헌법센터(워싱턴 DC)

헌법 센터
이전 이름	데이비드 나시프 빌딩
일반 정보
유형	사무실
위치	미국 워싱턴 D.C. 7번가 SW 400번지
좌표	38°53′01″N 077°01′19″w/38.88361°N 77.02194°W/ 38.88361; -77.02194좌표: 38°53′01″N 077°01′19″W / 38.88361°N 77.02194°W / 38.88361; -77.02194
공사시작	1968
완료된	1969
비용	2650만 달러(약 2억2000만 달러)(2006년 리노베이션)
소유자	나시프 어소시에이츠
높이
지붕	140피트(43m)
기술적 세부사항
층수	10
바닥 면적	140만 평방 피트(130,000m2)
설계 및 시공
건축가	Edward Durrell Stone (1969년); SmithGroup (2006년)
개발자	데이비드 나시프, 시니어
주계약자	볼프 건설 (1969), 데이비스 건설 (2006)

헌법센터^[1](David Nassif Building)는 워싱턴 D.C.의 7번가 SW 400번지에 위치한 사무용 건물이다.^[2]높이는 140피트(43m)이며 10층이다.^[3]도시 전체 구역을 커버하는 이 빌딩은 컬럼비아 지구에서 가장 큰 개인 소유의 사무실 건물이다.^[3]현재 세입자로는 연방 주택금융청과^[4] 화폐개혁국 사무소가 있다.^[5]2014년 2월 현재 헌법센터는 7억2580만 달러의 가치가 있어 이 도시에서 가장 가치 있는 과세 재산이다.^[6]

원구조

1950년대에 당시 콜롬비아 특별구의 관리 기관이었던 미 의회는 수도 지역에서 처음으로 그리고 미국에서 가장 초기 그러한 프로그램들 중 하나인 사우스웨스트 D.C. 도시 재생 프로젝트에 착수했다.^[7]1946년 의회는 콜롬비아 재개발 지구법을 통과시켰는데, 이 법은 콜롬비아 재개발 지구 토지청(RLA)을 설립하고 수도의 재개발에 박차를 가하기 위해 토지와 자금을 조달할 수 있는 법적 권한을 제공했다.^[8]의회는 또한 국가 자본 계획 위원회에 어떤 토지가 재개발될 것인지, 그리고 어떻게 개발될 것인지를 지정할 수 있는 권한을 주었다.^[9]그러나 RLA는 1949년 주택법이 통과되기 전까지 자금 지원을 받지 못했다.^[9]NCPC에 의한 1950년 연구는 도시의 작은 남서쪽 분지대가 고농도의 낡고 잘 유지되지 않는 건물들의 밀집, 인구과밀, 공중 보건에 대한 위협(실내 수도, 하수 시스템, 전기, 중앙 난방, 실내 화장실 부족 등)으로 고통 받는다는 것을 발견했다.^[7][10]재개발에 대한 경쟁적 비전은 재개발에서 동네의 도매 평준화에 이르기까지 다양했지만, 후자의 견해는 연방정부의 자금 지원을 받을 수 있는 가능성이 더 높다는 점에서 우세했다.^[11]당초 계획에서는 1950년부터 사우스웨스트 워싱턴에 있는 거의 모든 건축물을 철거할 것을 요구했으나 법률상의 난제로 1950년대 중반까지 이 지역을 단편적으로 해체했다.

L'Enfant Plaza(부지의 바로 서쪽에 있는)의 계획과 건설을 둘러싼 문제들은 1960년대 후반까지 그 블록에 있는 어떤 건물도 건설하는 것을 지연시켰다.1963년 RLA는 웨스트민스터 기념 교회, 제5 침례 교회, 주택 소유자들로부터 토지를 매입했다.^[12][13]미국 후생성은 새 본부 부지 매입을 희망했으나 RLA는 재산매각을 거부했다.(^[12]연방정부는 소유한 토지와 건축물에 대해 세금을 내지 않으며, RLA는 과세표준에 추가할 개인 소유자를 원했다.)RLA는 1965년 1월 29일 이 땅을 팔려고 했으나 매수자가 없었다.^[12]

