1540년 브로드웨이

1540 Broadway
1540년 브로드웨이
Bertlesman-tower.jpg
일반 정보
유형사무실
위치뉴욕 맨해튼 타임스퀘어
좌표40°45′29″n 73°59′06″w/40.75806°N 73.98500°W/ 40.75806; -73.98500좌표: 40°45′29″N 73°59′06″W / 40.75806°N 73.98500°W / 40.75806; -73.98500
공사시작1988
완료된1990
오프닝1993
주인님.HSBC
에지 펀드
관리에지 펀드
높이
안테나 첨탑733 ft(높이 m)
지붕616ft(높이 m)
맨 위층564 ft (1964 ft)
기술적 세부사항
층수44
바닥 면적1,100,000 평방 피트(100,000 m2)
설계 및 시공
건축가스키드모어, 오윙스, 메릴데이비드 차일즈
개발자이언 브루스 아이히너
참조
[1][2]

1540 브로드웨이(Broadway, 이전 Bertelsmann Building)는 뉴욕시 맨해튼극장지구 인근 타임스퀘어에 있는 44층짜리 오피스 빌딩이다.SOM(Skidmore, Owings & Merrill)의 데이비드 차일즈가 설계한 이 건물은 브루스 아이히너와 VMS 개발의 합작회사인 브로드웨이 스테이트 파트너스에 의해 개발되었다.1540 브로드웨이는 서쪽으로는 브로드웨이로, 남쪽으로는 45번가, 북쪽으로는 46번가가 경계인 부지를 차지하고 있다.원래 앵커 테넌트인 독일 미디어 회사 베르텔스만의 이름을 따서 명명되었다.빌딩은 두 개의 소유권으로 나뉘는데, HSBC와 Edge Funds Advisors가 사무실 사연을 소유하고 있고, 보르나도 리얼티 트러스트는 그 기지에 소매 공간을 소유하고 있다.

1540 브로드웨이는 낮은 기지와 첨탑까지 733피트(223m)의 타워 섹션으로 이루어져 있다.외견상으로 돌출된 "prow"는 건물의 서쪽 면으로부터 뻗어 있다.전면부는 기지에 대형 간판이 디자인되어 있으며, 45번가에 본관 출입구가 있다.상층부에는 수직 알루미늄 멀리온이 있는 파란색과 녹색 유리의 전면이 있다.기지에는 공공통로가 있고 약 15만 평방피트(1만4000m2)의 소매공간이 있다.소매 공간은 원래 문을 열지 않은 5층짜리 쇼핑몰의 일부분이었다.지하에는 이전에 4개의 스크린으로 된 영화관이 있었고, 위층에는 86만 평방피트(80,000m2)의 사무실이 있었다.

Broadway State Partners는 Loew's State Theatre와 몇몇 다른 건물들의 부지에 1540 브로드웨이를 개발했다.헬무트 얀은 처음에는 복합용도 사무실, 호텔, 상업용 건물을 제안했지만, 차일즈는 그 후 소매점을 기반으로 한 사무실 건물에 대한 계획을 작성했다.1988년 공사를 시작해 1990년 완공됐지만 이후 3년 동안 완전히 비어 있었다.베르텔스만은 1992년 파산 상태에서 이 건물을 매입한 뒤 본사를 그곳으로 옮기면서 1990년대 후반에 여러 소매점을 열었다.파라마운트 그룹은 2004년에 이 건물을 매입하여 2년 후 에쿼티 오피스 프로퍼티와 보르나도 매장에 사무실을 재판매했다.그 사무실은 이후 해리 B에게 재판매되었다. 2007년 맥크로위, 2008년 도이체방크, 2009년 CBRE그룹 등 HSBC와 엣지는 2010년과 2011년 2부 판매로 사무실을 인수했다.

사이트

1540 브로드웨이는 브로드웨이의 동쪽에 있으며, 남쪽으로는 45번가(조지 애벗 웨이)와 북쪽으로는 46번가 사이의 타임스퀘어를 따라 뉴욕시의 미드타운 맨해튼 근교에 있다.[3][4]불규칙한 모양의 대지 면적은 38,700평방피트(3,600m2)이며, 브로드웨이의 전면은 180피트(55m), 깊이는 186.06피트(57m)이다.이 건물은 북서쪽 모퉁이에서 또 다른 구조물을 감싸고 있으며, 46번가의 건물 구간은 45번가의 부분보다 동쪽으로 더 뻗어 있다.건물의 북쪽 끝은 더피 광장과 마주보고 있다.[4]

주변은 맨해튼 극장가의 일부분이며 브로드웨이 극장이 많이 있다.[3]같은 블록에는 리셉 극장, 재클린 케네디 오나시스 국제 커리어스 고등학교, 그리고 동쪽으로는 아메리카 타워가 있다.인근에 있는 다른 건물들로는 북서쪽에 있는 호텔 에디슨과 룬탄느 극장, TSX 브로드웨이, 궁전대사관 극장, 그리고 I가 있다. 북쪽으로 밀러 빌딩, 남쪽으로 허드슨 극장밀레니엄 타임스퀘어 뉴욕 호텔, 남서쪽으로 아스토르 플라자 하나, 서쪽으로 뉴욕 메리어트 마르키스 호텔.[4]

