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421-세금 면제

421-a tax exemption

421-a의 세금 감면은 미국 뉴욕주부동산 세금 감면으로, 뉴욕시에 새로운 다세대 주택 건물을 짓기 위해 부동산 개발업자에게 주어진다.현재 쓰여진 대로, 이 프로그램은 또한 뉴욕시에서 가장 인구 밀도가 높은 지역의 저렴한 주택을 홍보하는 데 초점을 맞추고 있다.면제는 다수의 새로운 주거 단위를 추가하는 모든 건물에 대해 허용되며, 일반적으로 건물이 완공된 후 15년에서 25년 동안 지속된다.더 긴 면제 기간은 외부 자치구와 맨해튼 상부의 인구 밀도가 낮은 지역에 적용된다.

원래 프로그램은 뉴욕 부동산세법 421-a조에서 이름을 따왔다.421-a 프로그램은 1971년에 시작되었고, 주 정부는 나중에 개발자들이 이 프로그램에 자격을 갖출 수 있도록 적당한 가격의 주택 단위의 건설을 의무화하는 조항을 추가했다.원래 프로그램 하에서, 개발자들이 세금 감면 혜택을 받을 자격이 있는 지역은 맨해튼의 모든 지역과 뉴욕시의 나머지 지역들을 포함했다.

원래 프로그램은 주정부와 뉴욕시의 의견 불일치로 2016년 1월 폐지됐으나 2016년 11월 뉴욕주 의회의 승인을 기다리며 이를 되살리자는 노조와 개발자, 앤드루 쿠오모 주지사 간 협상이 타결됐다.2017년 4월 예산 협상 후 공식 신규 프로그램 이름이 '어포딩 가능한 뉴욕'으로 변경되는 등 공식적으로 프로그램을 갱신했다.이 프로그램은 뉴욕시 주택보존개발부(HPD)가 관리한다.이 프로그램에 따르면, 시장 임대자에게 돌아가는 안정화 혜택의 상당 부분이 이전 버전인 50% 커뮤니티 선호도처럼 사라져 이 프로그램이 논란이 되고 있다.2019년 주택안정 세입자보호법에 따라 세입자 권리가 확대되어 주택 옹호자들이 421-a의 폐지를 요구하게 되었다.

개념

그 421-a 프로그램 뉴욕市에 사는은 주로 빈, 또는 충분히 활용 비어 있는은 땅에 다가구 주택을 짓는 개발자들에게 적용된다.반면거나 전환된rehabilitatedmulti-family 주택J-51 세금 면제 및 감면 대상이다"[1]421-a에 새로 지어진, market-rate,[2]는 다가구 주택 단위, 적용된다.[3][4]또한 이 프로그램은 개발자가 면세 혜택을 받을 수 있도록 새로운 개발 단위의 일부를 저렴하게 제공할 것을 요구한다.[5]

421-a의 세금 면제에 대한 규칙에는 맨해튼, 퀸즈, 브루클린 일부 지역의 "향상된 경제 지역"이 포함되어 있다.이 지역 내에 300가구 이상의 주거용지가 있는 건축물은 3개의 421-a 옵션 중 하나를 준수할 경우 건설 기간 동안 최대 3년간 100% 면세 혜택을 받을 수 있으며, 공사가 완료된 후 35년간 100% 면세 혜택을 받을 수 있다.개선 가능성 옵션의 적용조건을 충족하지 않는 다른 모든 건물의 경우, 이 건물들은 세 가지 다른 421-a 옵션 중 하나를 준수한다면, 건설 과정 중 3년 및 건설 종료 후 35년 동안 비과세 혜택을 받게 될 것이다.그러나 100% 면제는 준공 후 처음 25년 동안만 적용된다.[4]

면제 기간 내내, 개발자는 면제혜택이 부여되기 전에 최소한 부동산에 대해 납부한 재산세를 납부해야 한다.[1]개발업자는 면세기간 동안 부동산의 증가 가치에 대한 세금을 납부할 필요가 없으며, 이 기간 동안 세금혜택이 점차적으로 감소하는 단계적 폐지 기간도 있다.[6]그렇지 않으면 잃어버린 재산세는 시 정부에 재산세 수입으로 돌아갈 것이다.[1]