이 빌딩은 1965년 7월 린든 B 사장과 보스턴 개발자 데이비드 나시프 씨와의 합의에 따라 지어졌다. 존슨은 다양한 이질적인 교통 기관을 새로운 미국 교통부로 통합할 계획을 세우기 시작했다.^[14]GSA(미국 연방정부의 부동산 소유자 및 관리자)는 1965년 말 새로운 기관을 수용하기 위한 임대 또는 구조 구축을 모색하기 시작했다.^[12]도널드 T. 키르완 GSA 임대사업부장은 나시프를 이전 임대차 협상 때부터 알고 지내면서 건물 입장과 규모 등을 협의했다.^[12]나시프는 1966년 4월 21일 RLA에 접근하여 6, 7, D, E Streets SW로 경계된 새로 파괴된 토지의 블록을 매입할 것을 요청했다.^[12]1967년 5월 GSA는 나시프에게 그가 건설하고자 했던 전체 건축물을 임대할 가능성이 있다는 내용의 서한을 보냈다.^[12]590만 달러의 토지 매입은 1967년 10월 30일에 확정되었다.^[12]그 구조물의 비용은 불분명하다.1967년 11월 15일, 나시프는 3900만 달러의 건설 융자를 확보했다.^[12]그러나 워싱턴 포스트는 1968년 7월에 그 건물의 비용을 2,700만 달러로 책정했다.^[15]1970년 8월 이 구조물의 비용은 2650만 달러라고 신문은 전했다.^[12]이 건물은 건축가 에드워드 듀렐 스톤에 의해 설계되었는데, 그는 또한 존 F를 설계했다. 케네디 예술 센터.^[1]1968년 4월 11일 GSA는 건물 전체를 나시프로부터 20년간 9,800만 달러에 임대했다.^[12][16]존 A. 볼프 건설은 주계약자였다.^[12]

1968년 7월 착공(현장 철공노조가 파업에 돌입하면서 매우 짧은 시간 지연됐지만)했고 1969년 완공됐다.^[1]정문은 7번가 SW를 마주보고 있었다.^[18]중앙 뜰(하늘에 개방)을 포함했는데, 분수대, 도보, 벤치, 조경 등이 있다.^[13][18]15피트(4.6m) 높이의 아케이드 4개가 양옆 블록 중앙에 건물을 관통해 안뜰로 접근했다.^[13][18]파사드의 수직 대리석 갈비는 케네디 센터에 대리석을 제공한 이탈리아 카라라 근처의 같은 채석장에서 얻은 것이었다.^[19]완성된 건물은 10층, 지하 3층, 돌출 처마, 250만 평방피트(230,000m²)의 공간(사용 가능한 공간 101만 9,700m²)이었다.^[12][20]그것은 그 당시 그 도시에서 가장 큰 개인 소유의 사무실 건물이었다.^[12]

커완이 나시프와 접촉한 것은 이후 법적 조사의 대상이 되었다.키르완은 나시프와 GSA의 임대 계획에 관한 내부 정보를 공유했을 뿐만 아니라, 나시프의 D.C. 사업에 투자하여 그 안에 임원이 되었다.^[12]이러한 관계(키르완은 1966년 12월 GSA를 떠나, 나시프로 임대 의사를 알리는 서한이 정해지기 전)와 GSA의 불규칙한 건물 임대는 1970년 8월 대중이 알게 되었다.^[12]내부 GSA 감사는 임대 프로세스와 임대 비용에 대해 비판적이었다.^[21]

같은 달, 그 건물의 재융자 문제가 제기되었다.미국에서는 초기 대출자가 건물을 짓기 위해 중간 대출('건설 대출')을 제공하는 것이 일반적인 사업 관행이다.그리고 나서 중간 대출금은 담보 대출자가 되어 건물주로부터 대금을 받는 두 번째 대출자에 의해 상환된다.지방 D.C. 은행인 릭스 은행은 나시프에 중간 건설 융자를 제공했었다.뉴욕시 직원 퇴직 제도는 이 건설 융자를 상환할 예정이었다.그 지불은 나시프가 거래한 대출 담당자가 대출을 승인하기 위해 뇌물을 받은 혐의로 기소되면서 중단되었다.^[16]연기금이 대출을 거절하자 릭스 은행은 대금 지급을 청구하며 나시프 빌딩을 압류하겠다고 협박했다.^[22]