이 사이트는 이전에 1921년에 브로드웨이 1540번지에 지어진 루우 주립극장을 포함하고 있었다.[5][6]루우 주립 극장은 1987년 철거되기 전 17층짜리 사무실 건물 안에 수용되어 있었다.[6][7]옛 극장의 디자인은 바로 동쪽에 있는 브로드웨이 극장인 리슘 극장의 디자인을 보완했다.[8]이 사이트에는 또한 연합 서비스 기관(USO) 모집 센터를 [5]포함한 여러 개의 작은 건물들이 들어 있었다.[9]

디자인

1540 브로드웨이는 SOM데이비드 차일즈를 프로젝트의 파트너로 두고 스키드모어, 오윙스 &[3][1] 메릴(SOM)이 설계했다.[10][11]아이히너 프로퍼티스의 브루스 아이히너가 시카고에 본사를 둔 기업 VMS개발과 공동으로 개발했다.[7][12]이 건물은 42층, 지하 4층이다.그것은 그것의 첨탑까지 733피트(223m)이다.[1][2]최상층은 564피트(172m)의 높이인 반면 지붕은 578피트(176m)의 높이다.[1]독일의 연예 재벌 베르텔스만은 원래 이 공간의 대부분을 차지했다.[13][14]

형태와 정면

지상 1540 브로드웨이, 첨탑은 왼쪽에, 유리 파사드는 오른쪽에 있음

1540 브로드웨이는 60피트(18m)[15] 또는 62피트(19m)[16]의 높이로 이루어진 기지를 가지고 있는데, 이 기지는 여러 가지 장애물이다.그 건물의 마사지는 브로드웨이를 마주보고 있는 서쪽 끝의 구불구불한 돌출부를 포함하고 있다.[15][16]처음에는 건물의 작은 부분을 가로지르는 표지판이 될 계획이었지만, 그것은 궁극적으로 건물의 전체 높이로 확장되었다.그리고 나서, 배회하는 모양의 표지에 대한 개념은 골격 금속 골격으로 바뀌었고, 그리고 사용 가능한 사무실 공간으로 바뀌었다.[16]배회지의 꼭대기에는 주 지붕 위로 100피트(30m)까지 뻗어 있는 [15][17]프레임이 있는 금속 첨탑이 있다.[17]첨탑은 탈구축적 모티브의 영향을 받아 차일즈가 "우리는 나비 넥타이를 핀으로 고정했다!"고 말하게 되었는데, 이는 보타이 모양의 타임스퀘어 중앙 근처에 있는 건물의 위치를 가리키는 것이다.[18][16]

건물 전면부는 당초 3차원 표지판 1만2000sqft(1100m2)와 평면 표지판 4,000sqft(370m2)로 구성된 전자 표지판 1만6000sqft(1500m2)를 담을 계획이었다.[19]건축된 대로 건물의 밑부분에는 1만3000평방피트(1200m2)의 간판과 함께 아트리움 중앙에 25피트(7.6m) 높이의 전자 표지판이 들어 있었다.[15]건물이 문을 열었을 때, 그것은 그것의 좌초점 중 하나에 34 X 65 피트 (10 X 20 m) Qlinn 디스플레이를 가지고 있었다; 그 디스플레이는 빨강, 녹색, 흰색, 파란 얼굴을 가진 8만 4천 개의 회전 큐브를 포함했다.[20]그 건물에 대한 초기 계획들은 그 기지에 커다란 시계를 장착할 것을 요구했었다.[21]2013년 건물에는 가로 41, 세로 72피트(12, 세로 22m) 크기의 LED 표지판이 설치됐다.[22]

지상 1층 사무실과 건물의 지상 1층 보행자 전용 오락실은 45번가에 있으며, 은색 캐노피가 3칸에 걸쳐 있다.가장 서쪽에 위치한 만은 보행자 전용 오락실로, 중앙만은 사무실 로비로 이어진다.[23]원래 브로드웨이에는 쇼핑몰 입구가 넓었다.[19][15]차일즈에 따르면, 이 건물의 상층부는 브로드웨이에서 "밝고 황동적인" 모습을 보이도록 의도된 반면, 45번가와 46번가의 파사드는 좀 더 조용하고 기업적인 모습을 보이도록 의도된 것이었다.[19][16]전면은 주로 수직 알루미늄 멀리온이 있는 유리로 만들어진다.[16]타워 섹션의 1차 전면은 전면의 표면과 같은 높이의 멀리온이 함유된 파란색 유리로 만들어진다.[15][24]46번가의 탑은 주로 녹색 유리로 마주보고 있으며 은빛 멀리언과 가로로 흰색의 스판드레가 있다.[15][16]청색 유리 파사드는 또한 청색 유리 주벽 안에 움푹 들어간 녹색 유리 피복재의 직사각형 부분을 여러 개 포함하고 있다.[16][25]

