전까지는 밝혀지지 않았다.[67]

월리슨, 칼로미리스, 핀토의 추정치는 대출의 구체적인 특성에 대한 분석에 근거한다. 예를 들어 월리슨과 칼로미리스는 서브프라임 대출을 나타내는 5가지 요소를 사용했다. 마이너스 대출 상각, 이자 전용 지급, 10% 미만 계약금, 낮은 서류, 낮은 FICO(신용) 점수 등이 그 요인이다.[64]

서브프라임 치어리딩

Pannie나 Freddie가 서브프라임 대출을 샀을 때 그들은 기회를 잡았는데, Paul Krugman이 지적한 대로, "비우량 대출은 정확히 법에 의해 부과된 요건을 충족하지 못하는 대출이며, Fannie와 Fredddie는 상당한 계약금을 지불하고 그들의 소득을 세심하게 기록한 대출자에게 발행된 담보대출만을 구입하는 대출이다."[59] 지적했듯이, SEC는 패니와 프레디 둘 다 서브프라임 대출의 구매와 관련하여 법을 무시했다고 주장했다. 그러나 어떤 대출은 질이 너무 떨어져서 패니와 프레디가 그것을 살 기회를 잡으려 하지 않았다. 그럼에도 불구하고 두 GSE는 살 수 없는 서브프라임 대출을 추진했다. 예를 들어 "1997년 프레디 맥의 단독주택담보대출 담당 이사인 맷 밀러가 '적용 가능한 주택 심포지엄'에서 사채업자들에게 연설했다. 그는 프레디가 보통 '대출 전망자 연구와 창조적인 신용 개선의 사용을 통해' 그들의 적당한 가격의 주택 대출을 사고 증권화하는 방법을 찾을 수 있다고 말했다. 그러자 밀러씨는 '하지만 만약 이 모든 분석 후에 당신이 보유하고 있는 제품이 전통적인 2차 시장의 기준에 부합하지 않는다면 어떻게 할 수 있는가?'라고 덧붙였다. 맷 밀러는 해결책을 가지고 있었다. Freddie는 이러한 서브프라임 대출에 대한 구매자를 찾기 위해 "세개의 회사"와 협력할 것이다.[68]

GSE는 서브프라임 대출의 사용을 확대하는데 있어 선구적인 역할을 했다. 1999년 프랭클린 레이네스는 1990년대 모기지 계약금 상환 요건을 줄인 패니 매의 이전 노력에 이어 패니 매를 서브프라임으로 편입시켰다. 이 시기에 서브프라임은 전체 주택담보대출 시장의 아주 작은 부분을 차지했다.[69] 2003년 서브프라임 사용이 크게 확대된 후, 수많은 사채업자들이 패니와 프레디에 대한 경쟁적 대응으로 서브프라임 대출을 발행하기 시작했는데, GSE는 여전히 모든 서브프라임 대출의 거의 50%를 통제하고 있다. 2003년부터, 사채업자들은 서브프라임 대출에서 그들의 몫을 늘렸고, 후에 가장 위험한 대출을 많이 발행했다. 그러나 2003년 이후 서브프라임에서의 시장점유율 하락을 이유로 패니 메이와 프레디 맥의 위기를 방어하려는 시도는 GSE가 이 시장을 크게 창출했다는 사실을 무시하고 심지어 컨트리와이드와 같은 최악의 개인대출 범죄자들과도 긴밀히 협력했다. 2005년 패니 메이가 매입한 대출 4건 중 1건이 컨트리와이드에서 나왔다.[70] 패니 메이와 프레디 맥은 본질적으로 서브프라임 고속도로를 포장했고, 그 밖의 많은 사람들이 그 뒤를 따랐다.

패니 매와 프레디 맥의 수비수

이코노미스트 폴 크루그먼과 변호사 데이비드 민은 주거용 부동산의 bubble/bust의 패니 메이, 프레디 맥과 지역 사회 재투자 법(CRA) 수 없었는지 주요 원인은 비슷한 규모의 America[71]에 상업용 부동산 시장에 거품을 — 호텔, 쇼핑몰과 사무실 시장 주장해 왔다. 공원적당한 가격의 주택 정책의 영향을 거의 받지 않는다.[72][73] 이들의 추측은, 암묵적으로, 금융위기가 부동산 「거품」의 폭발에 의해 발생했다는 것이다."

"우리의 구성원들은 시장 실패가 보이는 것을 정부 탓으로 돌리려고 노력했다; 그들의 마음 속에는 저소득층을 주택 소유로 밀어넣으려는 정부의 노력이 문제의 근원이 되었다. 보수 진영에 이런 믿음이 확산되면서 사실상 모든 심각한 증거 평가 시도는 이 견해에 장점이 거의 없다는 결론을 내렸다고 말했다.

Joseph Stiglitz[74]

크루그먼의 분석에 맞서 피터 월리슨은 이번 위기는 주로 하방 또는 무다운 대출로 지탱되던 부동산 거품이 터지면서 발생했는데, 이는 미국 주거용 주택 대출의 독특한 경우였다고 주장한다.[75] 또 외환위기 당시 상업대출의 채무불이행 실태에 대해 조사한 결과 슈동안과 앤서니 B가 나왔다. 샌더스 보도(2010년 12월) : "CMBS[상업담보부증권] 대출 내역이 위기 이전에 실질적으로 악화되었다는 제한적인 증거를 발견한다."[76] 다른 분석가들은 상업용 부동산의 위기와 관련 대출이 주거용 부동산의 위기 이후 발생했다는 주장을 지지한다. 경제전문기자 킴벌리 아마데오(Kimberly Amadeo)는 "주거용 부동산의 감소 징후는 2006년에 처음 발생했다"고 보도했다. 3년 후 상업용 부동산은 그 효과를 느끼기 시작했다.[77] 데니스 A. 부동산 변호사 겸 공인회계사 지에라크는 다음과 같이 썼다.

...상업용 부동산 대출의 대부분은 정말 좋지 않은 경제로 인해 파괴된 양호한 대출이었다. 대출자들이 대출을 부실하게 한 게 아니라 경제였다는 얘기다.[78]

언론인 매클린과 노세라는 이 위기에 관한 책에서 GSE(패니, 프레디)가 민간 부문을 서브프라임 대출로 이끌기 보다는 그 뒤를 따랐다고 주장한다.

이어 "2003년 패니매이의 단독주택 지원 채권 시장점유율은 45%로 추정됐다. 불과 1년 뒤 23.5%까지 떨어졌다. 2005년 패니매이의 내부 발표에서 "프라이빗 레이블 볼륨이 처음으로 패니매 볼륨을 넘어섰다"고 경고한 바 있다. 왜 이런 일이 일어나는지에 대해서는 의문의 여지가 없었다: 서브프라임 모기지 발행자들이 시장을 지배하기 시작하고 있었다. 그들은 그들의 대출을 보증하기 위해 Fannie와 Freddie를 필요로 하지 않았다. Fannie의 시장 점유율이 떨어지자, 그 회사의 투자자들은 안절부절못했다.
씨티그룹은 시티그룹이 장기 ...주주가치를 극대화하기 위한 전략적 대안이라고 부르는 것을 검토하기 위해 고용되었다. 시가총액 증가의 핵심 권고안 중= …불합격 주택담보대출 보장 시작"[79]

"비적합" 대출은 프라임 대출 기준을 준수하지 않는다는 것을 의미한다.

뉴욕타임스(NYT)는 2008년 패니매에 대한 기사에서 회사가 대출 속도를 조절하기보다는 압력에 대응한 것으로 설명하고 있다. 2004년경에는 경쟁업체들이 수익성 좋은 부분을 훔치고 있었다. 의회는 저소득 대출자들에게 더 많은 대출을 해주기를 요구하고 있었다. "대부업자들은 패니가 가장 위험한 대출을 더 많이 사지 않는 한 월가에 직접 팔겠다고 위협하고 있었다."[80]

연방준비제도이사회(FRB)의 자료에 따르면 2006년 서브프라임 모기지 중 84% 이상이 패니, 프레디가 아닌 민간 라벨기관에서 발생했으며, 버블이 커질수록(높은 48%에서 2006년 전체 서브프라임 대출의 24%까지) 패니 매와 프레디맥이 보험에 가입한 서브프라임 대출의 비중은 감소하고 있다.[81] 경제학자인 제프 매드릭프랭크 파트노이에 따르면, 월가와 달리 GSE는 "트리플A 등급이 매겨져 금융위기의 주요 원인이었던 훨씬 더 위험한 담보부 채무(CDO)를 사들인 적이 없다"[82]고 한다. 2011년 연준이 GSE 규제를 적용받지 않은 지리적 지역의 통계적 비교를 이용한 연구는 GSE가 서브프라임 위기에 중요한 역할을 했다는 "증거가 거의 없다"는 것을 발견했다.[83][84]

월리슨의 논문에 반대하는 또 다른 주장은 핀토가 그에게 제공한 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)의 숫자가 부풀려져 있고, "응징하지 말라"[85]는 것이다. 크루그먼은 경제학자 마이크 콘크잘의 말을 인용, "콘크잘이 말했듯이, 이 모든 것들은 3-카드 몬테의 형태에 의존한다: 서브프라임과 다른 고위험 대출에 대해 이야기하고, 서브프라임을 실제 서브프라임만큼 위험하지 않은 다른 대출과 묶은 다음, 팬처럼 보이게 하기 위해 본질적으로 가짜 골재를 사용한다.조카/프레디가 사실 문제의 핵심이었습니다."[86] 핀토의 분석에서 '비전통적 주택담보대출'에는 알트-A 주택담보대출이 포함돼 있는데, 이 주택담보대출은 저소득·중도소득 차입자들이 사용하지 않고, 저렴한 주택목표 달성과도 무관하다.