1969년부터 2007년까지 나시프 빌딩은 미국 교통부(DOT)의 본부 역할을 했다.^[1]그 건물은 내부 공간을 쉽게 재구성할 수 있도록 탈착식 내부 벽으로 설계되었다.^[23]1970년 11월 연방정부는 DOT 노동자들에게 저렴한 주차 제공을 위해 나시프로부터 저명한 영역권을 행사하고 지하 3층 주차장을 장악했다.^[24]수년 동안, 너무나 많은 공무원들이 이 구조에서 일하는 동안 질병에 대해 불평했고, 어떤 사람들은 그것이 아픈 건물 증후군을 앓고 있다고 믿었다.^[1]이 건물의 주인인 데이비드 나시프 어소시에이츠는 이러한 주장에 대해 이의를 제기했다.^[1]그러나 2000년 교통부가 이 건물을 떠날 것이라고 발표했을 때,^[25] 소유주들은 이 기관이 머물도록 유도하기 위해 새로운 공기 환기 및 청소 시스템을 포함하는 1억 달러의 리모델링을 약속했다.^[1]소유주들은 또한 1999년에 연방정부 건물 임대를 갱신하도록 강요하기 위해 종합서비스청을 고소하는데 성공하지 못했다.^[1]교통부는 2007년 6월 나시프 빌딩에서 나와 새 본부로의 이전을 완료했다.

L'Enfant Plaza Metro 역은 1977년 7월 1일 이 건물의 북쪽 오락실에 에스컬레이터 입구를 열었다.^[13][26]입구는 그날(메트로 블루선 개통일) 개통한 둘 중 하나였다.^[26]1977년 10월 제3입구(L'Enfant Plaza의 L'Enfant Promenade 지하상가 내부)가 문을 열었다.^[26]1992년 6월 버지니아 철도 익스프레스(Virginia Trail Express)는 버지니아 애비뉴 SE(헌법센터 북쪽 약 반 블록)에 110만 달러 규모의 VRE L'Enfant역을 개통했다.^[27]

수리

2006년에 나시프 어소시에이츠는 2억 2천만 달러의 건물 보수공사를 발표하여 "개헌 센터"^[1]로 개칭했다.스미스 그룹은 재설계를 감독하는 건축 회사였고 데이비스 건설은 공사를 감독했다.^[28][29]

그 개조 작업에는 워싱턴 지역에 있는 어떤 건물 중 가장 높은 보안 시설도 포함되어 있었다.여기에는 중앙 및 주변 보안 시스템, 기타 변경사항과 함께 내부 영상을 8만 평방피트(7,400m²) 늘린 건물의 중앙 광장 폐쇄, 강력한 폭발을 견딜 수 있는 강철 재켓식 지하 주차장 기둥, 6개의 완전 직원 보안 선별 지점, 콘크리트 b 등이 포함되었다.파사드에 내장된 자물쇠, 방폭 공간에 포함된 통신, 음용수 및 유틸리티, 보안 구역의 주차장을 위한 환기 통로 및 건물의 중요 시스템에 대한 접근을 위한 특별 보안 절차.^[1][3][30]보안 강화는 미국 국방부를 제외한 모든 연방 기관에 적합하게 만들었다.^[1]70만 평방 피트(65,000m²)의 지하 주차장은 1,500개의 공간을 포함하고 있다.^[31]

그 건물에는 몇 가지 편의시설도 추가되었다.여기에는 1만 평방피트(930m²), 안뜰/광장 400석 규모의 강당,^[31] 10~500명을 수용할 수 있는 6개 객실, 1만1000m(1000m²) 규모의 회의장, 광장 수준의 풀서비스 카페테리아, 100명을 수용할 수 있는 피트니스 센터 등이 포함됐다.^[32]