실내

베이스

오피스 로비 입구

브로드웨이의 기지에 46번가와 45번가 사이의 보행자 전용 오락실이 포함되어 있다.[15][23]1982년에 만들어진 특별 미드타운 지구 아래에 "스루 블록 연결"로 건설되었다.[26]이 통로는 브로드웨이에서 동쪽으로 100피트(30m) 떨어져 있으며, 연면적 3,012평방피트(279.8m2)가 있다.아케이드는 서쪽 벽에 진열장과 상점이 있고, 북쪽 끝은 야외와 캐노피 아래에 있다.오락실은 밀레니엄 타임스퀘어 통로 바로 건너 남쪽이다.[23]오락실 옆에는 녹색과 회색 대리석으로 장식된 사무실 로비가 있다.[17]베르텔스만이 이 건물을 소유했을 때, 로비에는 베르텔스만의 자회사 RCA 레코드가 프레슬리의 그레이스랜드 저택에 기증한 더 큰 3중창의 사본인 엘비스 프레슬리의 9피트(2.7m) 높이의 식각 유리 3중창이 들어 있었다.[27]BNK Architects는 로비에서 베르텔스만을 위한 멀티미디어 디스플레이도 설계했다.[28]

기지에는 6만5000sqft(6000m2)의 스토어프론트를 포함해 15만sqft(1만4000m2)에 이르는 소매 아트리움이 들어 있었다.[19]보행자 통로로 연결된 공간.[15]이 공간은 당초 6단계 쇼핑몰로 계획돼 있었는데 자금난으로 문을 연 적이 없다.[11][29]쇼핑몰이 의도대로 문을 열었더라면, 12,000평방피트(1,100m2)의 뮤직랜드 매장을 포함해 무려 50개의 매장이 있었을 것이다.[30]가장 높은 두 층의 식당과 아래 세 층의 부티크와 가게가 있었을 것이다.[17]상가 내부에는 가로 120피트(37m)에 높이 90피트(27m)의 전자표지판이 달린 반원형 벽이 들어 있었을 것이다.[11][31][32]지하실에는 영화관뿐 아니라 주차장이 있을 예정이었다.[17][33]

소매 공간은 비블리오위츠 넬리건 크리겔이 설계한 1996년부터 2009년까지 75,000평방피트(7,000m2)의 버진 메가스토어가 궁극적으로 점유했다.[34][35][36]이 상점은 지하 2층에는 책과가, 지하 1층에는 재즈와 클래식, 1층에는 락, R&B, 버진 상품, 메자닌에는 카페 등 [37]4개 층을 차지하고 있었다.[30]버진 애틀랜틱 항공 매표소가 그 상점에 인접해 있었다.[38]1층, 2층, 3층 35,000평방피트(3,300m2)는 공식 올스타 카페가 차지했다. 오피셜 올스타 카페는 650석, 250석 규모의 바,[30][37] 레스토랑은 "아레나 푸드"[39]를 제공했다.1996년부터 2006년까지 소니 로우스가 운영한 지하 영화관은 스크린이[32][40] 4개여서 1400명을 수용할 수 있었다.[30][37]2010년에 20,000 평방 피트 (1,900 m2)의 디즈니 스토어가 9만 평방 피트 (8,400 m2) 포에버 21 (Forever 21)과 함께 4단계에 걸쳐서 이전 버진 메가스토어 공간 내에 문을 열었다.[41][42][43][44]2022년 현재 유통공간의 입주기업으로는 디즈니, 포에버21, 플래닛 할리우드, 선글라스헛 등이 있다.[45]

사무실

이 빌딩은 또한 85만 평방 피트(79,0002 m)의 사무공간으로 계획되었다.[40]낮은 층은 각각 26,500 평방 피트(2,4602 m)의 연면적과 17,500 평방 피트(1,630 m2)의 주탑 바닥으로 설계되었다.[17]스완케 헤이든 코넬 건축가는 베르텔스만 사무소의 인테리어를 설계했다.[46]베르텔스만의 각 음악 사단은 "고관절에서 진정제까지"에 이르는 디자인을 가진 바닥에 자리잡고 있었다.[47]각 층의 바닥 슬래브 사이의 거리는 13피트(4.0m)이다.[48]또한, 2층 공간은 뉴욕시에서 창업을 희망하는 외국 기업들을 위한 "인큐베이터"로 마련되었다.[47]

2009년 당시 소유주였던 CBRE 그룹은 8층을 컨퍼런스 센터, 컨시어지, 케이터링, 피트니스 룸이 있는 입주자 편의 공간으로 개조했다.[49]아메니티 바닥은 타임스퀘어의 일부 외부 트러스들과 표지판 뒤에 숨겨져 있다.[50][48]아메니티 바닥은 젠슬러(Gensler)가 리모델링한 2019년에 추가 개선되었다.새롭게 단장한 아메니티 플로어에는 피트니스 센터, 바리스타, 작은 푸드홀, 입주자 라운지, 3개의 미팅룸이 있다.[48]어메니티 플로어는 스테이지 8이라고 불리며 인근에 있는 브로드웨이 극장을 연상시키기 위한 디자인 모티브와 컬러 배색이 담겨 있다.[50]

역사

타임스퀘어 극장은 제2차 세계대전 이후 상업지구로 진화했다.[51]그럼에도 불구하고, 20세기 중반에는 비교적 큰 발전이 거의 없었다.1958년부터 1983년까지 6번가, 타임스퀘어, 8번가, 콜럼버스 서클 사이의 114블록 지역에 최소 10만 평방피트(9,300m2)의 공간을 가진 12개 건물만이 개발되었다.[52] 뉴욕시의 사무 공간에 대한 수요가 많았던 1980년대에 1540 브로드웨이가 제안되었다.당시 브루스 아이히너는 브라운스톤 주거지, 콘도미니엄 아파트, 복합용도 시티스파이어 초고층 빌딩 개발 경험을 쌓았다.[53]

