유연한 토지소유제(나미비아)

Flexible Land Tenure System (Namibia)

플렉시블 토지 테뉴어 제도(FLTS)는 나미비아의 비공식 정착지에 거주하는 주민들에게 저렴한 테뉴어 보안을 제공하기 위한 혁신적인 개념이다.

융통성 있는 토지 테뉴어 제도의 기본 구상은 현행의 자유보유 형식 제도와 병행하여 상호 교환 가능한 테뉴어 등록 제도를 확립하는 것이다. 이 개념은 정부가 대체 토지소유권을 비공식적 정산으로 업그레이드할 수 있는 대체 토지소유권을 만들어야 한다는 필요성에서 도출되었다.

이 제도는 2012년 탄력적 토지점유율법(2012년 법 제4호)[1]을 통해 정식으로 도입되었으며, 나미비아 국토개혁부가[2] 그 시행과 함께 추진해야 할 과제다.

역사적 배경

독일남아공 식민지 행정의 도시 정책은 마을 회관을 백인 거주지, 휴양지 및 상업지역으로 조성하는 것이었다. 식민지 시대 내내, 공공 투자와 민간 투자가 모두 이 마을 중심지에 집중되었다. 흑인 인구는 주로 별개의 지역(도시선)에 거주하면서 주택 등 사회서비스가 '백인 지역'에 비해 열세인 계약노동자로 입주할 수 있도록 했다. 영구적인 흑인 도시화는 좌절되었고, 통과법과 도시 토지 소유 금지와 같은 많은 법들은 흑인 거주자들의 삶의 대부분의 측면을 통제했다. 흑인들(대부분 남성들)은 주로 북쪽의 공동 지역에서 모집되어 적색선 이남의 상업 지역의 공장이나 서비스 산업에서 계약 노동자로 일했다. 남아프리카 공화국 통치하의 남아프리카 공화국인종차별정책은 흑인 도시 이주자들이 그들의 가족을 상업지역의 마을에서 함께 살게 하는 것을 허용하지 않았다. 공동 구역에서 모집된 대부분의 남자들은 상업 구역의 단분기 숙소에서 살았다. 비공식 정착지의 개발도 인종차별정책에 의해 엄격하게 규제되었다.

독립할 때 인종 차별 정책이 폐지되고 새 헌법은 나미비아인 전체의 거주권과 전국 어느 지역에든 정착할 수 있는 권리를 도입하였다. 이것은 윈드휴크와 다른 도시 지역에 비공식적인 정착을 극적으로 증가시켰다.

나미비아의 도시화

지역별 나미비아 인구밀도(Census 2011)

나미비아의 도시 지역은 각 지방 당국의 관할 하에 시/시, 시, 읍, 마을 또는 정주 지역으로 선언된다. 나미비아는 2015년 기준 13개 자치구, 26개 읍, 19개 촌, 60개 이상의 정착지를 보유하고 있다. 인구(약 200만 명이 825.000km²에 산다)가 적은 탓에 나미비아는 대규모 도시 중심지를 개발하지 못했다. 그러나 유엔 세계도시화 전망에서 세계은행 인구추계와 도시비율을 계산해 보면 나미비아의 현재 도시인구는 46%로 도시성장률이 연 4.6%(농촌인구 증가율: 0.6%)[3]에 달한다. 그 나라의 도시화를 촉진하는 주요 요인은 농촌 대 도시로의 이주인데, 주로 더 나은 사회적, 경제적 기회를 찾아 젊은이들에 의해 이루어진다.

급속한 도시화 과정과 사회-경제적 변화는 특히 주요 노선을 따라, 그리고 나미비아 인구의 대다수가 살고 있는 북부 공동 지역에서 일어난다. 중북부 4개 지역(오무사티, 오샤나, 오앙웨나, 오시코토)만 국토면적의 약 10%를 차지하지만 인구의 40%를 점유하고 있다. 역사적 교역과 철새통로에 뿌리를 두고 있는 도로망 확충으로 새로운 정착지가 열린다.

이러한 지역의 도시 확장은 특정한 문제를 유발한다. 오샤나 네트워크(지역의 평평한 충적물 범람원을 통과하는 얕은 물 코스와 연못)에서 우기 동안의 연간 홍수와 결합된 도시 중심가와 전통적인 정착 패턴을 둘러싼 비공식적인 정착은 공공 서비스의 제공뿐만 아니라 도시의 확장에 독특한 도전을 제기한다.o 도시 지역 이는 전통적인 정착 행정에서 비롯되는 도시와 농촌 개발 사이의 갈등과 도시 중심가에 의해 더욱 복잡해진다.