맥클린 기자에 따르면 'GSE가 위기에 책임이 있다는 이론'은 '철저하게 거듭 신임을 잃었다'는 '캐너드'이다.[85] 위원회는 핀토와 그의 수치를 분석하기 위해 만났고 맥클린에 따르면 "핀토의 수치가 유지되지 않는다"[85]고 말했다.

정부회계감사원은 핀토에 비해 서브프라임 대출이 훨씬 적은 것으로 추산했다. Pinto는 시장이 붕괴되었을 때 미국의 모든 주택담보대출의 절반인 2700만 대출이 서브프라임이었다고 말했다. GAO는 (2010년) 2009년 말까지 이 같은 대출이 459만 건에 불과했고, 2000년부터 2007년까지 총 1450만 건의 비우량 대출이 발생한 것으로 추정했다.[85]

월리슨의 FCIC 반대 보고서에 포함된 핀토의 데이터는 파니와 프레디가 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)로 1조8000억달러를 매입한 것으로 추정되며 1200만건의 모기지(모기지)로 확산됐다. 그러나 저널리스트 조 노세라(Joe Nocera)에 따르면 핀토의 주택담보대출 수치는 "30년 만기 고정형 주택담보대출이 아닌 모든 것을 서브프라임으로 분류해 "인플레이션"된다.`"[87]

상기 판단(콩잘, 크루그먼, 맥클린, GAO, 연방준비제도이사회)은 2011년 12월 SEC 고발에 앞서, 패니 메이와 프레디맥의 증권사기 임원들이 내린 판단이라는 점에 유의해야 한다. 특히 SEC는 패니 메이와 프레디 맥이 서브프라임과 서브스탠다드 대출의 10% 미만을 서브프라임으로 신고했다고 주장했다.[88] 즉, GSE 포트폴리오에서 보유하는 기준 이하의 대출은 당초 보고된 것보다 10배 이상 많았을 수 있다. 월리슨에 따르면, 그렇게 되면 증권거래위원회(SEC)의 GSE 미준위 대출 추정치가 에드워드 핀토의 추정치보다 더 높아지게 된다.[89]

미국진보센터의 월리슨 비평가 데이비드 민에 따르면,

2010년 2분기 기준, 모든 패니와 프레디의 보증 대출 연체율은 5.9%이다. 반면 전국 평균은 9.11%에 그쳤다. Fannie와 Freddie Alt-A 디폴트 레이트는 비슷하게 국가 디폴트 레이트보다 훨씬 낮다. 이에 대해 가능한 유일한 설명은 S.E.C.와 월리슨/핀토가 "서브프라임"으로 특징지어지는 대출의 상당수는 사실 진정한 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)[87][90]가 아니라는 것이다.

여전히 월리슨에 대한 또 다른 비판은 패니와 프레디가 위기에 기여한 한, 정부가 주택 소유 확대에 대한 요구를 하지 않고 자신의 이익을 추구하는 것이 원인이라는 것이다. 월리슨은 2011년 12월 증권거래위원회가 패니와 프레디의 전 집행관 6명을 증권사기 혐의로 고발한 뒤 SEC가 그랬던 것처럼 GSE 서브프라임 매입의 전모가 위기 동안 숨겨져 있었다고 진술했다. 월리슨은 SEC의 혐의를 근거로 패니와 프레디가 실제로 2008년 6월 현재 2조 달러 이상의 서브프라임 대출을 보유하고 있다고 추정했다.[89] 그러나 언론인 Joe Nocera는 "SEC의 고발이 적절한 주택지원에 대한 언급은 거의 하지 않고 있다"고 주장하며 대신 경영진들이 잃어버린 시장점유율을 되찾아 보너스를 극대화하기 위해 (Nocera의 말로) 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)를 샀다고 주장하고 있다.[47] 제프 매드릭과 프랭크 파르트노이에 따르면[91] 2008년 9월 패니와 프레디를 음악원에 보낸 것은 '적절한 대출'이라는 원래 목표를 추구하는 것과는 별 상관이 없었다. GSE는 이러한 목표를 달성하는 것보다 이윤을 최대화하는 데 훨씬 더 신경을 썼다; 그들은 일단 그들의 회계부정이 뒤처지면 고임금의 모기지 증권을 사기 위해 낮은 금리로 돈을 빌리고 있었다…… GSE에 대해 [82]가장 불안했던 이들은 자신들의 규제 당국의 요구에도 불구하고 적정한 자본을 손실 방지책으로 유지하기를 거부했다."

노세라의 주장에도 불구하고, 적어도 패니 매의 한 임원은 인터뷰에서 다음과 같이 말하면서 완전히 다른 관점을 가지고 있었다.

모든 사람들은 우리가 이전에 거절했을 대출을 지금 구입하고 있다는 것과 모델들이 우리에게 너무 적은 요금을 청구한다고 말하고 있다는 것을 이해했다. 하지만 우리의 임무는 관련성을 유지하고 저소득 대출자들에게 서비스를 제공하는 것이었다. 그래서 그렇게 한 거야."[80] 패니와 프레디는 둘 다 고위험의 저렴한 주택 담보 대출 유형의 매입을 확대하라는 정치적 압력과 대형 투자 은행과 주택 담보 대출자들로부터 상당한 경쟁 압력을 받았다.[80]

Wallison이"민주당 정치적 관직자"짐 존슨 패니 메이"는고 착취하고 월 스트리트의 앞장을 섰다 금융 위기에 중심을 정부에 주택 정책 만든 정치적 기계로"으로 변했다 시위를 하고 있는 뉴욕 타임스지 칼럼리스트 그레첸 Morgenson서 그녀의 책 1987Endangerment을 거론했다.[92] 그러나 월리슨(Jeff Madrick and Frank Partnoy)의 두 경제학 비평가들은 모겐슨이 월가를 패니에 의해 오도된 것으로 옹호하지 않고 "주택 소유주들이 추진하는 모든 파트너 중 월가보다 대출 과정의 부패에 더 기여하는 산업은 없다"[82]고 지적한다.

Fannie Mae와 Freddie Mac의 연방 인수

2008년까지 GSE는 직접 또는 그들이 후원한 모기지 풀을 통해 5조 1천억 달러의 주택 담보 대출을 소유했는데, 이는 미지불 금액의 약 절반에 해당하는 금액이다.[93] GSE는 항상 고도로 활용되어 왔으며, 2008년 6월 30일 현재 그들의 순자산은 1140억 달러에 불과하다.[94] 2008년 9월 GSE가 5조 달러에 가까운 보증료와 기타 의무를 이행할 수 있는 능력에 대한 우려가 제기되자, 미국 정부는 이 회사들을 관리원에 배치하여 납세자들의 비용으로 사실상 국유화시킬 수밖에 없었다.[95][96] 폴 크루그먼은 정부의 지원을 암묵적으로 보장한다는 것은 "이익은 사유화되지만 손실은 사회화된다"는 것을 의미한다고 말했다. 이는 투자자와 경영진이 호황기에 이익을 얻는 반면 납세자들은 구제금융 기간 동안 손실을 떠맡게 된다는 것을 의미한다.[97]

2008년 9월 7일 GSE 관리 위원회를 발표하면서 짐 록하트는 "제2차 모기지 시장의 안정을 도모하고 자금조달 비용을 낮추기 위해 GSE는 2009년 말까지 MBS 포트폴리오를 소폭 늘릴 것"이라고 말했다. 그런 다음, 시스템 리스크를 해결하기 위해 2010년에는 포트폴리오가 매년 10%씩 점차 감소하기 시작할 것이며, 대부분 자연적인 런오프(run off)를 통해 결국 더 낮고 덜 위험한 규모로 안정화될 것이다."[98]

Jeff MadrickFrank Partnoy에 따르면, GSE는 주택 가격 하락의 급격한 변화로 인해 보수주의자로 전락했고, 그들이 "사적 시장이 가져간 거의 위험을 감수하지 않았다"는 사실에도 불구하고, Jason Thomas와 Robert Van Order는 GSE의 하락이 "주로 인한 모기지"로 인해 빠르게 이루어졌다고 주장한다. 2006년과 2007년에 그것은 대부분 위험하지만 서브프라임은 아닌 주택담보대출과 부동산 가치 하락을 메울 수 있는 불충분한 자본의 구입과 관련이 있었다. GSE에 관한 논문에서 그들은 "그들의 추락이 정부 주택정책에 기인하거나 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 지원을 받는 증권시장의 발전에 필수적인 역할을 했다는 증거를 발견하지 못했다"[99]고 밝혔다.