개발

계획

1986년 1월까지 브루스 아이히너와 VMS개발이 합작한 브로드웨이 스테이트 파트너스는 45번가와 46번가 사이에 있는 브로드웨이 동쪽에 있는 토지를 소매 및 사무용 타워로 인수하고 있었다.아이히너는 "우리는 브로드웨이에서 가장 혁신적이고, 가장 매력적이며, 가장 흥미로워 보이는 건물을 갖게 될 것"이라고 말했다.[54]다음 달 아이히너는 이 부지에 복합용도 단지를 건설할 계획으로 루우 주를 인수했다.[6][9]그 과정에는 극장의 45명의 세입자를 매수하는 것이 포함되었고, 그 중 일부는 장기 임대차 계약을 맺고 있었다.이 블록의 중심에 있는 4개의 추가 플롯을 획득하기 위해 아이히너는 1870년부터 이 소유물에 대한 소유권을 갖고 있던 모든 사람들의 신원을 찾아야 했다.[19]1986년 12월 미국 정부는 아이히너와 VMS에 퇴거 통보에서 주어진 90일 기간 내에 현장에 있는 USO 채용센터를 이전할 수 없다고 통보했다.[9]그러나 USO는 두 달 안에 임시 공간을 찾을 수 있었다.[55]다음해까지 에이치너와 VMS는 매각이 망설이는 현장의 최종 지주와 협상을 벌이고 있었다.[56]인수절차가 1년 넘게 걸렸다.[19]

리숨 극장 옆에서 보기

그 건물은 초기 계획 중에 브로드웨이 스테이트 빌딩으로 알려져 있었다.[12]특정 사무실 세입자의 확약을 받아 지은 것이 아니었기 때문에 투기적 전개였다.[57][58]처음에 헬무트 얀은 1540 브로드웨이를[59] 설계했을 것이다.[7][60]개발은 90만 평방피트(8만4000m2)에 걸쳐 소매형 아트리움, 주차장, 영화관 4곳, 사무실 공간, 호텔 객실 600개를 갖춘 [9]58층,[7] 59층,[61] 60층 규모로 이뤄졌다.[7][61]그 구조물은 3억 달러가 들 것이다.[62]그것은 건설업자들이 비과세 혜택이 제공되지 않으면 새로운 개발이 불가능하다고 믿었던 42번가 재개발 사업에서 두 블록 떨어져 있음에도 불구하고 비과세 없이 건설될 것이다.[63]아이히너는 추가 연면적 달성을 위해 리슘 극장의 미사용 공기 개발권 중 12만4000제곱피트(1만1500m2)를 슈베르트 조직으로부터 임대했다.[64][40]

1540 브로드웨이의 개발에는 몇 가지 규정과 협정이 수반되었다.극장 판매를 대가로 루스는 새 건물에 영화관을 운영하기로 합의했지만 아이히너는 그 합의와 상관없이 영화관을 이 프로젝트에 포함시켰을 것이라고 말했다.[65]이 영화관에는 총 1,700석의 좌석이 들어설 것이다.[40]그들은 1987년에 채택된 계획 규정을 준수했고, 타임 스퀘어에는 "연예용"을 위해 약 5%의 공간을 확보할 수 있는 대규모 신규 개발이 필요했다.[66][a]타임스퀘어 주변의 건물에 대형 표지판을 부착해야 하는 규정을 준수하기 위해 타워는 또한 16,000평방피트(1,500m2)의 전자 표지판을 포함할 것이다.[19]

건설

1987년 중반에 이르러 루우스 주립 극장은 철거되고 있었다.그때까지 이 탑은 SOM이 건축가로서 44층 높이로 계획되어 있었다.[65]호텔 객실들은 프로젝트에서 제외되었다; 아이히너는 적절한 투자 수익을 얻기 위해서는 객실당 야간 요금이 적어도 200달러가 되어야 할 것이라고 말했다.[67][68]이러한 변화는 아이히너가 사무실 건물이 복합용도 개발보다 저렴하고 수익성도 좋을 것이라는 조언을 들은 후 일어났다.[11]재단은 1988년 2월쯤 마련되었고,[12] 이때 한컴퍼니는 1540 브로드웨이 기지에 쇼핑몰을 운영하기 위한 임대 계약을 체결하였다.[19][29]건설업자들은 건설 중에 몇 가지 어려움에 직면했다.예를 들어, 이 기초 공사는 뉴욕시가 지정한 랜드마크인 리섬 극장 외관에 균열을 초래했다.아이히너는 또한 재료와 디자인에 대한 그의 건축가들과 쇼핑몰의 계획된 스크린에 대한 한 회사와의 의견에도 동의하지 않았다.[69]