역사

프로그램 원점

1970년대에 사람들이 뉴욕에서 교외로 이주하면서 주거용 주택 건설이 감소하고 있다는 우려가 있었다.[7]이러한 추세에 대응하여, 주 정부는 1971년에 원래의 421-a의 세금 감면 프로그램을 통과시켰고, 도시에 더 많은 주거용 주택의 건설을 장려하는 것을 목표로 했다.[8]421-a의 면세 프로그램은 건설 기간 동안 그리고 건설 후 일정 기간 동안 개발업자에 대한 재산세를 일정하게 유지했다.그렇게 하는 목적은 부동산에 대한 평가 증가로 인해 개발업자가 부담하게 될 세금 부담을 줄이고, 그 과정에서 주거용 주택 조성을 장려하는 것이었다.[9]

원래의 421-a 프로그램은 3년의 면세 기간과 공사 기간 중 더 짧은 기간을 상세히 기술했다.이 기간 동안 건설업자는 재산세를 0으로 납부했다.이후 건설업자가 2년간 증세를 면제받는 10년 감면기간이 시작됐고, 이후 2년마다 20%씩 감면(3년 80%, 5년 60% 감면 등)을 받았다.이것은 건설업자가 재산의 총가치에 대해 부과된 전체 재산세를 납부하기 시작하는 10년 이후까지 지속될 것이다.지오그래픽 제외 지역(GEA) 외 공동주택 건설업자는 모두 이 공제를 받을 권리가 있었다.이 면제의 버전은 1980년대에 적절한 주택 요건을 추가하기 전에 유지되었다.[7]

초기 프로그램 하에서 421-a는 최소 10채의 주택이 있는 모든 주택에 적용되었다.위의 면제규정은 주택개량가치에 적용되었다.원래의 421-a 프로그램에서는 또한 비과세 혜택을 받는 건물의 임대료는 인근 주택의 임대료보다 최소한 15% 낮아야 한다고 요구하였다. 421-a 주택은 또한 10년 또는 얼마 동안 임대료 안정법이 통과되었는 지에 관계없이 모든 지방 임대료 안정법의 적용을 받았다.뿔이 [1]나다

개정 및 경제성 충당부채

1976년 주 의회는 주택보존개발부(HPD)가 1976년 7월 1일 이후 시작된 사업의 적격성 증명서를 철회하지 못하도록 하는 개정안을 통과시켰다.1977년에 이 프로그램은 4년 더 연장되었다.그 후, 1978년에, 개인 소유 건물에 적어도 6채의 주거 단위가 있어야 한다는 요건이 제거되었다.3년 후, 이 프로그램에 따른 비콘디엄은 임대 안정법을 적용받게 되었는데, 이는 비콘디엄이 임시로 같은 법을 적용받았을 때의 변화였다.1981년 개정안은 또한 HPD가 세금 인센티브가 필요하지 않거나 비주거 목적으로 사용되어야 하는 지역에 대해 프로그램에 대한 접근을 제한할 수 있도록 허용했다.1983년, 주의 특정 도시는 421-a 혜택을 제한, 제한 또는 조건화하도록 허용되었다.1983년 개정에서는 비주거용에서 전환된 공동주택에 대한 세금 혜택 421-a를 폐지하였다.[1]

1984년, 국가는 1974년 1월 1일 이후 지어진 건물의 임대료를 1985년 5월 15일까지 안정화하도록 의무화했다.또한, 주 정부는 뉴욕시 견적 위원회에 승인을 위한 421-a 혜택에 대한 모든 지역 규제를 검토하도록 의무화했다.또한, 주 정부는 맨해튼의 프로젝트에 대한 혜택을 공식적으로 제한하는 법을 통과시켰다.면제를 받을 수 있는 맨해튼의 지역은 줄어들었고, 이전에는 비 상업적 부지들이 421-a의 면세 프로그램에 참여하기 위해 건설되기 전에 3년 동안 활용도가 낮아야만 했다.[1]

이전 법률의 후속조치로, 1985년에 제한구역에서 421-a의 세제혜택을 받을 수 있는 사업의 적격성은 정부 각급으로부터 재정지원을 받거나 주택의 20%가 HPD의 인증을 받은 사업으로 제한되었다.[1][10]당시 제한구역은 맨해튼으로 대략 남쪽으로는 14번가와 북쪽으로는 96번가로 경계를 이루고 있었다.제외된 구역 이외의 지역에서는, 사업들은 10년에서 15년 사이의 "권리상" 면제를 받았다.[10]또 1985년 제정된 법안은 사업이 근린보전지역에서 이뤄지거나, 재활모기지보험공사가 이용할 수 있는 주택담보보험 적용대상지역에 있거나, 근린재투자공사법에 따라 자금을 지원받는 경우 25년간 면제할 수 있도록 했다.421-a 프로그램은 같은 해에 더욱 연장되었고, "건설 기간"의 정의는 3년 이하로 정의되었다.[1]