지역사회 재투자법

CRA는 원래 1977년 지미 카터 대통령 밑에서 제정되었다. 이 법은 은행들이 대출 차별 관행을 중단하도록 장려하기 위해 제정되었다. CRA의 효과에 대해 경제학자들 사이에 논쟁이 있는데, 신용할 수 없는 소비자와[100][101][102] 변호인들에게 CRA가 대출을 권장한다고 주장하는 사람들은 CRA가 위험 증가 없이 30년 동안 대출한 이력이 있다고 주장한다.[103][104][105][106]

금융위기조사위원회 결론

금융 위기 조사 위원회(주요 보고서)는 2011년 1월에 다음과 같이 결론을 내렸다. "...CRA는 서브프라임 대출이나 위기의 중요한 요소가 아니었다. 많은 서브프라임 대출자들은 CRA의 적용을 받지 않았다. 연구에 따르면, 서브프라임 대출의 대용품인 고비용 대출의 6%만이 법과 관련이 있는 것으로 나타났다. CRA 규제 대부업자가 대출해야 하는 지역의 대출금은 법 적용 대상이 아닌 독립된 모기지 발행업자가 동일한 지역에서 대출한 것과 비슷한 대출금의 절반 수준이었다.[1]

공화당의 세 저자는 2011년 1월 FCIC 다수의견에 대한 반대 보고서를 작성했으며 "지역사회 재투자법이나 유리스테이갈 방화벽 제거가 중요한 원인이었다. 위기는 이런 요인에 의존하지 않고 설명할 수 있다고 말했다. 세 저자는 이어 주택뿐 아니라 상업용 부동산과 같은 다른 자산 계층에서도 신용 스프레드가 감소했다고 설명했다. 신용거품을 미국 주택거품의 본질적 원인으로 봐야 한다는 얘기다. 미국의 주택정책이나 시장의 문제점이 미국 주택 거품을 스스로 설명하지는 않는다는 점도 말해준다."[107]

위기에서 CRA의 역할에 대한 토론

Detractors는 CRA의 초기 연도가 비교적 무해하다고 주장하지만, 1990년대 중반에 이루어진 CRA 개정은 무자격 저소득 대출자에 대한 주택 대출의 양을 증가시켰고, 처음으로 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)를 포함한 CRA 규제 대출의 증권화를 허용했다.[108][109] 일부 비판론자들은 CRA와 다른 적당한 가격의 주택 프로그램의 대출 기준이 약해진 것이 2001년 이후 연방준비제도이사회(FRB)의 저금리 정책과 맞물려 2007/08년 금융위기의 주요 원인이 되었다고 본다.[110]

CPA Joseph Fried는 조사 대상 500개 은행 중 34개 은행만이 응답한 결과에 따르면 CRA 대출 실적 데이터가 매우 부족하다고 썼다.[111] 그럼에도 불구하고, 추정은 시도되었다. 패니 메이(1987–89)의 전 최고 신용 책임자이자 미국 기업 연구소의 펠로인 에드워드 핀토는 2008년 6월 30일에 1조 5,600억 달러의 미납 CRA 대출금(또는 그에 상당하는 금액)이 있다고 추정했다. 이 중 약 9400억 달러(약 670만 달러)가 서브프라임인 핀토에 따르면 대출 규모는 약 670만 달러였다.[112]

경제학자 폴 크루그먼은 서브프라임 붐이 지역사회 재투자법의 적용을 받지 않은 대출기원들에 의해 "압도적으로 추진되었다"고 지적했다.[113] 금융 서비스 업체에 지역사회 재투자법 준수를 자문하는 한 법무법인에 의한 한 연구에서는 CRA가 적용되는 기관이 서브프라임 대출(전체 서브프라임 대출의 20~25%에 불과)을 할 가능성이 낮았고, 대출했을 때 금리가 더 낮다는 사실을 발견했다. 은행들은 대출금을 다른 당사자들에게 전매할 가능성이 절반이었다.[114]

랜달 크로즈너 연방준비제도이사회(FRB) 총재와 쉴라 베어 연방예금보험공사(FR) 회장은 CRA가 이번 사태의 책임이 아니라고 밝혔다.[115][116] 2008년 뉴 아메리카 재단 컨퍼런스에서 열린 연설에서 베어 장관은 "CRA의 어디에 상환 능력이 없는 사람들에게 대출을 해 주라고 하는가?"라고 물었다. 안 돼! 그리고 사실 오늘날 문제를 일으키고 있는 대출 관행은 시장 점유율과 수익 증대에 대한 열망에 의해 추진된 것이다… 순수하고 단순하다."[117] 베어(Bair)는 문자 그대로 옳다. CRA는 은행들에게 돈을 낼 수 없는 사람들에게 대출을 하라고 말하지 않는다. 하지만, 연구에 따르면 많은 은행들이 심한 압박을 느꼈다고 한다. 예를 들어, Vistic과 Robinson은 대출자들이 CRA 협정을 "잠재적으로 크고 알려지지 않은 비용에 대한 보험의 한 형태로 보는 것 같다"고 밝혔다.대출 위반에 대한.[118]

랜달 크로즈너 미 연방준비제도이사회(FRB) 총재는 서브프라임 혼란에 대해 CRA의 책임이 없다고 말했다. 둘째, CRA 관련 대출은 다른 유형의 서브프라임 대출과 비교해서 효과가 있는 것으로 보인다. 크로스너 박사는 "CRA가 현재 주택담보대출 위기에 실질적으로 기여했다는 주장과 상반되는 증거가 있다"고 말했다. "CRA가 적용한 모든 고가의 대출금 중 6%만이 CRA 평가 지역 내 저소득 대출자나 이웃에 의해 확장되었다.CRA 평가 목적의 주요 초점인 hies."[119]

미국 기업연구소 동료 에드워드 핀토에 따르면 뱅크오브아메리카는 2008년 CRA 포트폴리오가 보유한 주택담보대출의 7%를 차지해 29%의 손실이 발생했다고 보고했다. 그는 또 "단독주택을 위한 CRA 대출의 약 50%는... 당시 여러 정부기관이 CRA 성과를 평가하기 위해 사용한 기준에 따르면, 차입자의 신용 가치를 고려하지 않았기 때문에 [높은 신용위험을 나타내는] 특성이 있었다.[120][121][122][123] 그러나 경제학자 폴 크루그먼은 핀토의 '기타 고위험 주택담보대출' 범주에 고위험이 없는 대출이 잘못 포함되어 있으며, 그 대신 전통적인 주택담보대출과 같다고 주장한다.[124] 또한, 또 다른 CRA 비평가들은 "CRA가 없었더라도 이러한 CRA 서브프라임 대출의 일부는 이루어졌을 수도 있다"고 인정한다. 이 때문에 CRA가 서브프라임 대출 규모에 미치는 직접적인 영향은 확실치 않다."[125]

제임스 쿠를라스는 "업계 참여자들은 새로운 대출 기준을 처리하고 수익을 낼 수 있다고 확신했다"고 지적했다. 그들은 주택 신용의 대규모 확장에 자금을 안전하게 댈 수 있다고 확신했다. 그들이 틀렸다는 것은 그들이 이타적인 이상을 위해 기꺼이 이윤을 희생하려 했다는 증거 그 자체도 아니다. 그 정부가 공을 굴리기 시작했다고 해서 왜 업계가 공을 가져갔는지 제대로 설명하지는 못하고 있다고 말했다.[126]

CRA는 은행간 합병 열풍이 불던 1990년대에 부활했다. 조각난 은행 제도는 국가 차원의 은행거래 금지법의 유산이었다. 지점과 국가 다변화가 이뤄지지 않은 은행들은 지역 경제 침체의 대상이 됐다. 저축과 대출 위기의 여파로 10년간의 합병은 은행 산업을 통합시켰다. 합병에 대한 정부 승인 기준 중 하나가 부실 시장에 대출해 전시한 '착한 시민권'이었다.[127]

클린턴 행정부 시절 CRA가 다시 활성화돼 합병 통제에 이용됐다. 클린턴 대통령은 CRA가 "우리가 취임하기 전까지 거의 빈사상태였다"고 말했다. 22년 동안 지역사회 투자의 95% 이상이 내가 재임한 6년 반 동안 이루어졌다."[128] CRA는 클린턴의 "제3의 길"에서 자유방임주의와 정부의 주택건설에 대한 대안으로 중요한 도구가 되었다.[127]

그러나 CRA 대출이 아닌 CRA 등급은 은행 관행을 바꾸는 주요 도구였다. 낮은 등급이 합병을 막았다. 지역사회 운동 단체들은 합병 과정에서 중요한 부분이 되었다. 그들의 지원은 대부분의 합병에 결정적이고 그 대가로 은행들은 그들의 조직을 지원했다. 2000년까지 은행들은 행동주의 단체들에게 95억 달러를 지원했고 그 대가로 이들 단체들은 선별적인 합병에 찬성한다고 증언했다. 1999년 거대 은행인 와무의 합병에 의한 설립은 주택 운동가들의 노력에 자금을 대기 위해 10년 간 CRA 1,200억 달러의 협정으로 이루어졌다. 그 대가로 CRA 활동가들은 "최악의 경영 은행 중 하나와 2007-09년 서브프라임 위기에서 실패한 가장 크고 가장 이른 은행들 중의 하나"의 합병을 지지한다.[127]