도시 주변의 비공식적인 정착지 개발의 급속한 증가는 공공 서비스를 최소한으로 하여 대부분 계획되지 않은 개발로 귀결되었다. 지방정부의 지역 내에 미개발된 토지는 지방정부의 소유다. 지방 당국은 비용 회수를 기초로 토지를 개발한다. 높은 개발비 때문에 지방 당국은 저소득층을 위한 충분하고 저렴한 플롯을 개발하지 못하고 있으며, 이것은 대안으로 비공식적인 안착으로 돌아간다. 2009년 비공식 정착지를 집계한 결과 232개(추정 인구 59만5000명)로 나타났고, 2016년에는 280개에 육박하는 것으로 추정됐다.[4] 따라서, 도시의 엄격한 구역제가 의도된 도시 확장은 관습적인 토지 소유제도에 따라 관리되고 있는 기존의 정착촌을 다루어야 한다. 피해 가구는 보상받거나 도시 중심부로 통합된다.

신축성 토지소유제도

탄력적 토지소유제도에 따른 인세의 진화
융통성 있는 토지소유

국토부, 재정착 및 재활부(현 국토개혁부)와 덴마크 기관인 이비스(Ibis)의 공동사업인 랜드스프로젝트는 독립 직후 비공식 도시 정착민들의 테뉴어 보안에 저렴하게 접근할 수 있는 혁신적인 해결책을 모색함으로써 도시 도전에 접근하는 것을 목표로 했다. 이 프로젝트의 결과는 1997년 FLTS에 대한 종합 보고서에 명시된 FLTS였다.[5][6] 이해관계자들과 긴밀한 협의 하에 개발되었으며, 3개의 시범 연구와 3개의 시범 프로젝트를 포함하였다. 1997년 이후 일부 개정이 이루어졌지만 개념의 기초가 남아 2012년 제정된 탄력적 토지소유법(2004)으로 번역됐다.

FLTS 개념의 기본 개념은 유동적이고 상호 교환이 가능한 시스템을 현재 자유보유권 테뉴어라는 공식 시스템과 병행하여 구축하는 것이다. 이러한 속성은 다음과 같이 설명할 수 있다.

  • 융통성 - 비공식 정산의 공식화를 위해 적절한 유형의 종신 재직권을 선택하는 것은 지방 당국의 재량이라는 점에서
  • 상호 교환 가능 - 병렬 레지스트리에서 제공되는 다양한 테뉴어 유형을 업그레이드할 수 있다는 점에서
  • 다른 유형의 종신 재직권의 등록은 평행 기관이 책임진다는 점에서 기존의 자유보유 등록제도와 평행하다.

제도 내에 두 가지 새로운 형태의 종신 재직권이 도입되고 기존의 자유보유 종신 재직권, 즉 선발 타이틀과 토지 보유 타이틀이 추가된다. 두 가지 명칭은 FLTS(Blockerf)에 따라 적정화를 위해 지정된 블록의 외부 경계를 전문적으로 조사, 등록하고, 개인 소유권은 후속적으로 신설된 토지권익청에 등록한다는 점에서 개별적인 테뉴어 유형이지만 그룹에 기반을 두고 있다. 블록의 소유권은 지방 당국, 개인 소유주 또는 지역사회 기반 조직(CBO)과 함께 할 수 있다.

블로커프

토지소유권제도 개선방안 - 토지보유권 제한

블로커프(pl. blockerven)는 출발 심판 타이틀 체계 또는 토지 보유 타이틀 체계가 설정되는 토지의 한 부분으로 정의된다. 이 용어는 나미비아의 행위등록법에서[7] 정의한 법률적 표현(아프리카인)인 erf(약간)에서 유래하여 "행위등록부에 등록된 토지의 한 조각이 erf, lot, plot, plot 또는 stand"라고 기술하고 있다.

토지소유제 또는 토지보유제도에 대한 설립을 최종적으로 고려하기 전에, 해당 토지는 지적측량 방식으로 분할 또는 통합하여 당해 토지소유제도에 관한 유연한 토지소유제도에 관한 토지(차단제)와 같은 행위등록(차단제)의 한 부분에 위치하도록 해야 한다. 그 토지에 대한 담보 대출, 담보 대출, 담보 대출, 담보 대출 또는 이와 유사한 권리를 취소해야 한다. 차단기에 대한 모든 조사는 전문 토지 조사관이 수행해야 한다.