건물 외관도 급변했다.건물의 유명한 주요 시각적 특징인 ^[23]외관 수직 흰색 대리석 갈비뼈는 나이와 날씨로 인해 절한 것으로 밝혀진 후 완전히 제거되었다.^[1]비록 이것이 더렐의 건물의 성격을 근본적으로 바꾸어 놓았지만, 대중의 항의는 거의 없었다.^[23]에너지 효율이 높은 올 글라스 파사드로 대체했다.^[1]아마도 가장 중요한 리노베이션 기능은 실내 공간의 전략적으로 배치된 기둥에 순환되는 냉방 또는 가열수를 사용하여 건물을 냉각하고 따뜻하게 하는 냉각 빔 HVAC 시스템의 구조 사용이었을 것이다.^[28]냉방빔 기술의 효율을 시험하기 위해 건물의 펜트하우스에 시스템을 설치하여 1년 내내 시험하였다.^[28]설계자는 테스트가 사양을 초과한 후에 시스템을 사용하기로 동의했다.^[28]이 설치는 미국에서 처음으로 냉각 빔 기술을 대규모로 사용한 것이다.^[33]기타 에너지 절약 개선사항으로는 필요 없을 때 조명을 끄기 위한 동작 및 일광 감지기와 ^[1]주간 난방 방지를 위해 자동으로 어둡게 하는 특수 외부 창문 등이 있다.^[28]건물의 환기 장치도 업그레이드되었다.^[1]그 개보수는 140만 평방피트(130,000m²)의 내부 공간을 남겨두었다.^[2]그 보수공사의 최종 비용은 2억 5천만 달러로 책정되었다.^[3]

몇몇 미적 개선도 이루어졌다.그 건물은 현재 탁 트인 중앙 뜰에 1에이커(0.40 ha)의 공원을 갖추고 있다.^[3]안뜰 콘크리트는 대부분 철거하고 나무와 관목, 꽃 등을 심어 빗물을 흡수했다.^[3]이제 대중들이 더 이상 접근할 수 없는 이 공원에는 리차드 도이치(Richard Deutsch)의 매우 큰 화강암 추상 미술 조각품("레거시")도 포함되어 있다.^[3][34]이 조각품은 에드워드 듀렐 스톤이 건물의 원래 면을 반영하고 데이비드 나시프 경과 그의 아들 데이비드 나시프 주니어의 기억을 반영하기 위한 것이다.^[34]L'Enfant Plaza Metro 역은 D Street SW에 있는 건물 아래에 여전히 출입구가 있다(2007년 10월부터 2008년 7월 사이에 건물의 재건을 위해 이 출입구가 폐쇄되었지만).^[35]리노베이션은 이 입구 근처에 국제적으로 유명한 화가 스티븐 크냅의 예술작품을 설치했는데, 이 작품들은 강한 빛의 광선이 염색된 유리를 통과하여 천장에 밝은 색상의 무늬를 표현한다.^[3][34]"변환"이라는 제목의 이 가벼운 조각품은 건물의 개축과 재탄생을 상징한다.^[34]

헌법센터는 Gold LEED 인증을 위한 녹색 건물 협의회에 등록되어 있다.^[31]

개조된 헌법 센터는 두 개의 상을 받았다.미드 애틀랜틱 건설 뉴스 웹사이트는 2010년 12월 이 빌딩에 "올해의 프로젝트 – 리노베이션/복원"을 수여했다.^[31]2011년 3월 25일, 워싱턴 빌딩 의회는 J.E.에게 2011 WBC 장인어른 상을 수여했다.Richards, Inc.는 헌법 센터에 발전, 분배 및 개폐 장치를 설치하는 데 있어 탁월한 기술을 보유하고 있다.^[36]

2011년 1월, 헌법 센터는 시세 심사원들에 의해 4억 4천 6백만 달러로 평가되어 그 해 서울에서 세 번째로 가치 있는 사유지가 되었다.^[37]

세입자

2000년대 후반의 불경기로 인해 개축된 건물은 세입자를 구하기 위해 고군분투했다.2009년 4월 입주용으로 문을 연 뒤 2년 가까이 비어 있었다.^[2]미국 국토안보부와 NASA는 모두 2009년과 2010년에 그것의 전부 또는 일부를 임대하는 것을 조사했지만 그렇게 하지 않기로 결정했다.^[2]2010년 8월 미국 증권거래위원회(SEC)는 헌법센터에서 90만 평방피트(8만4000m²)의 공간에 대한 서한계약을 체결했다.^[2][38][39]SEC는 2011년 9월에 입주할 계획이었다.^[40]2011년 1월 화폐개혁국은 64만 평방피트(5만9000m²)의 공간을 임대하기로 합의했고 연방주택금융청은 33만5000평방피트(3만1100m²)의 공간을 점유하는 협약을 맺었다.^[41]감사원과 연방주택금융청은 2012년 3월까지 모두 이 건물을 점거했다.^[4]