메트로폴리스 타임스퀘어로 알려진 이 쇼핑몰의 디자인은 1989년에 발표되었다.[31][32] 건물은 원 브로드웨이에서 몇 마일 떨어져 있고 브로드웨이 플레이스라는 거리에 있지 않았음에도 불구하고 이 프로젝트는 원 브로드웨이 플레이스(One Broadway Place)[70][71]로 개칭되기도 했다.[17]그때쯤이면 뉴욕시 오피스 빌딩의 공실률이 높아지고 있었다.[70]아이히너의 회사 대표는 42번가 재개발의 4개 대형 타워가[b] 완공되기 전에 1540 브로드웨이가 개장해 아이히너의 건물과 잠재적으로 경쟁할 것으로 예상했다.[57]뉴스아메리카는 건물 내 임대 공간에 관심을 표명한 기업 중 하나였지만 결국 임대 계약을 체결하지 않았다.[72]연말에 아이히너는 여전히 사무실 세입자가 한 명도 없었다.[70][58]그는 여전히 한씨가 20만평방피트(19,000m2)의 사무실 임차인만큼 소매 공간에 대한 비용을 지불하고 있다며 낙관론을 피력했다.[58]한씨는 그 자체로 이 쇼핑몰의 입주자를 찾는 데 어려움을 겪고 있었다; 일본 음악 소매업체 The Wave가 그곳에 매장을 열도록 설득하지 못하자, 그것은 뮤직랜드와 계약을 맺었다.[29]

1990년대

완성부실

브로드웨이를 따라 빌딩의 "prow"

1990년 브로드웨이가 완공되었을 때, 175 West 45th Street라는 주소를 가지고 있었다.[73][71]이 빌딩의 완공은 1990년대 초반의 불황이 시작되면서 맨해튼 사무실의 14.5%가 공석이었다.[73]더욱이, 미드타운의 서쪽 구역에 있는 약 9×610^ sq ft(84만 m2)의 사무공간이 1980년대에 개발되었고, 그 중 절반만이 임대되었다.[74][75]결과적으로 1540 브로드웨이는 완전히 텅 비어 있었다.[73][76]이는 쿠슈만&웨이크필드가 임대 첫 4개월 동안 27달러/sqft(290/m2)의 기본 임대료와 무료 임대료로 건물을 마케팅하고 있음에도 불구하고 나온 것이다.[77]이 쇼핑몰은 1990년 3월에도 문을 열지 않은 채 그 해 초에 개장할 예정이었지만 여전히 [78]문을 열지 않고 있었다.[58]그 건물은 타임스퀘어 바로 위에 자리 잡고 있어 공허함이 두드러졌다.[79]인근 1585 브로드웨이750번가에는 비슷한 시기에 완공된 두 개의 초고층 빌딩이 비슷한 문제에 직면했지만 둘 다 최소한 부분적으로만 점유하고 있었다.[53]뉴스데이는 이 건물을 "1980년대 부동산 투기 중 가장 두드러진 금융 재난 중 하나"라고 묘사했다.[80]

아이히너의 브로드웨이 스테이트 파트너스는 5천만 달러의 적자를 냈는데, 그 중 상당 부분이 인수 비용과 관련된 것이었다.[81]건물의 어려움을 악화시키면서, 그것의 재정 지원자인 VMS는 자체적인 자금 조달 문제에 직면하고 있었다.[77][78]씨티코프가 이끄는 그룹은 아이히너에게 2억5000만 달러의 주택담보대출을 주었지만 VMS가 빠져나간다면 담보대출을 디폴트(채무불이행)하게 된다.[82][83][c][77]씨티코프는 주요 대출기관이었지만 16개 일본 대출기관에 대한 대출금의 4분의 3을 신디케이트했다.[82][83]1990년 8월까지 아이히너는 그의 담보대출에 대해 재협상을 시도하고 있었고, 약 25%의 공간이 저당 잡혔다.[84]모기지 협상이 결렬된 후 건물은 부도가 났고 씨티코프는 압류 처분하기로 했다.[82]한 개발자는 건물의 현금흐름이 프로젝트 비용의 절반만 차지할 것이라고 예측했었다.[85]한씨는 1991년 2월 이 빌딩의 쇼핑몰을 운영하겠다는 약속을 계속 지연되고 있다는 이유로 철회했다.[86]

1991년 중반까지 베르텔스만은 25만~50만 평방피트(2만3000~4만6000m2)의 임대 계약을 협상 중이었다.[85]이 회사는 향후 9년간 40달러/sqft(430/m2)의 비교적 높은 금액을 지불할 수밖에 없었던 5번가 666번지와 임대료가 17달러/sqft(180/m2)에 불과하고 3년 만에 만기가 된 아메리카의 1133번가를 점령했다.이 회사는 여러 건물에서 공간을 임대하는 협상을 벌였지만, 666호 임대료를 갚으라는 베르텔스만의 요구에 집주인들은 모두 주저했다.[53]1991년 7월, 아이히너는 "건물의 전부 또는 실질적으로 모든 것에 전념할 것"이라고 두 명의 세입자와 협상 중이라고 말했다.[79]다음 달에 씨티코프는 잠재적 구매자를 확인했다.처음에는 1억 달러의 비교적 낮은 가격을 제시했던 베르텔스만은 시티코프가 이 제안을 거절했다.[82][87][82][83]시티코프의 한 독립 컨설턴트는 그 거래로 베르텔스만이 브로드웨이의 사무실 층 1540층만 살 수 있게 되었을 것이며, 시티코프는 666번째 임대료와 텅 빈 1540 브로드웨이 소매 코너를 모두 갖게 될 것이라고 회상했다.[53]더 복잡한 문제는 씨티그룹과 16개 일본의 모든 은행들이 건물의 매각과 관련된 어떤 거래에도 합의해야 할 것이다.[88]1991년 말 한 간행물이 썼듯이, "문 위의 손으로 쓴 간판—'사용하지 않음'은 건물의 비문 역할을 할 것이다."[89]