전통적인 신용 관행을 포기하기를 거부한 은행들은 소규모로 남아 있었다. 합병 통제를 통해 CRA 등급은 CRA-loanes라는 이름의 대출을 시작했을 뿐만 아니라 전체 이사회에 걸쳐 손쉬운 신용을 확장하는 "신뢰하는 은행"을 만들었다. 합병 과정을 통제함으로써 정부는 인위적인 선택 과정을 통해 손쉬운 신용 은행을 양성할 수 있었다.[127]

스티븐 D. 지저스타드와 버논 L. 스미스는 CRA의 역할에 대한 연구를 검토하면서 CRA 대출이 위기에서 유의미하지는 않았지만 CRA 점수(은행 등급)가 중요한 역할을 했다는 것을 발견했다. 그들은 "CRA가 위기에서 역할을 하는 것으로 용서받지 못하거나 근본 원인으로 잘못 판단되지 않는다"고 결론짓는다. 그것은 수단과 방법을 가리지 않는 사람들에게 쉬운 신용을 정당화하였고, 목표한 대출자들에게 모든 대출에 간접적으로 영향을 주었다. 그러나 이는 대출기관, 정부, 대중 사이에서 쉬운 신용을 위한 새로운 합의의 일부였다.[129]

정부 "적절한 주택 소유" 정책

개요

금융위기조사위원회(FCIC), 연방준비제도이사회(Fed) 경제학자, 경제전문기자 베서니 맥클린, 조 노세라 등 여러 학계 연구자들은 정부가 감당할 수 있는 주택정책이 금융위기의 주요 원인이 아니라고 주장해 왔다.[130][131] 그들은 또한 지역사회 재투자법 대출이 다른 "비우량" 담보대출보다 더 낫고 GSE 담보대출이 개인 레이블 증권화보다 더 잘 수행되었다고 주장한다.

금융 위기 조사위원회에 따르면 GSE에 대한 HUD(주택도시개발부)의 '적절한 주택 목표'에 대해 "증거와 수십 명의 관련자 인터뷰를 통해 이러한 목표가 패니와 프레디가 '무서운 주택담보대출'에 참여하는 데 미미한 기여만 했다고 판단했다"고 밝혔다. [132]

경제학자 폴 크루그먼과 데이비드 민은 미국의 거품과 그 밖의 일반 금융 위기에서 버블을 유발하는 주거용, 상업용 부동산, 그리고 소비자 신용의 동시 증가는 저렴한 주택 공급으로 인해 패니 메이, 프레디 맥, CRA 또는 약탈적 대출이 위기의 주요 원인이었다는 사례를 훼손한다고 지적한다.라이선스는 미국 상업용 부동산이나 비 미국 부동산에 영향을 미치지 않았다.[90][133]

[T]여기에 은행들이 사무실 공원과 쇼핑몰을 위해 돈을 빌려주도록 유도하는 연방법은 없었다; Pannie와 Freddie는 CRE[상업용 부동산] 대출 사업에 참여하지 않았다; 그럼에도 불구하고 55% - 55%! — 2014년 이전에 만기가 도래할 상업용 모기지 중 하나가 물밑에 있다.[134]

2011년 1월, FCIC 위원회에서[42] 공화당원 4명 중 3명은 또한 동시 상업용 부동산 붐이 미국의 주택 정책이 부동산 거품의 유일한 원인이 아니라는 것을 보여준다는 데 동의했다.

"신용 스프레드는 주택뿐 아니라 상업용 부동산과 같은 다른 자산 계층에서도 감소했다. 신용거품을 미국 주택거품의 본질적 원인으로 봐야 한다는 얘기다. 또 미국의 주택정책이나 시장의 문제만으로는 미국의 주택거품을 설명할 수 없다는 것을 말해준다."[44]

피터 월리슨은 크루그먼과 FCIC 회원들의 분석에 맞서 이번 위기는 주로 하방 또는 무다운 대출로 지탱되던 부동산 거품이 터지면서 발생한 것이라고 주장하는데, 이는 미국 주거용 주택 대출의 독특한 경우였다.[75]

크루그먼의 분석 역시 다른 분석이 도전한다. 금융위기 당시 상업대출의 채무 불이행을 조사한 결과, 슈동안과 앤서니 B가 나왔다. 샌더스 보도(2010년 12월) : "CMBS[상업담보부증권] 대출 내역이 위기 이전에 실질적으로 악화되었다는 제한적인 증거를 발견한다."[76] 다른 분석가들은 상업용 부동산의 위기와 관련 대출이 주거용 부동산의 위기 이후 발생했다는 주장을 지지한다. 경제전문기자 킴벌리 아마데오(Kimberly Amadeo)는 "주거용 부동산의 감소 징후는 2006년에 처음 발생했다"고 보도했다. 3년 후 상업용 부동산은 그 효과를 느끼기 시작했다.[77] 데니스 A. 부동산 변호사 겸 공인회계사 지에라크는 다음과 같이 썼다.

...상업용 부동산 대출의 대부분은 정말 좋지 않은 경제로 인해 파괴된 양호한 대출이었다. 대출자들이 대출을 부실하게 한 게 아니라 경제였다는 얘기다.[78]

미국의 저가 주택정책을 비판하는 사람들은 재정위기에 기여한 세 가지 측면으로 정부의 저가 주택정책을 꼽았다: 공동체 재투자법, Fannie Mae와 Freddie Mac에 부과된 HUD 규제형 주택 의무화, 주와 지역을 통해 저렴한 주택을 홍보하려는 HUD의 직접적인 노력.l 엔티티 이코노미스트 토머스 소웰은 2009년 "'적당한 주택' 할당량을 충족시키기 위해 사용되던 lax 대출 기준이 미국 주택담보대출 위기의 핵심이었다"고 썼다. 소웰은 1990년대와 2000년대에 낮은 대출 기준을 통해 주택 소유를 확대하라는 규제와 집행부의 압력을 여러 사례로 설명했다.[135]

주택도시개발부(HUD)

HUD는 합리적인 가격의 하우징에 대한 요구 사항

주택도시개발부(HUD)는 1990년대 중반 주택담보대출 규제를 완화해 처음 구매하는 사람들이 이전에는 얻을 수 없었던 대출 자격을 갖출 수 있도록 했다.[136] 1995년 GSE는 저소득 대출자에 대한 대출이 포함된 담보부 증권 매입에 대해 적절한 주택 신용을 받기 시작했다. 이것은 기관들이 서브프라임 증권을 구매하는 결과를 낳았다.[137]

1992년 주택 및 지역사회 개발법은 패니 매와 프레디 맥에 대해 저렴한 주택 대출 구매 권한을 설정했으며, 그 권한은 HUD에 의해 규제되어야 했다. 당초 1992년 제정된 법률에서는 패니와 프레디의 대출 매입 중 30% 이상이 저렴한 주택과 관련되도록 의무화했다. 그러나 HUD에는 향후 요건을 설정할 수 있는 힘이 주어졌다. 1995년 HUD는 파니와 프레디의 대출 구입의 40%가 저렴한 주택을 지원해야 한다고 의무화했다. 1996년 HUD는 프레디와 패니에게 자기 지역의 중위 이하의 소득을 가진 대출자들에게 담보 대출금의 최소 42%를 제공하라고 지시했다. 이 목표는 2000년에 50%, 2005년에 52%로 증가했다. 부시 행정부에서 HUD는 계속해서 파니와 프레디에게 적당한 가격의 주택 구입을 늘리라고 압력을 가했다 – 2008년까지 56%까지.[138] 또한 HUD는 Freddie와 Fannie가 포트폴리오의 12%를 "특별히 저렴한" 대출에 제공하도록 요구하였다. 지역 중위소득의 60% 미만인 대출자에게 주는 대출이다. 이러한 목표치는 수년에 걸쳐 증가했으며, 2008년 목표치는 28%[139]에 달했다.