토지 권리 사무소

토지권익청(LRO)은 출발 심판과 토지 보유 타이틀을 별도의 등록부에 등록한다. 국토지적권사무소가 한 곳만 있을 수도 있고, 지역지적권사무소가 여러 곳 있을 수도 있다. 토지권리사무소는 토지개혁부장관이 설치하며, 근무지역은 관보에 고시하여 고시하여야 하며, 마찬가지로 토지권리사무소의 변경사항도 반드시 고시하여야 한다.

모든 토지권리사무소는 토지개혁부장관이 임명한 토지권리등기소에 의해 관리된다. 호적등기소에는 토지개혁부장관이 임명하는 등기담당관 및 토지측량자의 도움을 받을 수 있다. 이 사람들은 모두 공직에 종사하는 직원들이다. 출발 심판과 육상 홀드 타이틀 레지스터에 필요한 모든 정보가 기록되도록 해야 한다. 그들은 또한 기록된 정보가 정확한지 확인하기 위해 새로운 계획을 수립하고 기존 계획을 검사하는 것을 돕는다. 그들은 또한 사람들이 그들의 직함을 다른 사람에게 옮기고 싶을 때 도움을 준다. 토지권리청은 그 서비스에 대하여 수수료를 부과할 수 있다. 이 수수료는 관보에 게재된 규정의 토지개혁부장관이 정해야 한다.

탄력적 토지소유법 제6조에 따르면 국가행위등록제도를 담당하는 행위등기소는 토지권익청의 감독권한이다. 행위 등록 기관은 필요한 경우 지시를 내리고 검사를 수행하거나 그러한 검사를 발생시킬 수 있다. 또한 행동 등록원은 출발 선수 타이틀과 토지 보유 타이틀 레지스터를 설정해야 한다.

두 가지 유형의 종신 재직권

시작 제목 오른쪽

선발자 타이틀권은 보다 간단한 종신 재직권 보장 수준이다. 그것은 소유자에게 영구적으로 차단기 내의 정의되지 않은 부지를 점유하고 이 위치에 주거지를 세울 수 있는 권리를 제공한다. 지역사회의 동의를 얻어 적절한 조사 없이 관계기관이 비공식적으로 현장을 확인할 수 있다. 따라서 선발권 타이틀권은 저당권을 가질 수 없으며, 길권이나 비속권 등의 대상이 될 수 없다.

출발권 소유자는 양도, 도 또는 임대할 수 있다. 그러나 이러한 권리는 단체의 헌법이나 지방 당국이 부과하는 조건에 의해 제한을 받을 수 있다. 재산공동체에 기혼한 사람을 제외하고, 선발자 직함은 1명 이상이 공동으로 보유할 수 없으며, 법학자는 선발자 직함을 보유할 수 없다. 호칭제도에 최초 권리 보유자로 등록될 자격이 있는 사람은 가구주가 된다. 나미비아에서 부동산을 소유하거나 토지 소유권을 가진 경우, 그 어떤 사람도 둘 이상의 출발자 타이틀을 보유할 수 없으며, 그 누구도 출발자 타이틀을 획득할 수 없다. 외국인에 의한 종신 재직권 제한은 없다.

토지 홀드 제목 오른쪽

토지보유권리는 소유자에게 영구적으로 블록체프 내에서 정의되고 구분된 부지(플롯)를 점유할 권리를 제공한다. 토지소유권자는 소유자가 관습법상 자신의 erf에 대해 가지는 것과 관련된 음모의 모든 권리를 가지며, 소유자가 나미비아의 관습법(자유보유)에 따라 자신의 erf에 대해 행할 수 있는 것과 관련된 음모와 관련하여 모든 법리적 행위를 할 수 있다. 보유자는 또한 어떤 플롯의 일부도 형성하지 않는 관련 블록체프의 일부인 공유재산에 대해 분할되지 않은 지분을 가지고 있다.

토지 소유권 소유자는 양도, 양도 또는 임대할 수 있다. 그러나 이러한 권리는 단체의 헌법이나 지방 당국이 부과하는 조건에 의해 제한을 받을 수 있다. 토지소유권은 또한 담보대출이나 부채에 대한 다른 형태의 담보로 사용될 수 있다. 그것은 또한 공공 서비스 제공과 관련된 길권이나 위계질서의 대상이 될 수 있다.