베르텔스만 구매 및 소매

View of 1540 Broadway from the northern end of Times Square. The Actors Equity Building and 1552 Broadway are at left and 4 Times Square are at right
1540 브로드웨이, 1552 브로드웨이, 4개의 타임스퀘어(Times Square)를 중심으로 한 브로드웨이

1992년 3월, 베르텔스만은 세금 인센티브로 1,000만 달러와 이연 세금으로 100만 달러를 받는 대가로, 압류된 주택담보대출의 절반도 안 되는 1억 1천 9백만 달러를 지불하기로 합의했다.[13][90][14]그 판매에는 폐업한 소매점을 포함한 건물 전체가 포함되었다.[53]이 프로젝트에 투자된 모든 선행 자본이 취소되어 총 손실액은 약 2억 달러에 달했다.[81][91]베르텔스만은 이 건물에 15년 동안 1,750명의 근로자를 두는데 전념했는데,[13][14] 그 중에는 그렇지 않았다면 시카고로 이전했을 500명의 일자리도 포함되어 있었다.[92]그 회사는 그 공간의 약 3분의 2를 차지하고 나머지를 임대할 것이다.[13][14]아메리카 1133번가에 베르텔스만의 옛 공간 중 하나를 소유하고 있던 더글러스 더스트는 세금 인센티브에 반대하며 소송을 제기하겠다고 협박했다.[90]그럼에도 불구하고 이 매각은 1990년대에 타임즈 스퀘어의 부활을 촉발시켰고, 1993년 금융회사 모건 스탠리가 인근 1585 브로드웨이를 매입하면서 급물살을 탔다.[93][94]베르텔스만은 평방 피트당 재산가치가 런던, 파리, 도쿄와 같은 다른 대도시보다 싼 경향이 있는 뉴욕시에서 많은 양의 사무공간을 사들인 몇몇 외국 기업들 중 한 곳이었다.[95]

베르텔스만은 소규모 외국 기업을 위해 2만5000sqft(2300m2)[13][96] 또는 5만sqft(4600m2)의 '인큐베이터'를 추가하는 [13]등 5000만 달러 규모의 개선 작업을 진행할 계획이었다.[90]1992년 말, 그 건물은 그것에 대항한 11장의 파산 절차에서 회복되려 하고 있었다.[97]이듬해 베르텔스만은 사무실 바닥의 15만 평방피트(1만4000m2)를 제외한 모든 것을 점유했다. 1540 브로드웨이는 베르텔스만 빌딩으로 개칭했으며, 베르텔스만의 중앙 사무소의 미국 위치와 베르텔스만 음악 그룹, 베르텔스만 북 그룹(래터 랜덤 하우스)이 입주했다.[53]시 정부는 인큐베이터를 위해 2층 공간을 임대했다.[47]베르텔스만은 건물 안에 제작실을 지었지만, 아메리카 1133번가에 있던 옛 베르텔스만 뮤직 그룹 스튜디오를 대체할 라이브 녹음 스튜디오를 추가하지는 않았다.[98][99]이 회사는 이미 존재하는 표지판을 보완하여 건물에 두 개의 표지판을 추가했는데, 크리스토퍼 앨퍼스 수석 부사장은 표지판이 "활기가 있고 우리가 운영하는 연예계와 잘 어울리기 때문에"라고 말했다.[100]

베르텔스만이 건물을 매입한 지 1년 만에 소매공간이 텅텅 비었지만,[53] 특히 놀이공원을 제외한 공간에 대한 '품격' 세입자를 찾을 계획이었다.[101]뮤직랜드, 타워레코드, HMV는 모두 베르텔스만 빌딩에 가게 오픈을 거절했지만, 전 HMV 임원 토니 허쉬는 버진 그룹을 세입자로 데려왔다.[29]1993년 말에 버진 앤 블록버스터는 기지의 공간을 임대하는 협상을 하고 있었다.[80]이듬해 베르텔스만은 버진 메가스토어, 오피셜 올스타 카페, 루우스의 후임 소니 극장 등 3명의 아트리움 입주자가 확보됐다고 발표했다.[37][30]GMO 인터내셔널은 소매 공간을 만들기 위해 고용되었다.[102]1995년 12월에 올스타 카페가 문을 열었고,[103][47] 같은 달 소니 극장 주 4 영화관과 함께 [34][35]버진 메가 스토어가 1996년 4월에 문을 열었다.[104]월드 레슬링 엔터테인먼트는 또한 베텔스만 빌딩 내에 위치하는 것을 성공적으로 시도하지 못했다.[105]