이러한 의무사항을 충족시키기 위해, 패니와 프레디는 저소득층과 소수계층의 대출약정을 발표했다. 1994년, 패니는 그러한 대출의 1조 달러를 약속했는데, 그것은 2000년에 이행된 공약이다. 그 해에 패니는 (사채업자들로부터) 2조 달러의 저소득 및 소수계 대출을 추가로 사겠다고 약속했고, 프레디는 그 약속을 2조 달러의 자체 공약과 일치시켰다. 따라서 이들 정부는 민간시장에서 총 5조 달러의 주택대출을 사들일 것을 약속했다.[140]

비교적 최근까지 적어도 미국 정부 일부 인사들로부터 '서브프라임'은 찬사를 받았다. 에드워드 그람리히 전 연방준비제도이사회(FRB) 총재는 2002년 수석회의 주택국 연설에서 약탈적 대출과 서브프라임 대출을 구분하는 것이 특히 중요하다며 "문제를 이해하려면 약탈적 대출과 일반적으로 유익한 서브프라임 대출을 구분하는 것이 중요하다… 서브프라임 대출 …을 가리킨다. 그람리히씨는 또한 "이런 [적당한 주택] 대출의 상당 부분은 서브프라임 모기지 시장의 발달에 기인할 수 있다"[142]고 정부의 적극적인 주택 노력에 대한 서브프라임 대출의 중요성을 언급했다.[141]

누가 정말 경제를 도랑에 몰아넣었는가?의 저자 조셉 프리드는 신용경력이 좋은 사람들에 대한 엄격한 기준을 유지하면서 한계 신용을 가진 사람들에 대한 보험가입 기준을 완화하는 것은 불가능했다. 저렴한 주택정책으로 모든 규모의 대출에 대한 과소평가 기준이 낮아졌다."[9]

HUD의 "국민주택 보유전략"

클린턴 대통령의 HUD 비서인 헨리 시스네로스(Henry Cisneros)가 1995년 편찬한 '전국 주택 소유 전략: 아메리칸 드림 속의 파트너스(Partners in the American Dream)'이다. 100페이지 분량의 이 문서는 HUD, Fannie Mae, Freddie Mac, 주택 산업의 리더들, 다양한 은행들, ATORY, La Raza와 같은 수많은 행동주의 단체들, 그리고 여러 주와 지방 정부의 대표들의 관점을 대변했다."[143] 전략은 패니와 프레디의 대출 구입이나 지역사회 재투자법 대출에만 국한되지 않았다. 그는 "이는 미국의 최대 800만 명의 추가 주택 소유자를 양산하기 위해 '100개의 제안된 조치 항목'으로 구성된 전체 대출 산업을 위한 광범위한 정부 계획이었다"고 말했다.[144]

1995년 국민주택소유전략의 일환으로, HUD는 저렴한 주택의 증진에 주 및 지역 조직의 더 큰 참여를 주장했다.[145] 또, 차입자에 대하여 차입자의 계약금(있는 경우)과 폐업원가를 지불하기 위하여 차입자에 대한 저·무계약 대출과 미공개 무담보 대출의 이용을 촉진하였다.[146] 이 아이디어는 캘리포니아와 같은 여러 주와 샌프란시스코와 같은 여러 도시에서 매우 인기를 끌게 된 "침묵한 제2의 대출"에서 두드러졌다.[147] 연방기금과 그들 자신의 자금을 사용하여, 이들 주와 도시는 차용자들에게 계약금 비용을 경감시킬 수 있는 대출을 제공했다. 1차 대출자가 이들에 대해 알지 못하도록 되어 있었기 때문에 이 대출들을 "침묵"이라고 불렀다. HUD에 소속된 한 근린재투자공사는 "[NRC 계열사]가 두 번째 담보대출을 보유하고 있다"고 명시했다. 가족들에게 가는 대신에, 월별 바우처는 [NRC 계열사]에 지급된다. 이런 식으로 바우처는 전통적인 대출자와 가족들에게 "보이지 않는다"고 한다(강조 추가).[148]

HUD는 또 패니와 프레디가 대출 유연성을 높이기 위해 노력한 점을 높이 평가했다. 이러한 유연성 증가는 적어도 부분적으로는 파니 매와 프레디 맥과 같은 2차 시장 투자자들에 의해 확립된 저렴한 주택 인수 기준을 자유화한 데 기인한다.[149] 바람직한 유연성을 설명하기 위해 이 전략은 "전통적이지 않은 고용 이력, 공백이 있는 고용 이력, 단기 고용 및 잦은 일자리 변경을 허용한다"[150]는 코네티컷 프로그램을 인용했다.

HUD 전략에 대한 비판과 그에 따른 기준 완화는 서브프라임 모기지 사태 발생 몇 년 전에 적어도 한 연구 회사로부터 비난을 받았다. 2001년, 독립 연구 회사인 Graham Fisher & Company는 "전략의 기초적인 이니셔티브는 광범위했지만, 주된 주제는 신용 표준의 완화였다"[151]라고 말했다. 그레이엄 피셔는 다음과 같은 구체적인 내용을 인용했다.

  • "주택 구입자들이 상당한 계약금을 지불해야 한다는 요건은 1990년대에 없어졌다. [전략]은 요구사항의 점점 더 큰 축소를 촉구하고 승인했다. 계약금 지급 요건이 낮아져 사상 최저 수준으로 떨어졌다."[152]
  • 그는 "지난 10년간 패니매이와 프레디맥은 2차 시장에서 구매하는 대출에 필요한 계약금을 줄였다. 이러한 요구사항은 10%에서 5%에서 3%로 감소했으며 지난 몇 달 동안 패니매이는 프레디맥의 최근 0% 계약금 모기지 시장 진입에 따를 것이라고 발표했다.[153]
  • "민간 모기지 보험 요건이 완화되었다.[153]
  • 패니와 프레디가 개발한 새롭고 자동화된 언더라이징 소프트웨어는 대출 문서를 줄이고 "기존 언더라이징보다 소득 수준에 대한 부채가 더 많다"고 할 수 있다. "제한된 숫자와 폭의 경제 시나리오만을 사용하여 스트레스 테스트를 받았음에도 불구하고" 인수 시스템이 승인되었다.[154]
  • 주택 감정과정이 위태로워지고 있다. 부동산 감정평가사, 사기 감정사, 전국 감정평가사들과 대화를 나누었고 거의 만장일치로 지난 10년간 감정평가 과정의 변화가 공정의 건전성을 위태롭게 하고 부동산 가격을 왜곡했다는 이야기를 들었다."[155]

정부의 주택정책은 주택 담보대출과/또는 계약금 부족 또는 무(無)의 촉진을 경제학자 헨리 해즐릿에 의해 "다른 것보다 더 나쁜 대출"을 의미하는 "불가분"이라는 비판을 받아왔으며, 납세자들의 돈을 낭비하고, "주택 과잉공급"이 주택가격 상승으로 이어졌다. "장기적으로는 국가생산을 늘리지 않고 악성투자를 조장한다."[156] 이러한 위험은 2005-2006년 주택 거품이 최고조에 달하고 그 후 기압이 떨어져 위기의 원인이 되면서 실현되었다.

연방 주택 대출 은행의 역할

연방 주택 대출 은행(FHLB)은 미디어에서 덜 이해되고 논의되고 있다. FHLB는 차례로 주택담보대출로 뒷받침되는 은행에 대출을 제공한다. 비록 그들이 직접 주택담보대출에서 한 단계 떨어져 있지만, 더 광범위한 정책 이슈들 중 일부는 FHLB와 다른 GSE들 사이에서 유사하다. 블룸버그통신에 따르면 FHLB는 미국 연방정부 다음으로 큰 차입자다.[157] 2009년 1월 8일 무디스는 12개의 FHLB 중 4개만이 요구되는 최소 자본 수준을 유지할 수 있을 것이며 미국 정부는 이들 중 일부를 보수단체에 둘 필요가 있을 것이라고 말했다.[157]

클린턴 행정부의 정책

지적한 바와 같이, 적어도 적당한 가격의 주택과 관련하여 대출 기준의 전반적인 완화를 주창했던 국가 주택 소유 전략은 1995년 클린턴 행정부 시절 HUD에 의해 고안되었다. 클린턴 행정부의 나머지 기간 동안 HUD는 패니와 프레디를 위해 점점 더 엄격한 주택 대출 요건을 설정했다.

1995년 클린턴 행정부는 CRA에 변화를 주었다. 그 변화는 광범위했고, 비평가들의 의견으로는 매우 파괴적이었다. 새로운 규정에 따르면, 은행과 저축은행은 "평가 영역 내에서 대출 건수와 금액, 대출의 지리적 분포, 대출자 특성에 따른 대출의 분포, 지역사회 개발 대출의 수와 금액, 혁신과 융통성 등을 기준으로" 평가된다. 차관을 승인할 때 사용된다.[158] 일부 분석가들은 이 새로운 규정들이 은행들로 하여금 약한 대출을 하도록 압력을 가했다고 주장한다.[159]

부시 행정부의 정책

부시 대통령은 '소유사회'를 주창했다. 2008년에 발행된 뉴욕타임스의 기사에 따르면, "그는 특히 소수민족들 사이에서 주택 소유를 확대하기 위해 열심히 노력했다. 이 계획은 공화당 텐트를 확장하려는 그의 야망과 그의 최대 기부자들 중 일부의 사업적 이익에 부합했다. 그러나 그의 주택정책과 규제완화적 접근방식은 느슨한 대출기준을 부추겼다."[160]

