공용면적

Common area
공통의 시대와 혼동해서는안 된다.

공통 영역은 부동산법이나 부동산법에서 "2인 이상이 이용할 수 있는 지역"[1]이다. 공통 영역은 모든 입주자, (또는) 입주자 그룹 및 그 초청인이 공통적으로 이용할 수 있는 지역이다.[2][3] 텍사스 및 미국의 다른 지역에서는 "모든 거주자가 소유하거나 각 임차인에게 유지 보수와 유지비를 부과하는 전반적인 관리 구조에 의해 소유되는 주택 개발 내부의 지역"[4][5]이다.

공통 지역은 아파트, 게이티드 커뮤니티, 콘도미니엄, 협동조합, 쇼핑몰 등에서 종종 존재한다.[6]

공통의 소작지가 있는 어떤 상황에서도, 공통의 모든 세입자가 공통의 지역을 집단적으로 소유하게 되는데, 이는 한 개인 소유자가 다른 소유주보다 토지에 대한 지배력을 더 많이 소유하지 않는다는 것을 의미한다.[7]

이것은 영국법에서 사용하는 공유지나 공유지와 다르며, 한 사람이 소유하지만 한 집단이 사용할 수 있다.

예

공통 영역의 예는 다음과 같다.

  • 로비,[3][8]
  • 복도,[3][8]
  • 계단,[3][1]
  • 주차장, 장소, 경사로 또는 기타 그러한 지역들,[9]
  • 세탁기나 세탁실,[9][10]
  • 아파트 옥상,[11]
  • 엘리베이터,[3]
  • 로비 구역의 [3][8]화장실은
  • 자동차 도로,[1] 그리고
  • 방을 [1]저장하다
  • 거실
  • 부엌
  • 체력단련 시설
  • 오락 지역
  • 클럽하우스

판례법

메릴랜드 대 게리슨 사건에서 미국 연방대법원은 경찰이 수색영장을 집행할 때 공통 구역으로 들어갈 수 있다고 판결했다.[12][13] 또한 일리노이 대 로드리게스 사건에서 미국 연방대법원은 "영장 없는 진입은 경찰이 진입 당시 제3자의 동의에 근거하여 해당 구내에 대한 공동의 권한을 소유한다고 합리적으로 믿지만 실제로는 그렇게 하지 않는 제3자의 동의에 근거했을 때 유효하다"[14]고 판결했다. 게다가, 법원은 다음과 같은 판결을 내렸다.

다른 사람들"...최적의 목적을 위해 공동 접근하거나 관리할 수 있는 것을 허락하는 사람이[ 이러한 개인]는 공통 영역을 검색할 수 있을 위험 assume[s]."[15]415미국, 171에, n. 7, 보십시오 또한 프레이저 대 Cupp, 되는 394명 미국 731,740(1969년)(를 보유하고 피고는 이미 그만두잡낭에 남의 집과 허용 공동 활용을 가방"assumed. [그 사람]이(가) 다른 사람이 내부를 들여다보게 할 위험성"). 법원의 위험성 가정 분석이 명확하게 밝혀졌듯이, 제3자 동의는 오직 그 사람이 자신의 재산에 대한 접근이나 통제를 다른 사람과 공유함으로써 사생활에 대한 기대의 일부를 자발적으로 포기했다는 이유만으로 검색의 타당성에 이의를 제기할 수 있는 능력을 제한한다.

— [16]

레지던스 홀

대학 기숙사에는 모든 학생 거주자가 사용할 수 있는 기숙사 공간이 공통적으로 있다. 벽화를 그리거나, 비품을 가지고 개선하거나, 또는 그 밖의 다른 공통 영역을 바꾸려면, 주거 생활 책임자로부터 허가를 받아야 할 수도 있다.[17] 법적으로 임차인이 자신의 공용면적 가구나 장식 등을 승인하지 않으면 장애에 직접 지장을 주지 않는 한 할 수 있는 일이 없다. 종교나 신념과 관련된 것은 모두 공정한 주택법에 의해 다루어진다. 이와 관련해 공통 영역을 통제할 수 있는 유일한 방법은 심각한 위협이 제기됐는지 여부다. 국립대학은 그들이 적합하다고 생각될 경우(장식, 가구 또는 물리적 사용 등) 공통 영역의 사용을 금지할 권한이 있다. 영리 목적의 주택은 이러한 것들을 어느 정도 제한할 수 있을 뿐이다. 그들은 앞서 언급한 공정 주택법 때문에 공동 사용의 모든 측면을 법적으로 통제할 수 없다.