SEC의 건물 점유는 계획대로 이루어지지 않았다.2010년 10월 SEC는 나시프 어소시에이츠에 임대했던 90만 평방피트(8만4000m²) 중 34만 평방피트(3만2000m²)만 있으면 된다고 통보했다.^[42]2011년 1월 20일, SEC의 감사관은 SEC의 임대가 적절하고 합법적인지에 대한 조사에 착수했다.^[43]메리 샤피로 SEC 의장은 자신이 개인적으로 승인한 임대차 계약 처리 문제로 미국 하원에서 공화당으로부터 강한 비판을 받았다.^[41]5월까지는 SEC가 건물 안에 어떤 공간을 차지할지 불분명했다.^[38]5월 23일 SEC 감사관은 미국 재무부 장관에게 임대차계약이 결핍방지법을 위반했는지에 대한 공식적인 의견을 요청했다.감사관은 SEC가 "SEC 본사에서 예상한 증설에 필요한 공간을 300% 이상 과대평가했고, SEC가 10년간 5억5,680만달러의 지출을 약속하는 것을 정당화하기 위해 이 근거 없고 뒷받침될 수 없는 수치를 사용했다"고 말했다.^[44]

2011년 7월 초, 나시프 어소시에이츠는 헌법 센터의 55만 평방피트(51,000m²)의 공간을 점유하는 SEC를 해제하기로 합의했다고 말했다.이 회사는 2010년 8월부터 2011년 7월 사이에 발생한 증축비용 등 4500만달러를 SEC에 변제해 줄 것을 요청했으나 SEC는 이를 거부했다.나시프 어소시에이츠는 SEC 및 기타 연방 기관과 지속적으로 협상을 벌여 보상을 요구할 것임을 시사했지만, 기구를 상대로 소송을 제기하는 것은 거절했다고 밝혔다.^[45][46]이와 함께 미 법무부는 임대차 계약 처리와 이를 정당화하기 위해 작성된 문서 위조 혐의에 대해 SEC 관계자들을 기소할지 여부를 검토하고 있다고 밝혔다.^[47]

헌법센터의 입주문제는 입법행동에 의해 더욱 혼란스러워졌다.2011년 10월 미국 하원 교통인프라위원회는 연방무역위원회가 헌법센터에 16만 평방피트(1만5000m²)의 공간을 임대하고 에이펙스 빌딩(이 빌딩은 국립미술관으로 넘어간다)을 비울 수 있도록 31대 22로 의결했다.^[48]비록 이 법률이 의회에서 채택되지는 않았지만, 2012년 3월 교통인프라위원회는 종합서비스국(GSA)에 연방무역위원회 및 컬럼비아 구에 있는 몇몇 다른 연방기관의 공간 요구를 분석하고 헌법센터에 대한 보고서를 발행하도록 지시했다.이러한 필요를 충족시킬 수 있을 것이다.^[4]GSA는 2012년 6월 헌법센터가 공정위 전체를 수용하기에는 공간이 너무 적고, (이전비용과 임대료 등을 감안한) 비용이 너무 많이 든다고 보고했다.GSA는 대신 공정위가 601 뉴저지 애비뉴 NW와 1800 M 스트리트 NW에 추가 공간을 임대할 것을 제안했다.^[49]

2012년 4월, 나시프 어소시에이츠는 SEC가 임대료도 부담했다고 말했다.회사측은 이 서한 계약으로 2011년 11월 1일부터 한 달에 130만 달러를 지불해야 한다고 말했다.2012년 4월 30일 현재 이 기관은 775만 달러의 밀린 임대료를 지고 있다고 회사 대변인이 말했다.기획사는 내부 증축이 결코 완료되지 않았다며 비용에 대해 이의를 제기했다.SEC 관리들은 또한 SEC가 이제 헌법 센터에 전혀 공간이 필요하지 않으며 SEC가 GSA와 협력하여 리스를 인수할 다른 연방 세입자들을 찾고 있다고 말했다.^[42]지난 5월 말 연방항공청은 시내 6개 사무소를 통합하는 과정에서 건물 내 27만 평방피트(2만5000m²)의 공간을 임대할 수도 있다고 밝혔다.^[50]