부시 행정부가 서브프라임 리스크, 특히 정부의 지원을 암시적으로 보장했던 GSE가 제기하는 리스크를 모두 인지했다는 충분한 증거가 있는 것으로 보인다. 예를 들어 2003년 부시 행정부는 현재 패니와 프레디에 대한 규제 당국이 부적절하다는 점을 인식하고 GSE를 규제할 새로운 기관을 만들자고 제안했다. 이 새로운 기관은 자본적립금 요건 설정, (의회로부터 그 권한 제거), GSE의 신규 라인 사업 승인, 그리고 가장 중요한 것은, 그들의 풍선 포트폴리오의 위험성 평가와 관련된 임무를 특별히 맡았을 것이다. 바니 프랭크가 "패니 메이와 프레디 맥이라는 이 두 실체는 어떤 종류의 재정 위기에 직면하지 않고 있으며, 사람들이 이러한 문제들을 과장할수록, 이 회사들에게 더 많은 압력이 가해질수록, 우리가 감당할 수 있는 주택의 측면에서 볼 수 없을 것"[161]이라고 악명 높은 발언을 한 것은 이러한 규제 노력에 대한 구체적인 반응이었다. 이 새로운 규제 기관이 2003년에 설립되었다면, 그것은 당시 패니 매에서 일어났던 임원 상여금에 관한 회계 부정행위를 밝혀냈을 것이다. 이 회계 스캔들은 나중에 프랭클린 레인즈와 다른 임원들의 사임을 강요할 것이다.[162] 이 새로운 기관은 또한 이 시기에 발행되는 모든 서브프라임 대출의 거의 절반을 통제했던 패니와 프레디가 취했던 위험의 전모를 폭로함으로써 전체 모기지 산업의 서브프라임 대출로의 추가 이동을 늦추거나 중단시켰을 수도 있다.

공화당 마이크 옥슬리 전 하원 금융위원장은 하원이 GSE 규제 강화법(2005년 연방주택금융개혁법)을 사실상 통과시켰다고 지적했지만 부시 백악관은 이를 무산시켰다. 옥슬리의 말에서, "모든 손 짜기와 침대는 하원이 어떻게 이 일에 발 벗고 나섰는지 기억하지 못한 채 계속되고 있다. 백악관에서 뭘 얻었지? 손가락 하나 까딱하지 않고 경례를 받았다."[163]

GSE를 통제하려는 노력은 패니 매와 프레디 맥의 격렬한 로비로 좌절되었다.[164] 스노우 재무장관은 2005년 4월 GSE 개혁을 거듭 촉구하면서 2003년 이 위원회에서 증언한 이후 경과된 사건들은 GSE가 제기하는 시스템적 위험에 대한 우려를 증폭시키고 나아가 우리 주택금융시스템이 강력하고 활기찬 상태를 유지하도록 하기 위한 진정한 GSE 개혁의 필요성을 강조한다.미국의 주택 소유 기회 확대를 위한 자금 조달은… 반쪽짜리 대책은 우리의 금융 시스템에 대한 위험을 악화시킬 뿐이다." 그러자 해리 리드 상원 원내대표는 "미국인의 주택 소유를 제한할 수 있는 법안을 통과시킬 수 없으며 그 과정에서 우리 경제에 해를 끼칠 수도 있다"[165]고 말하며 법안을 거부했다. 크리스 도드 상원의원(D-CT)은 2005년 GSE 개혁을 위한 공화당 노력을 필리버스터로 위협했다.[166]

연방준비은행의 역할

존 테일러와 같은 일부 경제학자들은 2007년 경기침체 이전에 발생한 미국의 주택 거품에 대해 연준이 책임지거나 최소한 일부 책임이 있다고 주장해왔다.[167] 2001년 경기침체 이후 연준이 금리를 너무 낮게 유지하자 주택 [168]거품이 신용경색으로 이어졌다는 주장이다. 당시 알란 그린스펀 의장은 이 해석에 이의를 제기한다. 그는 비판론자들이 염두에 두고 있는 장기 금리에 대한 연준의 통제는 간접적인 것에 불과하다고 지적한다. 연준은 자신이 통제하고 있는 단기금리(즉 연방기금금리)를 올렸지만, 장기금리(보통 전자를 따르는 금리)는 오르지 않았다.[169]

연방준비제도이사회(Fed·연준)의 감독관·규제기관 역할은 실효성이 없다는 비판을 받아왔다. 당시 미국 상원 금융주택도시위원회(BHC) 위원장이었던 크리스 도드 전 상원의원은 현 경제위기 상황에서 연준의 역할에 대해 "소비자 보호 책임과 은행지주회사 규제를 떠맡은 지난 몇 년간은 최악의 실패자였다"고 말했다.e."

베서니 맥클린과 조 노세라에 따르면 앨런 그린스펀 연방준비제도이사회 의장이 정부 규제에 이념적으로 반대했던 것은 1990년대 초 약탈적 주택담보대출에 의한 저소득 지역사회의 피해에 대한 풀뿌리 '주택 옹호자'들의 불만 때문이기도 하고 시장세력의 조기 방지에 실패했기 때문이기도 하다.1990년대 후반에 서브프라임 거품과 붕괴가 발생했거나, 서브프라임 사업의 치안 유지에 보다 적극적인 역할을 해달라는 에드워드 그람리치 연방준비제도이사회 주지사의 호소에 의해 말이다.[170]

금융위기를 다룬 저서에서 그린스펀 연준의 저금리 정책이 투자자들에게 더 높은 수익을 제공하는 위험투자를 추구하도록 허용하고 동기를 부여해 서브프라임 위기(닷컴 버블뿐 아니라)로 이어졌다고 주장하는 경제학자인 라후람 라잔(인도준비은행 총재)도 이와 관련 비판을 하고 있다.라잔에 따르면 미국 경제가 "거품에서 거품까지" 가는 경향이 생긴 근본 원인은 실업자들을 위한 "경제의 취약한 안전망"이었으며, 이는 "미국의 정치 시스템 ... 일자리 증가에 민감하게" 만들었고 지속 불가능한 금전적 자극을 주기 쉽다고 한다.[171]

법률 및 규정의 집행 부족

많은 기존의 법과 규정들이 위기 이전에 효과적으로 시행되지 않았다. SEC는 투자은행 감독을 완화하고 은행의 부적절한 위험 공시를 요구했다는 비판을 받았다. FDIC는 은행들이 대량의 부채를 대차대조표에서 벗어나도록 허용함으로써 예금 은행 자본의 요구사항을 회피했다. 연방준비제도이사회(Federal Federal Federation)[1]는 모기지 기원의 질을 제대로 감시하지 않아 비판을 받았다. 일류 금융회사의 과두정치는 워싱턴에서 상당한 영향력을 가지고 있었으며 규제완화의 이념과 '산업자율'의 문화, 합리적인 기업 행위자들이 과도한 위험을 감수하지 않는다는 생각을 촉진시켰다. 이러한 문화와 월가와 워싱턴 사이의 회전문 덕분에 규제 당국은 저축과 대출 위기, 장기 자본 관리(LTCM) 위기, 그리고 각각 대규모 구제금융이 필요한 파생상품 sc 등 일련의 금융 위기라는 형태로 중요한 경고 신호에도 불구하고 조치를 취하지 못했다.1994년의 안달.[172][173][174] 경력단절 SEC 수사관들이 퇴출되는 등 금융규제완화가 지속되고, 규제기관 요직에 금융산업 종사자들이 설치되면서 이런 경고 신호는 무시됐다. 1998년 LTCM의 구제금융은 대형 금융회사들에게 그들이 감수하는 큰 위험의 결과를 겪지 않아도 된다는 신호를 보냈다.[175]

2008년 9월 위기 상황이 일단 심각해지자 규제 당국은 이용 가능한 구제책을 일관성 있게 적용하지 않아 불확실성이 커졌다. 대표적인 예가 2008년 3월 미 연방 재무부가 베어스턴스에 대한 구제/매거진을 촉진하고 2008년 9월 미국은행과의 메릴-린치 합병에도 불구하고 2008년 9월 투자은행 리먼브러더스의 사망을 허용한 것이다.[1]

그레첸 모겐슨 기자는 2000년부터 2006년까지 주택 붐이 진행되는 동안 연방준비제도이사회(FRB)가 "모기지에서 공정한 대출 위반 가능성을 이유로 총 3개 기관을 검찰에 회부했다"고 못마땅한 듯 금융위기조사위원회를 인용했다. 이 보고서는 또한 전 사기 수사관이었던 저축과 대출 위기에 처한 윌리엄 K의 말을 인용하고 있다. 블랙 — "FBI가 사실상 감독기관, 은행 감독기관, 저축 감독기관으로부터 아무런 도움도 받지 못했다"[176]고 한탄하는 것이다.

SEC 및 순자본 규칙

투자은행의 레버리지 비율은 2003년과 2007년 사이에 크게 증가했다.