1997년까지 베르텔스만 빌딩은 원래 구입 가격의 3배 가치였다.[106]베르텔스만의 랜덤 하우스 사단은 1540 브로드웨이와 50번가의 다른 건물로 나뉘었다.[107][108][109]랜덤 하우스의 공간을 통합하기 위해 베르텔스만은 네온 불빛의 다리를 통해 베르텔스만 빌딩과 연결되는 45번가를 가로지르는 초고층 빌딩을 세울 계획이었다.베르텔스만은 사이트 소유자 찰스 B와 협상을 시작했다.모스 주니어는 1998년[110] 11월에 협상이 실패했고 무작위 하우스 타워는 10블록 떨어진 외곽에 지어졌다.[107][108]올스타 카페는 1999년까지 재정적으로 어려움을 겪고 있었고,[111] 소니 극장 역시 그해 뢰즈 42번가 E워크가 문을 연 후 재정적인 어려움에 직면했다.[104]하지만 이 건물의 버진 메가스토어는 매주 수백만 달러의 수익을 올리고 있다.[112]

2000년대

2001년 베르텔스만 빌딩에 전자표지판이 설치돼 원래 표지판을 대체했고,[113] 같은 해 건물 내 BMG 스튜디오도 문을 닫았다.[114]법률회사 필즈베리 윈스롭피트만은 내년까지 공식적으로 입주하지 않았지만 2003년에 6개 층을 임대했다.[115][116][117]금융서비스 업체 프라이스워터하우스쿠퍼스도 건물 내 공간 점유에 관심을 나타냈다.[118]2003년 4월 베텔스만 빌딩에서 판금 조각이 떨어져 보행자 2명이 다쳤다.[119][120]그해 6월 베르텔스만은 이 건물을 매각할 것이지만 그 공간을 계속 점유할 것임을 시사했다.[121][122]

베르텔스만은 2004년 파라마운트 그룹에 건물의 5분의 2를 계속 점유하고 있었지만 4억2650만 달러에 건물을 매각했다.[123][124]당시 1540 브로드웨이는 75%의 점유율을 차지하고 있었다.[124]비아콤은 2005년 10개 층에 걸쳐 30만5000sqft(28,335m2)를 임대했다.[124][125]소니의 지하 영화관은 결국 2006년 초 문을 닫았고,[126] 로펌 듀안 모리스, 왓클리 드레이크 & 칼라스, 호지슨 러스도 그해 몇 층을 임대했다.[45]2006년 7월 파라마운트는 1540 브로드웨이의 오피스 코너를 부동산 투자 신탁 주식회사 에쿼티 오피스 프로퍼티스에 5억2510만 달러에 매각했다.[127][126]보르나도 리얼티 트러스트는 표지판과 지하주차장 등 소매구간을 동시에 2억6000만 달러에 사들였다.그때까지 점포는 60%의 점유율을 차지해 버진·플래닛 할리우드가 소매 공간을 차지하고 있었고, 사무실은 거의 만원이었다.[126]화장지 브랜드 차민도 2006년 매장 중 하나를 임대해 타임스퀘어드롭을 위해 20개의 임시 공중화장실을 설치했다.Charmin은 2007년에 다시 임시 화장실을 후원했다.[128][129]

해리 B. 맥클로우는 2007년 2월 브로드웨이의 오피스 1540을 다른 6개 부동산이 포함된 70억 달러 규모의 거래의 일환으로 매입했다.[130]맥클로우는 이 건물을 9억 2천 5백만 달러에서 9억 5천만 달러로 평가하였다.[131][132]그는 인수자금을 마련하기 위해 76억 달러를 대출받았는데, 12개월 이내에 상환될 예정이었다.[133][134]맥클로우는 개인적으로 보증으로 12개의 다른 부동산에 대한 지분뿐만 아니라 10억 달러를 약속했다.[133]2008년 2월까지 맥클로이 기구는 전년도 부채를 재조달할 방법이 없었다.[135][136]이와 같이 매클로우는 1540 브로드웨이를 자신의 대출자인 도이체방크에 양도했다.[132][137]맥클로우는 1540 브로드웨이를 1000달러/sqft(1만1000달러/m2)에 인수했지만 400~450달러/sqft(4300~4800달러/m2)에 매각하는 데 어려움을 겪었다.[131]이 건물은 2007년 84%의 점유율을 기록했지만 2년 만에 78%로 떨어졌고 맥클로우는 이 기간 동안 3건의 임대차 계약만 할 수 있었다.[130][131]2009년 CBRE는 1540 브로드웨이 오피스 구역을 3억5500만 달러에 매입해 [132][138][139]평방 피트당 392달러(약2 420만 달러)를 지불했다.[131]CBRE는 8층을 아메니티 룸으로 개조해 1년 만에 입주율을 78%에서 85%로 높였다.[49]기지 내 버진 메가스토어도 2009년 문을 닫았다.[140][141]