지리적 제외 영역

Modern glass skyscraper
57번가의 고급 콘도미니엄인 원57은 구 프로그램 하에서 421-a의 세금 혜택을 받았다.[11]

2006년부터, 지리적 배제 지역(GEA)이 맨해튼 외곽의 뉴욕시의 다른 지역들로 확대되었다.421-a의 세금 면제는 도시 전체에 영향을 미치지만, 저렴한 주택에 대한 요건은 GEA의 건설 프로젝트에만 영향을 미친다.[10]일반적으로 이들 지역은 집값이 가장 비싸고 저렴한 주택이 가장 필요한 곳에 위치해 있다.GEA 전체가 뉴욕에 있다.현재 프로그램 하에서는 맨해튼의 모든 것이 GEA의 일부분이다.또한 퀸즈브루클린 워터프론트도 GEA의 일부로서, 북부 스태튼 섬의 일부, 퀸즈 중심부의 작은 지역, 브롱크스의 일부와 함께 GEA의 일부분이다.[12]GEA 경계는 주 및 지방법 모두에 의해 설정된다.[13]

2006년 버전의 프로그램에서는 몇 가지 규칙이 적용되었다.110번가 남쪽 맨해튼에 있는 GEA 부분에 대해, 소유자는 421-a의 세금 혜택을 받기 위해 적당한 가격의 주택을 제공해야 했다.이러한 사업의 경우, 시 주택보존개발과의 "협상대상자 증명서"를 통해, 외부에 저렴한 단위를 건설함으로써 10년간의 면세 혜택을 얻을 수 있었다.그러나 20년 세제혜택은 현장에 적절한 단위를 건설해야만 얻을 수 있었다.GEA의 나머지 부분에서 인증서는 15년 면제를 의미했고 현장에서는 25년 면제를 의미했다.GEA 밖에서는 협상 가능한 증명서가 금지되었다.어떤 건설 프로젝트든 15년 면제가 항상 허용되었고, 아파트에 저렴한 주택을 지을 경우 25년 면제가 허용되었다.[6]

만료, 토론 및 갱신

2015년 6월 주 정부는 421-a의 세금 감면 프로그램을 갱신하기로 합의하여 4년 더 연장했다.주 정부는 가격 대비 요구조건을 20%에서 25-30%로 높였다.그러나 주정부는 이 프로그램을 조건부로 연장했다.[4]구체적으로, 정부는 421-a 건설 프로젝트의 노동자들에게 노조 수준의 임금을 지급할지 여부에 대해 노동자와 개발자들이 합의하도록 요구했는데, 이것은 개발자들이 말한 것으로 건설 비용을 급격히 증가시킬 것이다.독립예산국은 노조 차원의 임금 요구로 빌 블라시오 시장의 적정 주택 계획 비용이 28억 달러 증가할 것으로 추산했다.2016년 1월 15일까지 이런 노조 차원의 임금 합의가 이뤄지지 않으면 프로그램 연장은 무효가 됐다.이 프로그램을 갱신하지 않는 것을 지지하는 사람들은 이 프로그램이 뉴욕시 납세자들의 희생으로 부동산 개발자들에게 부당하게 이익을 주었다고 주장했다. 이 프로그램의 기금은 본질적으로 뉴욕시 정부로부터 나왔다.[14]기한까지 합의가 이루어지지 않았기 때문에, 421-a 프로그램은 2016년 1월 15일 뉴욕에서 만료되었다.[2]

하지만, 이 프로그램이 서울시의 저렴한 주택을 개발하는 데 얼마나 도움이 되었는지에 대한 논란은 계속되었다.다른 지지 단체들과 함께 빌 드 블라시오 시장과 앤드류 쿠오모 뉴욕 주지사는 세금 감면 혜택이 사라지면 도시에 지을 수 있는 적당한 가격의 주택이 너무 비싸질 것이고, 시가 그러한 단위를 짓기 위해 더 많은 돈을 지불해야 할 것이라고 우려했다.[15]2014년 1월 데 블라시오 시장이 취임할 때부터 2016년 1월 프로그램 만료까지 개발자들은 저렴한 1만3929대에 대한 자금조달을 받았고 이 중 5006명이 421a 면제 프로그램을 활용했다.[15]쿠오모 지사는 이에 대해 노조 간부들과 부동산 임원을 모두 불러 421개 사업에 대한 노조 차원의 임금 지급 협상을 만들었다.협상이 타결되자 노조와 부동산 개발업자들은 근로자들에게 맨해튼의 커버드 프로젝트에서 시간당 60달러, 퀸즈와 브루클린의 이스트 리버 수변에서 1마일 이내 커버드 프로젝트에서 시간당 45달러를 지불하기로 합의했다.이에 따라 법안은 주 의회에 제출돼 승인을 받았다.[11]이 프로그램은 2017년 4월 뉴욕주 예산 1531억 달러가 통과되면서 공식 부활했다.[16]