비즈니스 공간

공용면적은 복합사업장이 운영하는 쇼핑몰, 스트립몰 등 단체에도 적용된다.[5] 종종, 비즈니스 파크, 쇼핑몰, 그리고 다른 다기업 시설들은 공통적인 면적을 갖게 될 것이다. 이것은 위에 열거된 예들 중 하나일 수도 있고 "방과실"의 형태를 취할 수도 있다. 이러한 영역은 일반적으로 중앙의 위치에 있으며 관련 기업 내에서 모든 사람이 사용할 수 있도록 되어 있다. 공통 영역 내에서의 행위와 공통 영역의 이용가능성에 관한 규정이 있을 수 있다. 기업은 또한 그들 내부에 공통적인 영역을 가지고 있을 수 있다. 전형적으로 공통 영역을 가진 기업들은 그들의 사업 유형, 정책, 그리고 회사 비전에 맞는 그들만의 규칙을 가질 것이다.

공유지 부동산 과세

주정부들은 부동산세 목적으로 공통 지역에 세금을 부과하는 방법에 따라 다르다. 콘도인지 협동조합인지에 따라 달라질 수 있다. 일례로 애리조나 주는 종부세로 택지개발에서 '주거공통역'에 세금을 부과하지만 콘도와 골프장의 공통공통역은 따로 평가한다.[18]

공용면적 유형별 규정

공통 영역 유형(즉, 기업, 주거, 국가 소유)에 따라 이를 활용할 때 반드시 취해야 할 특정 예방 조치가 있다. 임대를 요구하는 사람도 있고, 계약을 요구하는 사람도 있고, 오직 "당신의 약속대로"만 요구하는 사람도 있다. 예를 들어, 사업체들은 블랙 라이온과 같은 상점에서 공통 영역을 공유하거나 여러 배경의 상인들을 수용하는 상점을 공유할 수 있다. 임대 또는 계약에서 그들은 서로 다른 벤더들과 공간을 공유할 것으로 이해된다. 아파트가 있으면, 당신이 가질 수 있는 두 가지 다른 형태의 공통 영역이 있다. 하나는 계약 중이고 다른 하나는 임대 중일 것이다. 단위로 임대하는 아파트(즉, 재래식 주택)는 개인 1명이 서명한다. 한 개인이 미래에 룸메이트를 얻을 수 있다면 공동 구역의 사용을 합법적으로 결정한다. 아파트 단지가 침실 옆을 임대할 경우 모든 임차인 간에 공간을 평등하게 사용하는 방법을 상세히 기술하는 조항이나 문단이 있다. 마지막으로 국가 소유와 의무적인 공통 영역이 있다. 요새와 기지, 정부 운영 시설, 심지어 감옥까지 공통 구역이 있다. 임대차계약에는 그러한 지역을 어떻게 사용해야 하는지에 대한 합의가 없다. 공통분야의 종류도 다르고 규정도 모두 다르다. 그 지역에서 어떤 일이 일어날 경우 모든 사람들은 다른 법적 절차를 밟는다.

손실인자

미국의 상업용 부동산에서, 건물의 손실 인자는 건물의 공동 구역에 전용된 공간이나 임차인이 건물 면적을 공유하는 비율이다.[19]

그 부분의 공간은 직접 임대할 수 없고 유지관리 및 운영비는 다른 임대 가능 구역에서 부담해야 하기 때문에 "잃어버린" 것으로 간주된다.[20]

손실 계수는 부하 계수와 혼동되는 경우가 많지만, 각 용어의 공식은 다양하다.[21]

손실계수는 다음과 같이 계산한다.

손실률 = (임대 가능 면적 – 사용 가능 면적) / 임대 가능 면적

건물주 및 관리자 협회는 미국 국립표준연구소, ANSI/BOMA Z65.1-2010과 함께 바닥 면적 측정과 총 임대 면적 및 손실률 계산을 위한 표준을 제정했다.[22]