해당 토지권익청에 기록될 토지보유계획을 수립해야 하는 토지권익청 토지조사관이 그 내용을 조사하여 지면에 명기할 예정이다.

선발전 우승권과 달리 종신 재직권에는 제한이 없다.

계획수립과정

타이틀이 부여되기 전에 비공식 정산의 만족도와 적합성을 결정해야 한다. 따라서 지방 당국은 탄력적 토지소유제도에 따라 공식화 대상으로 지정된 지역에 대한 타당성 조사를 실시해야 한다. 전문 토지 조사원은 블록커프의 외부 경계를 조사하여 개별 자유보유 소유권 증서로 등록하기 위해 주변으로부터 세분화할 필요가 있다.

신축성 있는 토지점유율 측정자

선발 타이틀 구성에는 내부 구분이 필요하지 않다. 토지 보유제목의 경우 배치계획을 수립하고, 토지 측정자가 경계범위 등 설정을 실시하여야 한다.

이러한 선발등기권 또는 토지보유등기권의 설립을 위한 예비 단계에 따라, 그리고 관계 당국이 소유권 제도의 수립이 바람직하다고 만족하고 이를 승인한 경우, 신축성 있는 토지소유제도는 등록등기소가 소유권 증서에 대한 승인을 한 후에 성립하는 것으로 본다. 관계된 봉쇄 이후 개별 타이틀은 토지권리사무소에 등록된다.

연관성

모든 출발 심판 타이틀 또는 토지 보유 타이틀 체계는 해당 체계의 타이틀권 보유자로만 구성된 조합을 가져야 한다. 이러한 조합들이 제대로 기능하기 위해서는 회원가입이 필수적이다.

탄력적 토지점유율법에 따르면 조합의 기능은 다음과 같다.

  • 관련 당국과의 협상에서 관련된 제도에서 권리 보유자를 대표한다.
  • 해당 제도의 공통재산을 관리한다(토지 보유제목제도에 한한다.
  • 관련 제도 구성원들 간의 분쟁을 조정한다(권장 제도만 해당).

각 협회는 헌법에 따라 운영되며 위원회가 관리하게 된다.

제목 권한 업그레이드

선발전 타이틀권은 토지 보유 타이틀권으로 업그레이드할 수 있다. 출발 심판 권리 업그레이드는 출발 심판 타이틀 구성에서 적어도 75%의 권리 소유자가 업그레이드에 동의한 경우에만 가능하다. 개별적인 플롯이 토지 소유권에 따라 정의되고 할당되기 위해서는 배치 계획을 확정하고 승인해야 한다.

적어도 75%의 권리 보유자가 동의한 경우, 출발 심판 제도와 토지 보유 타이틀 제도를 업그레이드하여 타이틀을 자유롭게 할 수 있다. 자유보유로 업그레이드하는 경우, 타이틀 보유자는 자신의 플롯의 분할과 이후 행위 등록에 대한 비용을 지불해야 한다.

파일럿 영역

국토부는 2016년 고바비스, 오샤카티, 아웃타피, 윈드호크 등 시범지역별로 새로운 테뉴어 등록제를 시범 운영하기로 했다.

참고 항목

참조

  1. ^ 2012년 탄력적 토지소유법 2016년 11월 22일 개정
  2. ^ 웹사이트 국토개혁부, 나미비아, 2016년 11월 22일 복구
  3. ^ 2016년 12월 19일 도시 인구 증가 회복
  4. ^ Community Land Information Program(클립) - Namibia의 비공식 정착촌 프로파일, 2009년 12월 19일 회수된 웨이백 머신에 2013-03-11 보관
  5. ^ 나미비아의 유연한 토지임용제도 - 나미비아의 비공식적 정주지에 새로운 토지등기를 위한 비전과 실행전략, 1997
  6. ^ 크리스텐센, 쇠렌 파우어홀름, 공동저자인 마이클 매팅리, 볼프강 베르너, 피아 호르가르드: 나미비아의 혁신적인 토지조사 토지등록, 개발계획단 93 작업지, University College London, 1999년 12월 19일 회수
  7. ^ 나미비아 행위 등록법, 2015년(2015년 제14호) 2016년 12월 21일 회수

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