쿠오모는 2019년 6월 뉴욕주 전역에 걸쳐 추가 입주권을 보호하면서 2019년 주택안정입주자보호법(HSTPA)에 서명했다.[17][18]뉴욕타임스에 따르면 HSTPA는 임대 안정화 아파트에 살고 있는 수백만의 뉴욕 시민들에게 "지속적인 보호의 침식과 수만 개의 규제된 아파트의 손실 이후" 전환점을 맞고 있다.[19]세입자 단체들은 이 법안의 통과에 환호하는 반면, 지주 단체들은 이 법안의 일부 조항이 아파트 건설과 유지 관리 능력을 훼손할 것이라고 우려했다.[20][21][22]이 법의 통과에 따라 일부 주택 옹호자들은 421-a의 세금 면제를 폐지할 것을 요구했다.[23]

현재 버전

2017년 계획의 일부로서, 모든 주택 개발은 건설업자들이 그 요건을 충족시킬 수 있는 여러 가지 방법으로 프로그램 자격을 갖추기 위해 25-30% 사이의 저렴한 단위를 포함해야 한다.[9]이전에, 그 가격적합성 [7]요건은 20%였다.그러나 면제가 적용되는 건물의 임대 안정화 단위의 최초 임차인이 퇴거하기로 결정한다면, 건물 소유자는 그 단위의 임대료가 월 2,700달러 이상이라고 가정할 때, 더 이상 새로운 임차인을 위해 특정 단위 임대료를 안정화시킬 필요가 없을 것이다.[24]구 421-a 이하에서는 임대료나 소득 제한이 없었다.[4]

이 프로그램에 따라 면제 기간은 공사 기간 3년, 사업 완료 후 35년 동안이다.증세에 대한 전면적인 면제는 공사 기간 이후 처음 25년간 실시되며, 최근 10년 동안의 세제 혜택은 저렴한 분양대수와 연계된다.[9]새로운 421-a 프로그램도 콘도미니엄 프로젝트의 선택사항이다.그러나 콘도미니엄 프로젝트는 35대 이하, 맨해튼에 위치하지 않고, 단위당 평가액이 6만5000달러 이하인 경우에만 이 프로그램에 참여할 수 있다.[9]이 면제 프로그램은 고급 콘도미니엄 사업을 주 의회에서 포함시키자는 제안이 부결된 후 제외되었다.이들을 포함하면 10년 동안 프로그램 비용을 10억 달러나 올렸을 것이다.[5]

또 개발업자가 인센티브를 받는 기간을 25년에서 35년으로 늘리고, 저렴한 임대료를 유지해야 하는 요건을 40년으로 늘렸다.[25]요건을 충족하지만 제외 영역 밖에 있는 프로젝트는 프로그램에 참여할 수 있다.[5][26]이 프로그램은 2022년까지 시행되지만 임대료 규제 협상에 따라 2019년 이르면 탈선될 수 있다.[5][25]

새로운 421-a 프로그램은 더 이상 개발자들이 이 프로그램에 대한 자격을 갖추기 위한 요구조건으로 "커뮤니티 선호도"를 포함시킬 필요가 없다.구본에 따르면 개발업자들은 기존 인근 주민을 위해 새 주택의 절반을 예약해야 했다.그들은 또한 시 공무원, 군 참전용사, 장애인 거주자들을 위해 적은 비율의 부대를 배정해야 했다.[27][28]