참고 항목

참조

  1. ^ a b c d "St. George.com glossary". Archived from the original on 2008-04-30. Retrieved 2008-05-06.
  2. ^ "Fx Realty web site". Archived from the original on 2008-05-14. Retrieved 2008-05-06.
  3. ^ a b c d e f kwcondo 2008-07-24 웨이백 머신에 보관
  4. ^ "Pride of Texas web site". Archived from the original on 2008-05-04. Retrieved 2008-05-06.
  5. ^ a b 공통 영역. laws.com에서 검색된 laws.com 2012년 11월 28일 액세스.
  6. ^ "Landlord Tenant Common Areas Law & Legal Definition". definitions.uslegal.com. Retrieved 2009-03-12.
  7. ^ Davis의 도시 웹 사이트 웨이백 머신에 보관된 2011-07-25
  8. ^ a b c Tracy, William, 공통 영역 및 사용 가능한 영역의 이해, 2008년 5월 8일 액세스된 Building Area Measurement LLC 웹 사이트에서 확인.
  9. ^ a b United Housing Foundation, Inc. v. Forman, 421 U.S. 837, 856 (1998년)은 Findlaw.com에서 발견되었다. 2008년 5월 8일에 접속.
  10. ^ MLA(Multi-house Dashing Association) 웹 사이트 웨이백머신에 2008-03-31 보관. 2008년 5월 8일에 접속.
  11. ^ Spitz, H. May (15 August 2005). "It's up to the landlord to maintain a building's common areas". Los Angeles Times. Retrieved 16 December 2017.
  12. ^ 그는 "경찰의 3층 공동구역 진입이 합법적이었다고 결론짓는데 어려움이 없다"고 말했다. 그들은 이 건물에 대한 영장을 들고 갔고, 맥웹은 3층 공동구역에 접근할 수 있도록 문을 열 때 사용했던 열쇠를 제공했다. 만약 경찰관들이 3층 거처로 들어가기 전에 3층에 아파트 두 채가 들어 있어 영장에 오류가 있다는 것을 알았거나 알았어야 했더라면 맥웹의 아파트로 수색을 제한할 의무가 있었을 것이라고 말했다. 메릴랜드 대 게리슨 사건, 480 U.S 79, 87 (1978)은 Findlaw.com 웹사이트에서 발견되었다. 2008년 5월 6일 접속.
  13. ^ See also Rakas v. Illinois, 439 U.S. 128 (1978), dissent by Justice Byron White, dissenting, footnote 11, citing United States v. Matlock, 415 U.S. 164, 169, and 171 n. 7 (1974) ("The authority which justifies the third-party consent does not rest upon the law of property, with its attendant historical and legal refinements, . . . but rests rather 일반적으로 대부분의 목적을 위해 공동의 접근이나 통제를 가진 사람에 의한 재산의 상호 이용에 대하여, 공동 거주자 중 어느 한 사람이 자신의 권한으로 검사를 허가할 권리가 있고, 다른 사람이 자신의 번호 중 하나가 공통 구역의 검색이 허용될 수 있는 위험을 가정한 것으로 인식하는 것이 타당하다.) F.indlaw.com. 2008년 5월 8일에 접속.
  14. ^ 일리노이 대 로드리게스 사건 497 미국 177, 179(1990)은 Findlaw.com에서 발견됐다. 2008년 5월 8일에 접속.
  15. ^ 이것은 또한 미국 대 매틀록, 415 U.S. 164, 171 n. 7 (1974)을 인용한다.
  16. ^ 일리노이 대 로드리게스 사건 497 미국 177, 194 (1990)은 Findlaw.com에서 발견되었다. 2008년 5월 8일에 접속.
  17. ^ Appalachian State University, Depart. 주거 및 주거 생활 웹 사이트(Boone, NC).[permanent dead link] (PDF 문서) 2008년 5월 8일에 접속.
  18. ^ 애리조나주 세입부, 재산세과, 지침, 주거공통지역, 2000년 3월 31일 애리조나 개정법률 섹션 42-13401 et seq를 인용, 웨이백머신에 보관된 AZ 웹사이트 2009-01-06. (pdf doc) 2008년 5월 8일에 접속.
  19. ^ Real Estate Investment and Finance. Arnold, Maryland: Building Owners and Managers Association. pp. G16.
  20. ^ "How is loss factor calculated?...and more questions answered". The Real Deal online. Korangy Publishing Inc. Archived from the original on 7 December 2011. Retrieved 5 December 2011.
  21. ^ "Glossary of Square Footage Terms". Building Area Measurement LLC. Retrieved 13 May 2013.
  22. ^ Office Buildings: Standard Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.1 – 2010). Arnold, Maryland: Building Owners and Managers Association, American National Standards Institute. 2010.