2008년 투자은행 사태 때 일부 분석가들은 증권거래위원회(SEC)의 2004년 결정에 대해 "더 큰 영향력을 허용했다"고 비난했다. 이러한 지렛대는 투자은행들이 그들이 지고 있는 부채의 수준을 실질적으로 증가시킬 수 있게 하여 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출)를 지원하는 모기지담보부증권의 성장을 부채질했다.[177][178] 후속 분석은 이러한 주장에 의문을 제기한다.[179][180]

비평가들은 상위 5개 미국 투자은행들이 각각 2004~2007년 기간 동안 재무적 레버리지(도표 참조)를 크게 늘렸고, 이는 MBS 손실에 대한 취약성을 증가시켰다는 점에 주목한다. 이들 5개 기관은 2007 회계연도 4조1000억 달러 이상의 부채를 보고했는데 이는 미국 경제규모의 약 30%에 달하는 수치다. 이들 5명 중 3명은 파산(레만브라더스)했거나 2008년 중 다른 은행(베어 스턴스, 메릴린치)에 매각돼 글로벌 금융시스템에 불안감을 조성했다. 나머지 2개사는 자금난에 빠진 자산구제프로그램(골드만삭스모건스탠리) 펀드 자격을 얻기 위해 시중은행 모델로 전환했다.[178]

규제당국에 의해 명목상의 8% 자본요건(즉, 12.5 대 1 레버리지 비율)이 변경되지 않은 반면, 리스크에 근거한 가중치는 A등급 증권 이상의 자본요건을 축소할 수 있도록 했다. 국제 바젤 협정보다 여전히 더 엄격한 이 변화는 미국 은행들이 유럽 은행들과 경쟁하도록 유지하려는 목표에서 비롯되었다. 감소된 자본 요구사항은 은행들로 하여금 더 위험성이 높은(즉, 내재된 레버리지) 1차손 트랑슈보다는 덜 위험성이 높은 A등급 증권(평가기관 기준에 따라)을 보유하도록 장려했다. 자본준비금의 감소(그리고 명시적 레버리지의 증가)는 내부 레버리지가 더 높은 위험성이 있는 저평가 유가증권의 감소를 동반했다.[179]

적어도 SEC 내의 한 저명한 관리는 2004년 SEC의 변화가 은행들의 자본유보량을 감소시켰다는 개념을 거절했다. 2009년 4월 9일 연설에서, 당시 SEC 무역 및 시장 담당 국장인 에릭 시리는 "그 위원회는 2004년에 어떠한 레버리지 제한도 철회하지 않았다"고 말했으며, 또한 그것은 실질적인 감축을 할 의도도 없었다.[181] Sirri는 SEC 규정 변경으로 은행들이 자본수지를 최소화하기 위해 사용할 수 있는 유연성을 제공했지만, 이는 CSE(Consolidated Crised Initiate) 프로그램에 있는 5개 은행의 경우에는 해당되지 않는다고 설명했다. 그 5개 기업은 대체 기준을 사용하였고, 수십 년 동안 대체 기준을 적용하였다. 구체적으로, 그들은 자본 요구사항을 고객 수취채권의 백분율로 계산하였다(보유한 투자에 기초하지 않고). 사용 중인 기준에서는 전반적인 은행 금융 안정성이 아니라 고객 관련 의무를 이행할 수 있는 능력에 중점을 뒀다.[182]

일부에서는 레버리지 비율이 비평가들의 주장처럼 극적으로 바뀌지 않았다고 주장한다.[183] 예를 들어, 정부 회계감사원(GAO)의 이 성명서를 보면 "장기자본운용(헤지펀드)에 관한 사전 연구에서는 나중에 CSE가 된 중개-딜러 지주회사 5개사 중 4개의 자산 대 지분율을 분석한 결과, 회계 yei에서 3개의 자산 대 자기자본 비율이 28 대 1과 같거나 그 이상인 것으로 나타났다."1998년 말, 위기가 시작되기 전인 2006 회계연도 말에서 그들의 비율보다 더 높았다.[184]

에릭 시리 당시 SEC 무역시장국장은 "2008년 8월 이후 언론과 그 외 다른 곳의 논평자들은 2004년 개정안이 이들 기업들이 자본 대비 부채 비율을 12 대 1을 훨씬 상회하는 안전하지 않은 수준으로, 실제로 33 대 1로 증가시킬 수 있도록 허용했다"고 결론지었다. 언론 등에서는 이런 주제가 자주 반복돼 왔지만 실제로는 근거가 부족하다."[183]

SEC는 또한 금융공시규칙을 제정할 책임이 있다. 비평가들은 특히 금융기관의 건전성과 담보부 증권 가치에 관해 위기 전반에 걸친 공시가 효과적이지 않다고 주장해왔다.[185] SEC는 이 주장들을 조사하고 있다.[186]

파생상품의 규제

2000년 상품선물현대화법파생상품에 대한 규제, 감독, 기성거래소의 거래, 주요 참여자에 대한 자본적립금 요건을 면제했다. 파생상품 거래의 거래상대방이 그들의 의무를 지불할 수 없을 것이라는 우려는 위기 동안 만연된 불확실성을 야기했다. 특히 위기상황과 관련된 것은 신용디폴트스왑(CDS)이다. 신용디폴트스왑은 거래상대방 A가 거래상대방 B에게 본질적으로 보험료인 것을 지불하는 파생상품이다. 워런 버핏은 2003년 초 파생상품을 '대량살상무기(WMD)'로 지칭한 것으로 유명하다.[187][188]

모든 스왑과 다른 파생상품과 마찬가지로 CDS도 위험을 회피하기 위해(특히 채권자의 채무불이행에 대비하기 위해) 또는 투기의 이익에 사용될 수 있다. 파생상품 사용은 위기 이전 몇 년 동안 극적으로 증가했다. CDS 미지급액은 1998년부터 2008년까지 100배 증가했으며, 2008년 11월 현재 CDS 계약으로 충당되는 부채 추정치는 33조 달러에서 47조 달러에 이른다. 총 장외파생상품(OTC)의 공칭가치는 2008년 6월까지 683조 달러로 증가했으며, 그 중 약 8%가 CDS였다.[189]

CDS는 경미한 규제를 받는다. 2008년 현재 CDS의 당사자가 CDS 계약에 따른 의무를 이행할 수 없는 것으로 판명된 경우 CDS를 예우할 중앙 청산소가 없었다. CDS 관련 의무에 대한 필수 공시는 불충분하다는 비판을 받아왔다. 미국국제그룹(AIG), MBIA, 암박 등 보험회사들은 광범위한 주택담보대출 불이행으로 CDS 손실에 대한 잠재적 노출이 증가해 등급 하락에 직면했다. 이들 기업은 이러한 익스포저를 상쇄하기 위해 추가 자금(자본)을 획득해야 했다. AIG는 CDS를 통해 4,400억 달러의 MBS를 확보함으로써 연방정부의 구제금융을 받게 되었다.[190]

모든 스왑과 다른 순수한 내기와 마찬가지로, 한 당사자가 CDS에서 잃는 것은 다른 당사자가 얻는 것이다; CDS는 단지 기존 부를 재분배할 뿐이다[즉, 지불 당사자가 수행할 수 있다면]. 따라서 문제는 CDS의 어느 쪽이 지불해야 하며 그렇게 할 수 있을 것인가 하는 것이다. 2008년 9월 투자은행 리먼브러더스가 파산했을 때, 어떤 금융회사가 6,000억 달러의 채권에 대한 CDS 계약을 이행해야 하는지에 대해서는 불확실성이 컸다.[191][192]

경제학자 조지프 스티글리츠는 신용디폴트스왑이 시스템 붕괴에 어떻게 기여했는지를 요약했다. "이 복잡한 대규모 베팅의 뒤얽힘으로, 아무도 다른 사람의 재무상태나 심지어 자신의 지위에 대해 확신할 수 없었다. 신용시장이 얼어붙은 것은 당연하다고 말했다.[193]

빌 클린턴 전 대통령과 앨런 그린스펀 전 연방준비제도이사회(FRB) 의장이 신용디폴트스왑(CDS) 등 파생상품을 제대로 규제하지 않았음을 시사했다.[194][195] CDS 시장을 더욱 규제하고 청산소를 설립하기 위한 법안("Derivatory Markets Transparent and Accountability Act of 2009)" (H.R. 977)이[196] 상정되지 못했다. 이 법안은 특정 조건 하에서 CDS 거래를 정지시킬 수 있는 권한을 제공할 것이다.[197]

저자인 마이클 루이스는 CDS와 합성 CDO 파생상품이 투기꾼들이 동일한 담보대출 채권과 CDO에 베팅을 쌓을 수 있게 했다고 썼다. 이것은 많은 사람들이 같은 집에서 보험에 가입할 수 있도록 하는 것과 유사하다. CDS 보험에 가입한 투기꾼들은 상당한 채무 불이행이 발생할 것이라고 장담하는 반면 매도자(AIG 등)들은 그렇지 않을 것이라고 장담했다. CDS의 구매자와 판매자를 찾을 수 있다면 이론적으로 무한대의 금액이 동일한 주택 관련 증권에서 지급될 수 있다.[198] 그는 이것을 "운명의 날 기계"[199]라고 불렀다.