2017년 4월 뉴욕 주 예산 협상에 이어 421-a의 세금 감면 프로그램이 '어포더블 뉴욕'으로 부활했다.개발자들은 이 프로그램을 되살리기 위한 조건으로 맨해튼 96번가 이남의 모든 사업에 시간당 평균 60달러(혜택 포함)[26]를 지급하기로 합의했다.[25]또 개발업자는 이스트강 수변에서 1마일 이내 모든 사업에 대해 시간당 평균 45달러(혜택 포함)[26]의 임금을 근로자에게 지급해야 하며,[5] 아파트 300여 채의 아파트도 지급해야 한다.[25]이 양보는 시내 노조원들의 승리였다.[5]그러나 이러한 임금 요건을 충족하는 사업은 35년 동안 100% 전액 면제 혜택을 받게 되어 개발업자에게 늘어난 인건비를 보전할 수 있는 추가 수익원이 제공된다.[9][11]GEA 외부에서, 개발자들은 여전히 프로그램에 참여할 수 있고 프로그램 요건을 충족한다면 강화된 혜택을 받을 수 있다.[5]개발자는 시장 이하 단위가 50% 이상 포함되면 임금 요건에서 면제받을 수 있다.[26]뉴욕시 감사원은 임금 요건이 충족되는지 여부를 결정할 것이다.[5]

주 정부는 새로운 421-a 프로그램이 통과됨에 따라, 421-a 프로그램이 매년 빈곤층, 서민층, 중산층 소득 수준의 뉴욕 시민들에게 평균 2,500채의 저렴한 주택을 생산할 것으로 예측하고 있다.[5]독립 예산 사무소(IBO)는 이 프로그램을 통해 10년 동안 56만8000달러의 단위 비용으로 약 1만~15만5800채의 저렴한 주택이 만들어질 것으로 전망했다.[11]또한, 이 합의로 주 정부는 10만 채의 저렴한 주택과 6천 채의 지원 주택을 추가로 만들기 위해 주 예산에서 25억 달러를 추가 배정하게 되었다.이 돈은 이전에 주정부에서 민주당과 공화당 사이의 자금 사용에 대한 의견 불일치로 인해 보류되었다.[24]

비평

비평가들은 421-a의 면세 프로그램이 부당하게 도시의 세수를 감소시킨다고 주장한다.현재의 세금 감면은 시가 연간 약 14억 달러의 세수 손실을 입혔다.시 정부는 법으로 체결된 새 프로그램이 2015년 제안된 프로그램 대비 연간 8200만 달러의 미수금 재산세를 추가로 부담하게 될 것으로 추산했다.[5]개발자들은 이 수치가 어쨌든 면제되지 않은 적격 프로젝트가 건설되었을 것이라고 주장하지만, IBO의 분석은 35년 간의 세금 면제 프로그램이 앞으로 10년 동안 84억 달러의 비용이 들 것이라는 것을 발견했다.[24]

비평가들은 새로운 421-a 프로그램이 이전 계획보다 훨씬 더 많은 세금을 낼 것이라고 주장한다.IBO는 새로운 421-a의 계획이 프로그램의 전체 비용에 연간 1억 2천만 달러, 즉 10년에 걸쳐 12억 달러가 추가될 것이라고 밝혔다.이것은 10년 동안 72억 달러가 들 수 있었던 예전 프로그램과 비교된다.비영리 및 저렴한 주택 단체를 옹호한 이익 단체인 근린주거개발협회는 시가 향후 1년간 예상되는 연방 자금 감축을 보충하기 위해 추가 자금이 필요하며 고급 개발 회사들은 재산에 대한 세금을 전액 납부해야 한다고 주장했다.감점을 받지 [29]못하다한편 구스타보 리베라 민주당 상원의원은 브롱크스 주 상원 선거구의 주민들이 이 프로그램을 이용할 만큼 임대료가 낮지는 않을 것이라고 주장했다.브래드 호일먼 상원의원은 421-a 프로그램에 할애된 달러가 대신 저렴한 주택을 짓는 데 직접 투입되어야 한다고 말했다.[24]

이에 대해 부동산 거래 단체들은 면제 프로그램이 애당초 주거용 주택 건설을 가능하게 한다고 주장한다.뉴욕 부동산 위원회의 존 뱅크스 사장은 높은 공사비와 비싼 토지, 세금 인상으로 인해 세금 감면 없이는 건설이 불가능하다고 주장했다.[15]한 개발자는 또한 차등화가 콘도를 상대적으로 더 수익성 있게 만들 것이기 때문에 면세 없이 콘도를 건설할 가능성이 더 높다고 주장했다.개발자는 421-a 프로그램이 없으면 저렴한 임대차 단위가 타격을 입을 것이라고 주장했다.[30]

참고 항목

참조

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외부 링크