2012년 7월, GSA는 의회의 압력에 굴복하여 1,100명의 공정위 근로자들을 뉴저지 애비뉴 NW와 1800 M 스트리트 NW의 임대 장소에서 헌법 센터로 옮겼다.그 거래는 공정위를 에이펙스 빌딩 본사에 계속 머물게 했다.^[51]석 달 후, GSA는 국립 예술 기금과 국립 인문 기금 임대 계약을 체결함으로써 헌법 센터의 마지막 공간을 임대했다.^[52]

2012년 판매

2011년 4월 22일, 데이비드 나시프 어소시에이츠는 헌법 센터를 매각할 것이라고 발표했고, 2011년 여름 말까지 구매자를 찾기를 희망한다고 말했다.^[53]이 회사는 또한 9억 달러의 구매 가격을 희망한다고 말했다.^[54]부동산 은행 회사인 이스트딜 시큐어트가 바이어를 확보하는 데 도움을 주었다.^[45]

2012년 6월 워싱턴 비즈니스 저널은 커먼웰스파트너스와 나시프 어소시에이츠가 구매협정을 체결했지만 합의에 이르지 못했다고 보도했다.그리고 나서 CommonWealth Partners는 더 이상의 논의에서 손을 뗐다.^[55]

헌법센터 매각은 2012년 12월에 합의되었다.MetLife와 정체불명의 투자자(Clarion Partners LLC로 대표)는 각각 건물에 대한 50%의 이자를 매입했다.분양가는 7억3400만 달러로 평방피트(0.093㎡)당 524달러였다.분양가는 단일 건물로는 DC 역사상 가장 비쌌다.(그러나 평방피트당 가장 많이 지불된 것은 아니었다.이 기록은 2011년 웰스부동산투자신탁에 평방피트당 905달러에 팔린 펜실베이니아 애비뉴 NW와 701번지의 두 건물로 이루어진 마켓 스퀘어에 올랐다.)^[56]2013년 2월 거래가 종료되었을 때 데이비드 나시프 어소시에이츠는 운영을 중단하고 남은 의무를 청산할 것이라고 발표했다.^[57]

시 세무조사관들은 헌법센터의 가치가 2013년 5억7,350만 달러(약 1억5,230만 달러 증가)에서 2014년 7억2,580만 달러로 상승해 컬럼비아 구에서 가장 가치 있는 과세 재산으로 기록됐다고 밝혔다.^[6]

각주

참고 문헌 목록

위키미디어 커먼즈에는 헌법센터와 관련된 미디어가 있다.

• 뱅크스, 제임스 G, 뱅크스, 피터 S의도하지 않은 결과: 가족과 공동체, 고립된 빈곤의 피해자Lanham, Md.: University Press of America, 2004.
• 컬럼비아 지구 위원회.재정 및 정부 업무 분과 위원회.1945년 재개발법을 개정하고 미국 부동산의 RLA 이전: 재정 및 정부업무 분과위원회 및 콜롬비아 지구 위원회 전 청문회 및 마크업.미 하원.95대 국회, 제2국회.워싱턴 D.C.: 미국 정부 인쇄소, 1978.
• 구트하임, 프레데릭 A, 리, 앙투아네트 J. 네이션스: 워싱턴 D.C. L'Enfant에서 National Capital Planning Commission까지.볼티모어, 박사: 존스 홉킨스 대학 출판부, 2006.
• 역사적인 미국 건물 조사.사우스웨스트워싱턴, 도시재생지역.HABS DC-856. DC-856.국립공원관리공단미국 내무부2004년 7월.^{[영구적 데드링크]}
• 로즈, 마크 H;실리, 브루스 에드솔, 그리고 바렛, 폴 F.세계 최고의 교통체계: 20세기 철도, 트럭, 항공, 그리고 미국의 공공정책.오하이오 주 콜럼버스:오하이오 주립대학 출판부, 2006.

외부 링크

• 헌법 센터 공식 웹사이트