에릭 디날로 NY손해보험감독관은 2009년 4월 CDS 규제와 기관의 금융약정을 뒷받침하기에 충분한 자본요건을 주장했다. 신용부도스와프는 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 불을 대화재로 만든 로켓 연료다. 그것들은 AIG의 주요 원인이었다. 그리고 더 나아가서는 은행들의 문제들...요컨대, 은행 예금, 보험 증서, 내기에 상관없이 보증을 제공한다면, 규제는 당신에게 전달할 자본이 있다는 것을 보장해야 한다." 그는 또 은행들이 CDS를 사들여 투자 대비 보유해야 할 자본금 규모를 줄여 자본 규제를 피할 수 있도록 했다고 썼다.[200] 티머시 가이트너 미 재무장관이 파생상품 규제 입법의 틀을 제시했다.[201]

신용평가사 규정

무디스와 스탠더드앤드푸어스(S&P) 신용평가기관이 위기의 핵심에 있는 채권과 주택담보인정증권 등 유가증권에 대해 위험등급을 제공한다. 그들은 독립성 문제를 제시하는 채권을 발행하는 회사에 의해 지불된다. 신용평가회사들은 나중에 가치가 없게 된 유가증권에 최고의 안전등급을 제공하면서 위험부담이 높은 담보부증권에 대한 평가를 크게 잘못했다.

금융 위기 조사 위원회는 2011년 1월 "3개 신용 평가 기관은 금융 붕괴의 핵심 요인이었다. 위기의 핵심에 있는 모기지 관련 유가증권은 그들의 승인 도장이 없었다면 시판되고 팔릴 수 없었을 것이다. 투자자들은 종종 맹목적으로 그들에게 의존했다. 사용 의무가 있거나 규제자본기준이 걸려 있는 경우도 있었다. 이 위기는 등급 기관이 없었다면 일어날 수 없었을 것이다. 2007년과 2008년에 걸쳐 시장 상승과 하락으로 시장과 기업이 큰 혼란을 겪었다.[1]

기타 항목

주의 연방 규제 영향

일부 사람들은, 재포장된 약탈적 대출의 2차 시장의 성장을 막으려는 미국의 여러 주들의 시도에도 불구하고, 국가 은행의 주장으로, 재무부의 통화 감사국이 연방 은행법 위반과 같은 시도를 격퇴시켰다고 주장해왔다.[202]

의회 전 보수 비판

1995년 3월 의회 청문회 때 윌리엄 A. 니스카넨 카토연구소 이사장은 규제당국의 신용·소규모 배분에서 정치적 편파성 제안이 나왔고, 은행이 손해를 보고 운영하지 않을 것이라는 보장이 없었다고 비판했다. 그는 그것들이 경제와 은행 시스템에 매우 많은 비용이 들 것이며, 주된 장기적 효과는 은행 시스템을 수축시키는 것일 것이라고 예측했다. 그는 의회에 CRA를 폐지할 것을 권고했다.[203]

전 댈러스 연방준비은행 부행장 제럴드 오드리콜은 패니 매와 프레디 맥이 크론 자본주의의 전형적인 사례가 되었다고 말했다. 정부의 지원으로 패니와 프레디가 담보대출 부도를 지배하게 되었다. "정치인들은 모기지 대기업을 만들어 그 수익의 일부를 유권자들에게 직접, 때로는 선거자금으로, 때로는 선호되는 유권자들에게 "기부금"으로 돌려주었다."[204]

일부 의원들은 서브프라임 산업과 관련된 금융 기관들로부터 호의적인 대우를 받았다.(컨트리 와이드 금융 정치 대출 스캔들 참조) 2008년 6월 콘데 나스트 포트폴리오는 최근 몇 년간 워싱턴 DC의 많은 정치인들이 "FOA" 즉 "안젤로의 친구들"이라는 프로그램에 따라 회사주들을 고려했기 때문에 컨트리와이드 파이낸셜에서 경쟁력 없는 금리로 모기지 금융을 받았다고 보고했다. 안젤로는 컨트리와이드의 최고 경영자 안젤로 모질로였습니다.[205] 2008년 6월 18일 의회 윤리위원회는 크리스토퍼 도드 상원 은행위원장(D-CT)과 켄트 콘래드 상원 예산위원회 위원장(D-ND)이 문제가 된 모기지은행인 컨트리와이드금융공사로부터 특혜 대출을 받았다는 의혹에 대한 조사에 착수했다.[206] 패니 매 프랭클린 레인즈제임스 A의 전 CEO 두 명. 존슨은 또한 곤경에 처한 모기지 은행으로부터 특혜 대출을 받았다. Fannie Mae는 Countrywide의 담보 대출의 가장 큰 구매자였다.[207]

2003년 9월 10일, 론 미 하원의원은 의회에 연설을 했는데, 당시 정부의 정책은 그 돈을 갚을 능력이 없는 사람들에게 대출을 장려한다고 주장했고, 그는 이것이 구제금융으로 이어질 것이라고 예측했고, 그는 이러한 정책들을 폐지하는 법안을 도입했다.[208]

주 및 지방 정부 프로그램

1995년 국민주택소유전략의 일환으로, HUD는 저렴한 주택의 증진에 주 및 지역 조직의 더 큰 참여를 주장했다.[209] 또, 차입자에 대한 저·무담보 대출, 차입자에 대한 무담보 대출의 이용을 촉진하여 차입자의 계약금(있을 경우) 및 폐업원가를 지불하도록 하였다.[146] 이 아이디어는 캘리포니아와 같은 여러 주와 샌프란시스코와 같은 여러 도시에서 인기를 끌게 된 "침묵한 제2의 대출"에서 두드러졌다.[147] 연방기금과 그들 자신의 자금을 사용하여, 이들 주와 도시는 차용자들에게 계약금 비용을 경감시킬 수 있는 대출을 제공했다. 1차 대출자가 이들에 대해 알지 못하도록 되어 있었기 때문에 이 대출들을 "침묵"이라고 불렀다. HUD에 소속된 한 근린재투자공사는 "[NRC 계열사]가 두 번째 담보대출을 보유하고 있다"고 명시했다. 가족들에게 가는 대신에, 월별 바우처는 [NRC 계열사]에 지급된다. 이런 식으로 바우처는 전통적인 대출자와 가족들에게 "보이지 않는다"고 한다(강조 추가).[210]

HUD는 "침묵한 초"의 사용 외에도 계약금 기프팅 프로그램의 사용을 묵인하고 촉진했다. 이 프로그램들은 일반적으로 다음과 같이 작동했다: "누군가가 10만 달러짜리 집을 사고 싶었지만 계약금과 마감 비용이 들지 않았다고 가정해 보자. 이 비용은 총 6천 달러라고 할 것이다. 비영리 '적절한 주택' 조직은 주택 구입자에게 필요한 6000달러를 '선물'로 제공하고, 판매자로부터 동일한 금액(보통 1% 또는 정액 요금)을 징수할 것이다. 판매자로부터 거둬들인 액수는 '기부금'이라고 불렸지만, 실제로는 수백만 달러의 수익을 거두면서 가난하고 가난한 사람들에 대해 이야기하는 경건한 단체들에 의해 행해진 단순한 돈세탁이었다.[211] HUD의 감사관은 2000년에 판매자 지원 선물 프로그램을 금지할 것을 촉구했지만, HUD는 서브프라임 모기지 사태가 시작된 직후인 2008년까지 저항했다.[212] 판매자가 자금을 지원받은 계약금은 2008년 의회법에 의해 마침내 금지되었다.

경제성장에 대한 주택지분 추출의 중요성

부시 행정부 시절 경제성장을 이끈 중요한 동인은 주택지분 추출이었으며, 본질적으로 개인소비에 자금을 조달하기 위한 주택의 가치에 반하는 차입이었다. 주택 거품이 형성되면서 2001년 627억 달러였던 소비자들이 지분 추출을 통해 사용한 무료 현금은 2005년 1428억 달러로 두 배 증가했으며, 이 기간 동안 총 5조 달러에 육박했다. 집을 자금의 원천으로 삼은 것도 순저축률을 크게 떨어뜨렸다.[213][214][215] 이에 비해 GDP는 2001~2005년 같은 기간 10조1000억 달러에서 12조4000억 달러로 약 2조3000억 달러 증가했다.[216]

경제학자인 폴 크루그먼은 2009년에 다음과 같이 썼다. "몇 년 전 호황은 - 수익이 엄청났고, 임금은 별로 많지 않았지만 - 주택의 거품이 앞서 주식의 거품을 대체한 것에 달려 있었다. 그리고 주택 거품이 다시 살아나지 않기 때문에 위기 이전 몇 년 동안 경제를 지탱했던 지출도 다시 돌아오지 않고 있다."[217] 니얼 퍼거슨은 주택 지분 추출의 효과를 배제하고, 부시 대통령 시절 미국 경제는 1%의 비율로 성장했다고 말했다.[218] 국내총생산(GDP) 성장은 경제정책의 성공을 가늠하는 중요한 지표인 만큼 정부는 위기 전 GDP 대책을 추진하는 데 있어 주택지분추출(차입)의 역할을 충분히 설명하지 않는 기득권을 갖고 있었다.

다른 구제금융으로 인한 도덕적 해이

저축과 대출 위기 동안 납세자가 지원하는 금융기관에 대한 구제금융이 도덕적 해이를 조성하고 대출자들에게 유사한 고위험 대출을 하도록 장려하는 역할을 했을 수 있다.[219][220]

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