2010년대 현재

기지의 소매점

디즈니 스토어는 2010년에 포에버21 매장과 함께 버진 메가스토어 공간 내에 문을 열었다.[41][42][142][43][44]포에버21 아울렛만 해도 자유의 여신상보다 많은 일일 방문객 10만 명이 몰릴 것으로 예측됐다.[143]어도비 사와 신화 통신은 같은 해에 사무 공간을 차지했다.[45][49][45][144]엣지 펀드 어드바이저스와 HSBC 얼터너티브 인베스트먼트의 합작회사는 2010년 말 베텔스만 빌딩의 지분 49%를 매입해 2억5400만 달러를 지불했다.[145][146]이듬해 엣지와 HSBC는 나머지 51%의 소유지분을 2억7000만달러에 사들였다.[147][148]엣지의 마크 켈러는 의도적으로 2단계로 베르텔스만 빌딩을 매입하기로 선택했다고 말했다.켈러는 CBRE가 맥클로이로부터 이 건물을 매입했을 때 "훌륭한 거래"[149]라며 "열정적이었다"고 말했다.메트라이프는 엣지와 HSBC에 버틀레스만 빌딩에 3억 5천만 달러를 대출해 주었다.[150][151]2013년 보르나도 선글라스헛에 남은 소매 공간을 임대했고 보르나도 같은 해 건물에 새 간판이 설치되도록 주선했다.[152][22]

2016년 엣지는 디카뱅크로부터 4억5100만 달러의 담보대출로 브로드웨이 1540번지를 재투자했다.[153][154]그 다음 해, 엣지와 HSBC는 이 빌딩의 48퍼센트의 소유 지분을 시장에 내놓았다.[155]소유주들은 2019년 브로드웨이를 4,000만 달러에 개조했다.개보수에는 8층 어메니티 룸, 새 엘리베이터, 45번가의 복원된 사무실 출입구, 열병합발전소 등이 포함됐다.[48][156]2019년 18~24층 19만 sq ft(1만8000m2)가 넘는 공간을 정비했고 26~35층 27만8000sqft(2만5800m2)는 2년 뒤 완공될 예정이었다.[48]어도비는 2019년 공간을 넓혔고,[156] 제약사 슈뢰딩거는 2021년 4월 여러 층의 임대계약을 체결했다.[157][158]플래닛 할리우드는 2018년 임대료에서 밀렸고 COVID-19 대유행 때 완납을 중단해 2020년 보르나도 플래닛 할리우드를 고소했다.[159]플래닛 할리우드는 2021년 8월 브로드웨이 1540호 임대기간이 만료된 후 인근에 이전했다.[160]

리셉션

1540년 브로드웨이의 건축 과정에서 캐리 제이콥스는 이 품질이 "타임즈 스퀘어 자체의 미친 짓"과 일치한다고 생각하면서도 "프리미엄 오피스 공간의 가라앉은 미학과 타임 스퀘어의 신화를 현금화하려는 시도로 너무나 구분된 건물"이라고 썼다.[16][161]크레인의 뉴욕 잡지에 따르면, 청색과 녹색의 유리 파사드는 탑에 "플라이드"한 느낌을 주었다.[24]뉴욕 타임즈의 클라우디아 도이치는 이 건물의 "녹색 틴트와 인상적인 배회"를 "백만 평방피트의 부피를 강조"[53]하고 있다고 묘사했다.월스트리트저널(WSJ)의 이브 엠 칸은 "스키드모어 오윙스 앤 메릴의 1540 브로드웨이 [...]는 이웃과 관계를 맺을 수 없다"고 밝혔는데, 이는 타임스퀘어의 기존 건축물과 "모든 지역의 신축 공사가 격렬하게 충돌하는 경향의 일환이다.[162]칸은 특히 타임스퀘어의 모든 신규 프로젝트 중 빈 소매공간이 "가장 폭발적이고 지금은 가장 비참하다"[162]고 한탄했다.

1540년 브로드웨이가 완공되었을 때 건축가 겸 작가 로버트 A. M. 스턴은 초기 세입자 부족을 "80년대 부동산 과잉에 대한 완벽한 비유"[16]라고 묘사했다.이 건물의 파산은 언론인 제리 애들러1993년에 하이 라이즈라는 제목의 이 건물에 관한 책을 출판하게 만들었다. 1,000명의 남녀가 5년 동안 24시간 일하며 2억 달러를 잃은 초고층 빌딩의 모습.[69][163][164]애들러의 책은 성공하지 못한 건물의 다른 개발자들과는 달리 아이히너와 그의 파트너들은 1540 브로드웨이에 대해 공개적으로 말할 용의가 있었기 때문에 가능했다.[69][163]David W. Dunlap은 이 책에 대해 다음과 같이 썼다: "1540 브로드웨이에서 일어난 우연, 사고, 그리고 순전히 우연에 대해 배우면서, 사람들은 어떤 것이든 지어졌다는 것에 경탄한다."[69]

참고 항목

참조

메모들

  1. ^ 60,000 평방 피트(5,6002 m) 이하의 개발은 규칙에서 면제되었다. 더 큰 건물의 경우, 개발의 처음 5만 평방 피트(4,6002 m)는 보너스 계산에서 면제되었다.예를 들어, 50만 평방피트(46,000m2)의 건물에서, 보너스 계산은 45만 평방피트(42,000m2)의 5%에서 도출되었기 때문에, 오락용으로 따로 둘 공간은 22,500 평방 피트(2,090m2)이었다.[66]
  2. ^ 이제 3배 스퀘어, 4배 스퀘어, 5배 스퀘어, 타임스퀘어 타워
  3. ^ 또한 2억 8천만 달러로 인용되었다.[14]

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원천

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